[摘要] “库存一日不消，楼市一日不兴。”卖不出去的房子去了何方？如果说一片“破冰”、“回暖”的叫好声是市场的阳面，那么它们就是那不见天日的阴影。在光鲜的广告牌、喜气洋洋的销售数据之下，哪里是它们的栖身之处？
近来“新政”频出，但无论是“降息”、“降准”连环弹、公积金改制还是“3.30双响炮”，都未能对房地产市场起到立竿见影的效果。归本溯源还是供求失衡，巨大库存还是那道跨不过的“坎”。据不完全统计，成都商品房存量高达4500-6000万㎡。
“库存一日不消，楼市一日不兴。”卖不出去的房子去了何方？如果说一片“破冰”、“回暖”的叫好声是市场的阳面，那么它们就是那不见天日的阴影。在光鲜的广告牌、喜气洋洋的销售数据之下，哪里是它们的栖身之处？4.23-4.30，房天下成都媒体 为您带来烧脑大片《库存迷踪》，敬请关注。
“这城市那么空，这回忆那么凶……”杨坤撕心裂肺的“空城”，在中国已成为寻常不过的风景。
城市化总是巧夺天工的奇观制造者：在北京，层层下递、人满为患的地下室仿佛是但丁《神曲》中九重地狱的现实化身；在魔都，632米的上海 戏仿着《圣经》中直指天穹的巴别塔；更遑论那些俯拾皆是的对凯旋门、古罗马斗兽场、卢浮宫玻璃金字塔等的拙劣“描红”。
鄂尔多斯康巴什新城
从河南鹤壁到鄂尔多斯康巴什新城，从镇江丹徒到惠州大亚湾，高库存与低入住率携手诠释 “空城”或其黑化版——“鬼城”。如今身在成都的你，无须远赴江浙或内蒙，就在南延线逛上一圈，便能领略这“第九大奇迹”。
由房天下媒体 潜心秘制的魔幻现实主义大片《库存迷踪》已上映数日，我们带您看过了大面、光华新城和城南，还一起围观了【大话地产：库存去哪儿】 。今日房交会如火如荼，《库存迷踪》也到了下线时间，在此做点小结。人家忙着参展卖房我忙着吐槽，“逆行”多有不便，谢谢挽尊。
数据：去化至少需16个月
在日本作家渡边淳一的小说《光与影》中，因为一个小错误，两位军人命途迥异，平步青云的寺内让潦倒的小武沦为光芒后的阴影。光与影的二律背反无处不在，对“红五月”、“小阳春”、“房交会”这些洋溢着喜气的存在来说，巨大的库存便是楼市那羞于示人的晦暗。
大成都“阴影面积”究竟几何？一说4500万㎡，一说6000万㎡，锐理数据显示：截止今年3月底，全市住宅存量为2919.2万㎡，商业总存量1091.9㎡（其中写字楼602.5万㎡， 280余万㎡）。
在4月28日的“大话地产”中，中成房业研究 总监蔡玉兰透露了他们的新调查结果：5050万㎡。锐驰营销总经理冯珏分析，按过去平均3000-4000万㎡的年去化量计算，这巨大的库存需要15-16个月的销售时间。
请注意，一年三四千万平的去化速度说的是住宅，商业则呈现出“龟速”状态。有人甚至推测：过去商业地产“井喷”的恶果，至少要6年才能消化。
成都城南写字楼空置率居高不下
由此，16个月应是比较乐观的预判了。一般认为，存量去化周期在15个月以下的城市，市场算得上“良好”。成都当然可以和龙泉某楼盘一样跳起来问：“俺门门都是优，你叫我怎么从良？”
区域：城南仍是重灾区
下面我们进入影片主线：天量库存究竟去了哪儿？
锐理数据显示：住宅存量主要集中在高新区和双流，商业则主要囤积在高新和新都。一句话：城南还是“重灾区”。
蔡总表示，根据中成研究数据，天府新区、大源和大面排在“库存榜”前三。金网络事业部总监斛强认为：就住宅而言，城南 是华阳、华府“积货”严重，城西郫县也压力山大；商业则呈现“千里冰封”之景。
斛总说道：“成都主要库存压力在近郊和远郊，因为随着市场变化、国家促增长、稳消费的新政出台，许多三环内和绕城板块的楼盘有促销动作，导致客户内流。”
2015年3月成都主城区商业存量之环域（来源：中成房业）
2015年3月成都主城区商业存量之方位（来源：中成房业）
此前我们专程探访了几个传说中的“存量重镇”，实况如下：
蔡总戏言：“成都‘国际城南’商业存量全球 ！”仔细想想，此语也并未夸张到哪里去。
新政：这个“春天”不冷不热
我们知道，近期政府机构“开闸”不断：继 “降息”、“降准”、“”、“四成首付”等后，各地纷纷打出“组合拳”。4月21日，四川省政府第82次常务会议提出落实“新政”、打通商品房与保障房通道、激活房地产，库存“迷雾”再遇春风。
