[摘要] 2014年被誉为房产 元年，绿地、方兴等房企将“ 买房”这一模式发挥得 。但是， 在房地产开发环节的介入，一直面临政策壁垒，直到去年11月李克强总理主持召开国务院常务会议， 提出“开展股权 融资试点”之后， 模式才迎来政策风口。
2014年被誉为房产 元年，绿地、方兴等房企将“买房”这一模式发挥得 。但是， 在房地产开发环节的介入，一直面临政策壁垒，直到去年11月李克强总理主持召开国务院常务会议， 提出“开展股权 融资试点”之后， 模式才迎来政策风口。虽然修改后的《私募股权 融资管理办法》仍未公布，却也为 深度介入房地产开发环节打开了一扇门。
房产 开发要想成功，需要具备哪些前提条件？通过 开发是否真能降低房价？
“我们拿起手机……根据你的希望在定制平台上找到相应的项目，根据你的愿望提出你要什么样的房子，就可以发起 ，一帮人在这里盖房子。”
5月9日，地产“思想家”冯仑在温州市工商联、《每日经济新闻》及新希望集团联手举办的2015新常态下中国商业地产发展高峰论坛上关于房地产 开发的前景做了如上展望。他认为，此举可以使得房价至少下降1/3。
冯仑没有讲到的是，这样的设想已经越来越接近现实。本月中下旬，碧桂园将召开新闻发布会，公布公司于4月底在上海拍得的一幅地块的 开发计划。与此同时，绿城也将于下月初推出绿城版的 计划。
这些计划能不能真的让房价下跌1/3？目前还是未知数，因为房产 开发需要具备诸多前提条件，但这些条件目前尚不成熟。
多家房企试水 开发
2014年，被业内誉为房产 元年。去年“双十一”期间，绿地、远洋、方兴等房企将房产 这一营销模式发挥得 ，其中方兴借助房产 揽金逾42亿元。
参与绿地 的一位营销高层人士告诉《每日经济新闻》记者，房产 目前主要是一种营销方式，只有在特定的时间节点才能形成爆发性的聚合力。
除了 买房之外，去年就有人提出了“开发”的概念。其初衷是，当前房价居高不下， 开发可免除很多成本环节，对于消费者而言，能够拿到比市场上更实惠的房价和个性化的购房需求；对于开发商而言，相当于提前锁定了消费客群。
在这一美好愿景的驱使下，不少房企都在尝试利用社会大众的资金来开发地产项目。“楼盘预售制本身就相当于一种 开发。”四川花好月圆房地产董事长樊义波表示，当前随着银行和互联网的加入， 开发概念越来越热。
据悉，本月中下旬，碧桂园将公布上海一地块的 开发计划。另据媒体报道，平安集团前不久曾斥资1亿元成立股权 平台“前海 ”，业务重点定位为创新股权 、房地产 等。
平安集团一位股权 的运营人士介绍说，“我们以前帮开发商融资，就相当于 。比如有10个人或更多人参与 ，我们选一、两个作为代表，开发商把产权证抵押给我们，我们再将其转到 者指定的账户名下， 年化 率15%左右。如果未来房价跌了，那么参与 者按原价回购；如果房价涨了，按照 比例大家来分摊 。”“开发的专业性相对要强一些，不像实体楼盘直接签署过户手续或办理资产抵押即可。 需要做商业计划书出来，我们这边会有一个比较完备的团队来操作，包括对资产情况做尽职调查，对今后楼盘价位进行梳理等。与 买房相比， 开发的操作方式差不多，但牵涉的专业面要广一些。”上述人士补充说。
比想象中的艰难
随着 开发概念被热炒，一直自称“定制”模式先行者的河北房企众美集团，也被媒体拿来当作践行这一概念的典范。
据了解，众美集团主要是与河北一些事业单位、国企等长期合作，定制开发地产项目。不过，众美集团一直比较低调。接近众美高层的一位业内人士表示，众美一般不会接受采访。记者拨打众美官网公布的电话，但一直未能打通。
