[摘要] 锣鼓喧天、人山人海的2015成都春季房交会已闭幕数日，新会展 又恢复了往昔的平静。这场一年两度的楼市盛宴，留下的究竟是回暖曙光还是“一地鸡毛”？房交会之后，蓉城房地产市场何去何从？我们无法预言未来的风景，却能拈出些许猜想。
媒体 讯：锣鼓喧天、人山人海的2015成都春季房交会已闭幕数日，新会展 又恢复了往昔的平静。这场一年两度的楼市盛宴，留下的究竟是回暖曙光还是“一地鸡毛”？房交会之后，蓉城房地产市场何去何从？
春交会刚一落幕，开发商们就纷纷秀出“捷报”：这个说自己卖了3亿，那个说自己劲销几百套，有的甚至豪言“我们提前完成了半年销量”。
事实真的如此么？成都房天下数据监控 统计数据显示：房交会期间（4.29-5.3），成都主城区商品住宅成交712套，总成交面积69779㎡，比去年秋交会有所增加，但跟2013、2014春交会比起来则呈现逐年缩水的走势。动辄鼓吹自个儿“热卖”四五百套的各位可以洗洗睡了。
2015年成都春交会实况（来源：房天下房天下）
历届房交会成交套数变化趋势（来源：房天下房天下）
房交会并非灵丹妙药，这一点大家都心知肚明。这次虽有116个开发商、188个楼盘参展，但整体人气不佳，除了“组团”来战的蓝光、保利、和记黄埔、蓝润等表现尚可外，部分展馆门庭冷落，华润、旭和、中洲、荣盛等品牌房企甚至缺席会展，做起了跷脚看客。
历届房交会参展楼盘个数（来源：中成房业）
豪车美女未能换来量价齐跑，高达25%的优惠效果有限，成群的“小蜜蜂”也没能够留住购房者的心，曾让成都人民挤破头的房交会，真已沦为“食之无味，弃之可惜”的鸡肋？
紧盯着展会未免片面，锐理数据显示：春交会期间成都主城区认购量达2878套，同比剧增2200套。开展前的那个 ，12项目扎堆开盘，推出近3700套房源，认购率回升明显，蓝光金悦城和美城悦荣府当天认购量分别达到了94.9%和78%。尽管“五一”房企推新热情有所下降，但在“新政”暖风吹拂下，整体升温的趋势不可否认。
窥一斑难见全豹，房交会难为成都市场“代言”，我们不妨将其视作电影中的“景框”——一个微型的现象舞台。建筑师冯路写道：“景框是一种呈现机制，它生产出千变万化的风景，以个人呈现历史……”
房交会之后楼市怎么走？思考近一系列“片断”，我们无法预言未来的风景，却能拈出些许猜想——
猜想一：政策开闸
自去年四季度以来，我们连续经历了央行降准、两次降息、公积金贷款额度调整、二套房降首付、二手房减免营业税等“新政”。
如今政策松绑，货币也睡起了“宽床”，按理说楼市应当飘红，量价却迟迟不见明显增长，供求失衡、库存积压仍是各大城市的心病。
看看曾一度井喷的土地市场：今年4月大成都土地出让金总额为18.68亿元，环比狂跌75.83%，同比下降13.36%，“流拍”跟青春电影中的流产一样盛行。
再来瞧宏观数据。2015一季度GDP总值同比增长7.0%，从走势图来看，这个增长率呈递减趋势，而今创下了2009年以来的新低；此外，CPI、PPI携手下跌。
2011-2015年1季度GDP走势（来源：中成房业）
2014-2015年3月CPI和PPI走势（来源：中成房业）
目测下半年还将有降息、降准、减首付一类的利好出现。这样的形势下，你相信政府会无动于衷么？
猜想二：改需再起
近段时间，围绕着上海大宁金茂府的唇枪舌剑往来不息。但微信公共号“真叫卢俊的地产观”所提供的数据显示：金茂府开盘推出304套房源，截止目前网络备案全月231套，累计签约金额18.85亿元，“热销”是毋庸置疑了。
大宁金茂府这样的改需项目，市场表现竟然超过不少刚需，出人意料又在合乎情理：与赶政策“集市”的传统刚需相比，改需、品质刚需“三围”更优越，成本和运营结构更加成熟，也更注重回归产品本身的深耕细作，在这乍暖还寒时节，适应能力自然强了不少。
回到我们的成都市场。春交会上，数据好看的不仅有宏达世纪锦城20071元/平方米[天府新区]宏达世纪锦城12套在售、建设派这样的刚需，也有天香、瑞安城中汇19369元/平方米[金牛]瑞安城中汇1套在售这样的“品刚”，还有中粮鸿云、中粮锦云、保利康桥38767元/平方米[成华]保利康桥16套在售、乐天圣苑之类的改需项目。金网络事业部总监斛强认为，由于板块、地段具备稀缺性，产品出众，品刚、改需乃至豪宅的市场 依然可观。
