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大话地产:成都楼市高达4500万库存是去哪儿了?

房天下房天下   2015-04-29 08:55

[摘要] 据不完全统计,成都商品房存量高达4500-6000万㎡。“库存一日不消,楼市一日不兴。”卖不出去的房子去了何方?如果说一片“破冰”、“回暖”的叫好声是市场的阳面,那么它们就是那不见天日的阴影。在光鲜的广告牌、喜气洋洋的销售数据之下,哪里是它们的栖身之处?

 

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主持人:今年出了一系列利好政策,我们记者之前走访发现,在项目案场刺激并不是那么大,包括二手房市场。蔡总,您是觉得政策还需要发酵时期还是政策刺激力度不够大?

蔡玉兰:我们去年年底基本上确定今年是政策利好年。它的时间确实跟一线房价回调的时间 快,成都这边从早期的规律来看要晚三到六个月,但是的存量压力在这里,不会像09爆发性反弹,只是说会逐步趋于一个比较好的局面。

斛强:政策从大的环境来讲,国家一季度GDP是6.8%,四川人均收入上浮是8.6%,降准,都是国家希望把消费者消费刺激起来。包括舆论媒体都往利好方向上引导。

第二,每一个城市反映速度和政策深度和细节是不一样的。比如北京,他们二手房反映效果 明显,他们营业税按之前是五年不收,现在是两年就可以不收,所以大量两年到五年的房子就解放了,这样就扩大了很多供应量,而这些房子对于一手房的冲击,或者说对于客户的需求还是影响比较大,可能五年的房子就没有那么吃香了,有这样的政策变化。但是同样的政策在成都影响不是那么大。

第三,政策的适应和深度可能有区别,比如在08年地震的时候有契税减免,还有契税补贴,一套房子买下来税费补贴一算,只有房款。现在这些政策深度像成都还没有达到,但是有的城市达到了。所以一级和二级城市反映效果也不样。

第四,我们通过对于来访量监控,现在的来访量比起以前330政策以前上涨了两倍,看房的人多,这也是一个明显的变化。

第五,还是回到刚才的话题,看开发商自己的产品,品牌,包括定位、推广,这个是法利用宏观政策,做出相应的手段,达到客户是否购买的核心点。

总体来说我们还需要细心观察。

主持人:您觉得有些项目来访量明显增加了,您觉得是哪些产品,可以举一个例子吗?

斛强:比如豪宅来讲,我们自己代理西派国际和西派南岸两个豪宅,平常来访量是80到100,现在是120到130,清明节一周能达到160组。

冯珏:这个对于改善人们的预期有影响,但是马上带来成交的数量有一定增长,但是并没有达到 理想的地步。我个人理解,之前的政策唱衰的环节太大,再加上整个房地产行业普遍不看好,所以房地产资金流出情况是比较长期的。再加上二套房政策出来以后,反而变相打压了房价。所以政策利好本身活跃市场是主要的,但是供需双方的活跃是一个双刃剑,更多是唤起市场信心,但是现在是一个翘翘板的定律,确实现在的钱40%都在股市里面,很多看好了房子但是股市的钱还不愿意出来。所以短期内还会有观望的情绪在,如果要发生什么变化,很可能所谓的春天就一定会到来,但是这个春天只限于一二线城市,因为一二线城市本来就有人占领这个市场,但是三四线城市面临更大存量压力,这种市场没有人要就只能慢慢放弃掉。

我们看美国,美国当年发展以后,大量的镇也出现了鬼城。所以中国城市化发展也会有一个这样的周期,相当于我们现在交了学费,三四线城市估计没法做,但是一二线城市基本上该活的还是能活,但是总体上房地产长远发展应该是看平,而不是看涨。大家对住房更多是理性 ,反而把更多 的预期放在创新、创业。现在确实每个人住70、90都住习惯了,该换的都换了。所以对于今年下半年是可以期待的,只是说没有必要做成一个支柱产业,因为单纯依靠房地产拉动产业确实过去了。

主持人:你是说进行优胜劣汰会淘汰一批开发商

冯珏:已经淘汰掉了一批开发商。有一些壮烈的倒下的开发商,还有一些默默倒下的。这一轮洗牌可能会慢一点,未来开发商提升度会持久一点,这个市场我们说是特色的,不叫开发商了,应该是开发运营商。总体来说我对未来是看平而且是多变的。

主持人:斛总,我们今年市场在慢慢解冻还是在结冰呢?

斛强:现在比起去年下半年来讲,330政策出台以后,我们觉得好一些。目前从成交量来讲还是平。

蔡玉兰:整体今年大的发展我们觉得还是相对比较平稳,也不会又说爆发性反弹。

主持人:今天的大话地产就聊到这里了。

本期的大话题产,来自营销和研究两个方面的专家前来做客,在房交会开幕的前 ,提前论剑楼市,细说成都“库存迷踪”。专家们各抒己见,结合当下的政治经济形势,对成都楼市库存进行了深入的“问诊把脉”。专家认为,成都库存压力较大的集中在近郊和远郊,而商业地产的压力普遍较大。在今年一系列利好政策的刺激下,专家则认为,楼市将是相对平稳的状态,具体的情况仍需要细心观察。

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