“河北很流行‘定向代建’，民间集资很活跃。”中国城市产业发展联盟主席陈宝存表示，众美前身是一家广告公司，现在采用这种模式以项目为标的集资建房，恰恰说明房企缺少其他融资方式。
陈宝存认为， 开发做成功比较难，他就遇到过一个活生生的失败案例。“那个朋友想在北京集资建房，有几百人集资，但意见不统一，房价相比市价 一半但没有可行性，组建了个开发公司，但相比专业开发商没有拿地 。”
实际上， 开发远比想象的艰难，甚至可能会触碰政策红线，比如商品房预售制度。樊义波认为，房企引入第三方金融机构，采取迂回战术，虽可规避非法集资，但房地产作为一个产业生态体系， 开发违反了商品房预售制度，有违规提前卖房的嫌疑。
“即使通过 拿到了地，项目后续资金如何解决？借助外部 还是继续让 者自己掏钱？”亚信控股集团董秘荣腾洪提出了自己的疑问，他认为， 开发会把风险转嫁给 参与者。如果有房企介入 开发，则很容易形成一种变相融资，即便不是变相融资，房企如何保证 参与者的房源购买优先权与 机制的公平？这也是个问题。
站在房企的角度， 开发项目初期更多是一种文字描述，而没有实体样板间说服 参与者，容易带来观望情绪，且房企引入第三方机构时，如果没有回购协议或担保机制，这些机构也没法让 者放心，从而沦为“伪 ”。
房地产经理人联盟执行秘书长、金融投委会执行主任姜炜表示， 开发作为一种金融创新，监管部门应鼓励房企探索，核心是要管好钱，保证资金定向使用，降低开发成本和售价。
一位接近碧桂园高层的区域公司 总监指出， 开发仍是一种理念，公司这么做，是想参与房地产的上游领域，还可以收集大量的购房者信息。
试验之保利
开发真面目：募集资金有限“圈客”意图明显
尽管很多开发商提出了 概念，但截至目前，这一模式并没有解决项目开发的融资问题，还停留在“圈客”阶段。《每日经济新闻》记者了解到，保利地产将联手民生银行推出名为“利民保”的理财产品，购买产品的用户可以用优惠价格锁定项目开盘时的售价，并享受封闭期内的理财 ，即使用户不购房也可享受由民生银行提供的保底 。更早之前，包括当代置业等房企也推出过类似产品。
但记者调查发现，这些 更大的功能提前“圈客”，对解决开发资金作用并不大。
锁定意向购房者
今年4月，保利地产与民生银行共同宣布推出一款名为“利民保”的互联网金融产品。保利地产相关人士向《每日经济新闻》记者表示，“利民保”的推出是为了解决在不动产 中，客户、开发商与银行三者的资金压力难题，实现共同盈利。
据介绍，“利民保”的操作模式为 人购买银行提供的理财产品，银行在扣除服务费用成本后把资金贷给地产商，地产商由于节省了融资成本，因此可以通过价格让利将房屋的优先购买权给予 人。在整个环节中， 者能以更 的价格购买到房产，银行降低了贷款风险，地产商也提前锁定自己的目标客户，并且可实现开盘热销的效果。
根据保利的设想，“利民保”实为一款为意向购房者提供保底 的期权产品。以一套总价177万元的 为例，客户只需要花总价20%的金额购买对应的理财产品，即能以150万元的定制总价锁定项目开盘后的价格，产品有半年或一年的 封闭期。待项目开盘后，若房价没有上涨，客户行使优先购买权便可获得封闭期内的理财 与27万元的折扣 ；若房价出现上涨，除了上述 外，用户还能获得相当于5倍 的房价上涨 ；即便房价跌破了锁定的开盘价格，客户不行使购买权，也能收回本金并获得由民生银行保底的4%年化理财 。
保利地产相关人士向记者表示，“利民保”将首先参与保利地产在广州国际金融城的综合体项目——保利金融 ，未来将陆续参与到公司旗下的商业项目，但目前“利民保”的具体细节仍在细化当中。
