[摘要] 货币对应的是实物部分，货币供应大了，实物价格肯定会上涨。经济学家弗里德曼说得很清楚，从中长期来说，物价的上涨和下跌根本上是一个货币问题。货币供应量持续放大的话，物价、房价都会上涨。
房价波动与货币供应有关
记者（以下简称“记”）：有不少研究称，我国房价波动与货币供应有关，您认为这种判断有道理吗？
顾建光（以下简称“顾”）：两者之间当然有联系。过去一段时间，国内一些城市房价上涨较快，和我国货币供应量扩大是有关系的。
先从数据统计看，2002年到2010年，中国M2增长率除了在2004年低到14.7%之外，其他年份没有一年的增长率低于16%，2009年甚至达到27.7%；2011年回落到13.6%；2012年和2013年都在13%左右波动；2014年的M2增长率12.2%。我们研究发现，在2002年到2014年期间，中国房地产价格上涨曲线，基本上与M2的增长曲线形成正相关对称。
另一方面，城市房产具有双重属性，一是有居住功能的商品属性，二是有金融资产属性，而且后者越来越明显，买卖、按揭、抵押都与金融密切挂钩。既然是金融资产，那么就应该遵循金融资产的定价模式，在这种模式下，货币政策就会对价格产生影响。
总之，货币对应是实物部分，货币供应大了，实物价格肯定会上涨。经济学家弗里德曼说得很清楚，从中长期来说，物价上涨和下跌根本上是一个货币问题。如果货币供应量持续放大，物价、房价都会上涨。
从今年M2数据看，全年房价整体上不会大涨
记：那么，目前我国货币供应大致是什么情况？它会对房价产生怎样的影响？
顾：今年李克强总理政府工作报告中，定下2015年M2增长目标是12%，相较以往，这是相对中性的数字，体现的是当下央行秉承的稳健货币政策。
大家都注意到，从去年11月开始，央行两次降息、一次降准，组合运用了货币政策工具。今年两会期间，有记者问央行行长周小川，我国的货币政策是否从稳健转向宽松？周小川的答案是否定的。他表示，降息降准是货币政策手段，央行观察货币政策松紧的程度，其中一个指标是M2。今年M2的增长目标定在12%左右，央行使用的货币政策调节工具，其中包括一部分定向的货币政策的调节，但是加在一起后，M2的增长仍旧是适度的，因此，央行并没有改变稳健的货币政策。
根据我们的经验，如果今年M2增速扩大到14%-15%，房价就有上涨的可能；如果M2增速下到10%以内，那么，房价就会下跌。当然，影响房价走势的因素还有很多，M2广义货币供应量是其中重要的一个，但从趋势而不是短期波动来看，M2的增长确实与房价有正相关关系。我个人认为，从今年M2数据来看，全年房价整体上不会大涨。但不同的城市肯定会有分化，就算在同一个城市上海， 城区与郊区，市场情况也不尽相同。
我们把房地产市场定义为金融资本市场，从这个意义上来说，和股票市场性质雷同。但不同的是，如果货币供应量变化，股票市场可能呈现普涨普跌的格局。而房地产市场则不尽然，它有地域性，会因为所处空间的不同，反生不同的变化。就好比物价在普遍上升或下跌的过程中，不同商品的价格变动也是幅度不同的。
货币供应必须与实体经济的增长相匹配
记：横向比较的话，我国M2增速算是全球较高的水平吗？
顾：货币供应必须根据实体经济状况来考量，各个国家设定是不同的。
通常欧美发达国家，M2增速一般都不到10%，因为他们的GDP增速相对我们要慢一些。M2的增速也与经济扩张的速度正相关，也就是说，如果希望经济的活跃度更高一些的话，可以适当调节M2，把增长率提高一些。
从这个角度理解的话，虽然光从数据上来看，我国M2增速确实是比较高的，但与我们7%-8%的GDP增速是匹配的。
另外，衡量货币供应，各个国家也会运用到不同的指标。在美国，就有M3的数据，就是把股票等金融资产也包括在里面，由于我国资本市场发展相对较晚、规模较小，所以M3这一指标用得比较少，相信今后逐渐会更多考虑到。
房地产市场 时期已经过去
记：既然明确了M2和房价有关联，那么，之前我们在调控房价时，为何不运用调节货币供应的手段，而是借助于某些 手段来达成目标呢？
顾：这是一个可以用一整天的课来深入剖析的问题。货币政策涉及面比较广，不仅仅是房地产这一个面，还包括利率、汇率、准备金、信托、信贷规模等，而且货币政策不像财政政策，可以定点对症下药，货币政策会“牵一发动全身”。就我个人的观察，过去这些年，央行的货币政策更多的是一种“被动的宽松”。
这是什么概念？改革开放以来，总体来说，中国经济是一种外向型经济，也就是说，经济发展的主要驱动力来自外贸和外资，我们的财政、货币政策都要配合这样的经济增长模式。
我们的汇率没有完全市场化。很显然，如果汇率放开，人民币 过快，就会影响出口及外资的进入，所以，我们的货币政策是要服从于经济发展大战略的。
被动的后果就是，货币释放太多了。出口和引入外资会积累大量外汇，外汇到手里的时候是要支付货币的，于是，外汇储备越多就意味着央行被动投放的外汇占款（收购外汇资产而发行的本国货币）越多。外汇占款是什么？就是基础货币，十多年的基础货币投放宽松，带来了M2的快速增长。所以，不是像普通百姓所认为的那样，房价上涨与货币供应有关，就是政府有意识地推高房价，不是这样的。我们的判断是，这是一个被动的结果。
现在来看，接下来即便还有降息降准动作，可能会让房价有所波动，但不会再出现以往那样年增长20%-30%的情况了。依据很简单，这两年，我国的外贸、外资增长有所减缓，一方面是外部全球经济复苏缓慢，另一方面是内部劳动力等成本在上升，所以，通过出口导向这个引擎拉动中国经济的做法不现实，在调结构转方式的大背景下，外汇占款不会再出现像前几年那样的大幅增长，因此，M2增速达到20%以上的情况也不会再出现了。从老百姓的感性认识来说，也就是房地产市场的 时期已经过去了。
（对话上海交通大学国际与公共事务学院经济政策研究所所长顾建光教授）
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