[摘要] 在三房泛滥的当下，如何辨别“小三房”和“标准三房”之间的差异，是个技术活，劳神又费力。在城东，目前在售的楼盘中有些是值得关注的“小三房”和“标准三房”呢？
房天下讯 近期调查显示，87-110㎡的“标准三房”户型成交量占到总量的58%；而70-85㎡的“小三房”被去年的入户政策打压后，目前也出现了抬头的迹象，占到了总量的35%左右。因此当前市场上，“小三房”和“标准三房”已经成为了购房主流。
近期主城区户均成交面积（来源：世家机构）
在城东市场，自2013年以来，尽管“小三房”、“标准三房”越来越吃香，但它们仍处在粗糙的开发期，说得直白一点，就是大多数开发商对三房的态度仍然是“形式比功能更重要”。尤其对那些40多平、50多平的“小三房”来说，卧室连一张1.8米的床和两个0.6米的床头柜都摆不下，看起来不就是一个笑话？
对于居住者来说，房子是个生活的容器，你不能牺牲一个空间的面积去迎合某类流行的楼市产品，不仅缺德，这种路数也注定不会走得太远，所以你看现在的市场上60平以下的“小三房”基本上都销声匿迹了。在三房泛滥的当下，如何辨别“小三房”和“标准三房”之间的差异，是个技术活，劳神又费力。在城东，目前在售的楼盘中有些是值得关注的“小三房”和“标准三房”呢？
无论是“小三房”还是“标准三房”，公共空间的设计是决定项目品质的重要因素。其要素无非这四个：1、公共区尺度要做够，包括大堂，电梯尺寸，走廊，外立面等；2、户型的可变性强，能够通过幻变营造实用空间；3、赠送空间是否具有实用性，没有赠送空间的户型，主要是看过道的设计是否过宽过长。4、尽量减少公摊面积，提高得房率，给业主提供更多实用面积。
延伸阅读：
75㎡左右小三房 功能实用性是硬指标
三房的面积不断压缩，一方面是因为投机性需求减少，刚性需求成为支撑主力，另一方面是为了迎合年轻人的置业需求：“控制总价”。开发商因此不得不缩减各个房间的尺寸，70-85㎡的“小三房”开始走热也就成为趋势。
目前这部分房源主要集中在主城区，比如交大归谷建设派的73㎡户型、蓝光乐彩城和荣盛香榭兰庭的74㎡户型、电建地产美立方和泛悦国际的75㎡户型等。
蓝光乐彩城和荣盛香榭兰庭的74㎡户型
三房分化是市场需求导致的，这无可厚非。但当三房成为营销噱头时，购房者就需要注意了。那些有过置业经验的购房者，一眼就能看懂“伪小三房”和“真小三房”的区别。比如有的“小三房”其实是通过偷面积改造而成的。
对于这种户型，要 留意赠送空间是否好用，一般来说，赠送面积做成客厅或者卧室的话，就要比赠送入户花园的户型实用性强。在这方面，蓝光乐彩城74平“小三房”的赠送面积实用性就比较高（见上图）。
没有赠送空间的户型，主要是看过道的设计是否过宽过长。同时餐厅的空间设计也应该得到购房者的重视，有些户型将餐饮与厨房设计在一起，但其实空间不够。比如电建地产泛悦国际和美立方75㎡的三房，对整体室内空间的利用，就做到了 ，尤其是餐厅和厨房的科学划分、距离设计，目前其他楼盘同类户型无法超越（见下图）。
电建地产美立方和泛悦国际的75㎡户型
任何一个项目，一定有“硬伤”的户型，对于购房者来说，买房之前一定要仔细研究户型，包括户型的摆布方式和房间尺寸。应该说，开发商和购房者都在反思，“小三房”产品根本的价值不在于房间多少，后期的功能实用才是不能突破的底线。现在，城东主城 的“小三房”项目都将功能实用作为大诉求点，这事实上是一种进步。
90㎡左右标准三房 舒适性是终诉求
在城东近郊区域，“标准三房”则正在逐渐占据主导。仅大面板块为例，目前多个项目正在推售的主力产品是标准三房：比如百悦城101-108㎡的户型、世茂城85-110㎡全系三房户型、炜岸城87-102㎡户型、电建地产云立方93㎡的热销户型、凯德卓锦万黛95平米的户型。
百悦城当前热销三房户型
这类三房产品无论从专业度还是市场表现来看，都证明了功能实用已经成为近郊三房发展的趋势。同时，如果购房者后期想换房的话，功能性三房更容易出手。同样的一笔钱，“买大”还是“买多”？对很多购房者来说，这是一个很纠结的问题，而且很多人因为太追求功能性，放弃了舒适性。我想说，近郊置业如果首付没问题的话，首套房好是标准三房。
一般来说，标准三房的入门面积是85㎡，它对室内各个功能空间的尺寸都有标准。像世茂城、百悦城和凯德卓锦万黛都有这种标准三房在售。比如客厅开间不低于3.6米，主卧开间不低于3.3米，卫生间开间至少1.8米，生活阳台面积不少于3平米等等。
这是因为，主卧要摆设的家具有一张大床、两个床头柜和一个衣柜。次卧开间不能低于3米，厨房重点考虑操作台的长度以及洗切炒的动线设计，面积可大可小。卫生间开间做到1.8米就够了，但三个功能区（洗脸区、如厕区、淋浴区）之间好要设计一道门，确保上厕所和洗脸能够同时进行。
炜岸城87㎡是省公摊的三房户型
比如炜岸城87㎡的标准三房（见上图），就是当下大面板块比较受欢迎的户型。首先是超大入户花园加双阳台，这类设计因采光、通风等要求，大多为面积较大的 豪宅所采用，而炜岸城巧妙地将入户花园设计其中，提供堪比 豪宅的入户感受。
其次，户型格局方正、布局紧凑、干湿分区严格采用干湿分区的设计理念，厨房位置偏离客厅，干湿、动静分区更佳。整个户型布局方正，实用率和实得率超乎寻常。这种户型结构，沿着客厅、次卧、主卧、书房做成扇形展开，是比较经的典布局格局，也是省公摊的户型。
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