据悉，四川2015年一季度经济增速为7.4%，同比减少0.7%。经济步伐放缓，与龟速前行的房地产不无关系。这样看来，政府积极“救市”也就不难理解。
与不少业内人士鼓吹“楼市之春”不同，参与我们“大话地产”的几位嘉宾对蓉城市场的看法 理性。蔡总表示去年年底便已确定2015是“政策利好年”，但与北上广深等一线城市不同，成都的“反射弧”较长，新政奏效按过去规律来看要晚3-6个月，囿于存量压力，不可能像09年一般反弹，“利好”只能说是一个趋势。
斛总也指出，政策的影响因地而异，成都对“新政”的反应不会和北京、上海一样强烈；市场有市场的规律，尽管“3.30政策”后不少楼盘来访量较之前涨水明显，后面走势如何，还得看开发商怎么拿捏自己的产品、品牌，抵达客户核心需求。
“之前政策唱衰力度太大，加上整个行业期望值普遍不高，房地产资金流出是一个长期的过程。”冯总说道。他认为供需双方的活跃是一把双刃剑，新政能唤起市场信心，但目前约40%的资金还在股市中，购房者抽身苦难，观望情绪依然浓厚，“如果说“春天”一定要来，只会发生在一、二线城市。”
专家们看平当下，却对后市寄予希望。斛总 点出豪宅、再改类产品，认为基于板块、地段稀缺性，其市场 依然巨大。冯总总结说在今年3月新政之后，中国普遍进入“二套房时代”，改需必然有所增长，“未来住房供应应该呈现多样化，除了传统的70-90㎡，还有70㎡以下的、首改、刚改、特色别墅甚至度假型产品，‘百花齐放’，定制化会更加流行。”
改需抬头，长期扮演“现金牛”角色的刚需仍是库存与去化大军中流砥柱。这个“春天”不冷也不太热，一如此刻良夜。
上 ，成都12项目开盘，近3700套房源扎堆面市，整体认购率明显回升，“新政”的回声开始鸣响。
商业：形势严峻变则通
虽然对于住宅看法各持己见，业内人士对商业的看法高度一致：存量巨大，松绑困难。
亚马逊以摧枯拉朽之势“袭击”了书店，阿里巴巴让成千上万的零售商贩关门大吉，电商来势凶猛，实体商业真就输在一个“实”字？冯总不这么看。
他指出，尽管受供应井喷和电商崛起影响，实体商业有所下行，但实体店本身没什么问题，症结出在机制和流转环节；流走的资金终将归来，把商业街区做好，O2O联动是一方面，主题化包装也是一方面，“大敌”当前，开发商被迫转型，从地产商向运营商变化，“开发企业把商业地产做细分，再灵活一些，还有戏可唱。”
冯总 关注更具创意性和盈利能力、更能代表未来趋势的新型商业项目，斛总则批评了目前普遍存在的“快枪手”现场：“随着市场竞争加剧，开发商资金周转速度加快，在细心研究产品及设计上花的时间不多，短时间能怎么可能做出好产品？”
所谓“穷则思变，变则通”，蔡总也肯定商业的“存量危机”，但也提出“危机就是转机”：“以销售为契机的开发可能要真正向我们的生活配套回归，这个是商业后续发展的大方向……现在去百货化 常见，实体商业在求变，它们也有有电商无法完成的体验式场景。”
关于向来被视为商业“盲区”的内街，冯总搬出自己曾做过的盐市口“新 ”：“里面不好卖，我们做了很多分析工作，把大量的饰品、小玩意吸引过来，用‘’的方式做商铺和挂面，慢慢就起来了。商业关键就在于定位、流线和业态，抓住这三点，就抓住了核心价值……商业是灵活的，没有哪一个项目能一条路走到底。”
盐市口“新 ”
沧海横流，大浪淘沙，巨量库存撬动了楼市，阻塞了“新政”，让房地产行业异变丛生，进一步催化了“洗牌时代”的到来。这是空间对时间的胜利，也是供求 的高光一刻。
在这个温吞吞的春末夏初，观望还是出手，提价还是走量，实体还是电商，生存还是毁灭都不是问题，问题是——你，准备好了么？
彩蛋：移动五月天
正片播完，上字幕……别忙闪人，咱还有彩蛋呢。
一听“移动五月天”，你会想到什么？“阿信.gif”？在这个互联网当道的“移动”里，不仅有五月，还有房天下。
在过去，朋友碰面 句话往往是“吃饭了吗”，如今则变成了“有wifi吗”。有wifi，能刷微博，能看小电影，能把妹，能传自拍，能聊萌萌哒视频……对了，还能房天下。
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