5月将有不少改需、 项目亮相，其中位于金融城板块的中国华商金融 格外引人注目。这个综合体由跨国名企华侨凤凰集团打造，与地铁1号线金融城战无缝接驳，拥有超 写字楼、国际品牌主题定制华宅、国际酒店服务式 和 精品商业四大业态。
中国华商金融 已通过国际 的美国LEED建筑认证，配置智能家居系统，科技感、智能性都力臻 。其 华宅面积为90-145㎡，100平上下均为套一，奢华尺度不言而喻。如今改需走势渐好，豪宅风头再起，即将登场的中国华商金融 引人期待。 更多详情请戳》》》
中国华商金融 样板间（来源：房天下房天下）
位于传统热门区域丽都片区的丽都 项目，主推户型在79-132㎡，囊括了 置业与 改需的购房需求，也正是针对市场趋势所推出的。作为主城区的项目，其位于南二环玉林、双楠、紫荆、神仙树4大成熟生活区核心腹地的 地段，让项目颇受关注。
作为城南的品质改需项目，金房·大榕湾主推95-115㎡户型，同时也推出了跃层的户型。金房·大榕湾也是瞄准了 改需的客户，同时抓住部分舒适性改需的市场。项目主打舒居环境，从亮相之初就受到了三口之家购房者的关注。
然而在此前7090政策“诱惑下”让70—90㎡的刚需产品集中爆发，成为住宅市场长时间的主角。在2015年改需回暖，市场购买力逐渐步入二套房市场，让刚需产品的库存压力无限放大。在供需失衡的当下，曾经在市场 的时候，短平快推盘所炮制的千篇一律的住宅产品再难突围。
市场可供选择的产品太多，让购房者逐步掌握了主动权。尽管刚需产品看似危机重重，却给了真正品质刚需脱颖而出的机会。
从市场数据看来，华润二十四城、合能璞丽、荣盛香榭兰庭等品质刚需也 值得关注。地处大丰的天合凯旋公馆临河而筑，整体呈大围合式布局，低密度搭配高绿化率，景观出色，更配置运动场、儿童 、健康跑到、按摩步道等，“精制”产品很是抢眼。
猜想三：“咸鱼”翻身
之前我们谈成都天量库存时，“黑”过大面板块。就笔者所知，高存量、低入住率是大面、大丰、大源这“三大”的顽疾。
然而，“咸鱼”终有翻身日。春交会期间大面销售业绩不错，一说达到了1400套。锐理数据显示：4.27-5.3，龙泉驿成交面积为7.97万㎡，居大成都第二，这其中大部分就来自大面。大丰板块也持续发力，其所在的新都区上周总计成交8.46万㎡，笑傲蓉城。另一“大”——大源，战绩也可圈可点。
2015年4.27-5.3成都各区域供应、成交情况（来源：中成房业）
自“出道”以来，“三大”历经起落，曾被业内诟病为“绣花枕头”、“昙花一现”，如今又重展往昔风采。诚然，这与政策红利和购房者态度转变不无干系。区域内保利玫瑰花语、保利紫薇花语、锦江国际花园等的积极入市也起到了推动作用。它们能红多久，还得问问市场。
猜想四：商业转型
在过去的一周里，商业表现没什么亮点，倒有下行的趋势：锐理数据显示，大成都商业总计成交3.28万㎡，环比下降61%； 物业共成交2.05万平米，环比减少57.9%。
据统计，成都商业库存按目前的去化速度来算，至少需要6年时间才能“清空”。然而，商业地产大的敌人并非存量，而是同质化：一式地标级玻璃幕墙超甲写字楼，一式非毛坯住宅、 ，一式开间、进深半斤八两的底商……走在“国际城南”，你很难说出两座综合体之间的10个区别。
是时候“变”了。 健林没有被马云pass，京东也没有取代国美苏宁，实体商业不是问题，问题是怎么做细，怎么做出不一样的感觉。
成都鲜有让人眼前一亮的商业项目。万达提出“轻资产”，新近开盘的城北优品道广场，为 者量身定制服务，统一招商，统一管理，实现开发商、 者、商家的三方共赢。这些经营模式的革新，比单纯改变商业街区形态更有生命力。
而类似于天合凯旋公馆推出的社区型购物街形式的商业，也受到市场颇高的关注。不同于综合体带有写字楼与 型产品，社区型购物街商业更有个性化的为本社区，以及周边住宅楼盘所打造。因为以良好的居住人口为基础，让这样的商业类型在后期经营管理上更为灵活。加之类似于项目所推出的小户型低门槛的商铺，为 不动产 降低了门槛。
城北优品道商业效果图（来源：房天下房天下）
未来3-5年，差异化竞争或将成为商业地产的主题。
猜想五：无线当道
无需多言，互联网、移动端将为我们带来全新的“无线生活”。
相应的，买房、卖房的方式也将与流量、与wifi息息相关。这次房交会上，微信成了闪亮的风景。而媒介革命所带来的，绝不仅仅是方便房产交易这么简单。
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