通过理财产品搭配购房优惠来锁定意向购房者，保利并非 。去年9月，万科联合平安集团推出一款名为“平安万科购房宝”的理财产品，搭配了上海万科的4个楼盘，若理财产品购买者终决定购房，可享受专门的购房优惠。由当代置业与北辰实业联合开发的北京一项目也推出金额分别为10万元、20万元、30万元的理财产品，持有期约6个月，到期后 者依次享有优先选房权。
预售环节提前
对于地产商而言，通过与金融机构合作发行面向购房者的理财产品，有利于在市场供过于求的情况下寻求营销模式的创新。
平安好房网总裁庄诺向《每日经济新闻》记者表示，根据现有的预售制度，正在开发建设的商品房需要在证件齐全的前提下，才能通过 等方式圈定意向购房者，但通过发行理财产品“圈客”相当于将预售环节提前，在开工建设前就能把意向客户圈定。
“以往房子不愁卖的时候，开发商无需花那么多心思找客户，但现在市场不好了，越早圈定客户意味着项目的去化率越有保障，所以开发商更愿意尝试这种新的营销手段。”庄诺说，对于购房者而言，他们往往也有金融理财的需求，尤其是真正有意向买房的客户，如果产品符合他们的需求，通过购买理财产品还能获得 。因此， 模式对于提高客户转化率会有明显作用。
但类似的做法会不会与商品房预售制度产生冲突，不免令人疑虑。新城控股 副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，这类理财产品往往会附带两份协议：一份是购买理财产品协议，另一份是购房协议。在项目开发建设阶段， 者购买的只是理财产品，并不附有购房性质，因此能够“绕开”预售制度。
大型房企更受益
除了提前圈定客户，开发商还能通过理财产品募集资金完成融资，用于补充开发建设所需的资金。
以“利民保”为例，根据欧阳捷的分析，理财产品的保底 实际上是由保利地产来承担，按照4%的保底 率计算，加上银行的通道费用，预计保利的实际融资成本约为6%，低于银行正常的开发贷款成本。对于银行而言，由于理财产品并不占用贷款额度，同时也能增加银行的非息收入，他们也很乐意为地产商设计类似的金融产品。
五牛基金 副总裁吕伟宾认为，由于理财产品能提前帮开发商找到意向客户，而且提前融到了一笔低成本资金，如果终大多数理财产品购买者选择行使购房权，还能大大缩短项目的销售周期，有助于开发商降低融资成本和营销成本，因此能够在不损害开发商利润的情况下，给予购房者更大的折扣力度。
但欧阳捷也坦言，相对于房地产开发建设过程所需要的资金量，房企从理财产品中募集到的资金只是杯水车薪，因此对于降低整体融资成本作用有限。而且，由于理财产品资金要专款专用投到项目上，这对开发商的实力与信誉要求更高，因此只有大型房企才能从中受益。
试验之平安
平安好房的房产 红线：不在买地前介入 客户不接触开发商
据悉，碧桂园将与平安合作，拿出上海一地块采取 模式进行开发，而绿城已经在浙江进行 开发的试验。金融巨头平安自去年开始，就一直致力于发展房产 业务。平安好房CEO庄诺表示，近两月将有相关产品上线。
这些先行者，为何会选择 开发这一模式？在项目推进的过程中，又是如何控制金融、法律等方面风险的？
从去年开始，金融巨头中国平安就一直致力于发展房产 业务。根据《每日经济新闻》此前报道，平安信托内部人士介绍，包括绿地、世茂、万科在内的房企都曾与他们有过接触。
由于国内关于售房、集资的诸多法律限制，当前的房产 项目多停留在现房阶段。自去年12月出台股权 相关政策后，平安才得以在实际操作环节将房地产的 范围扩大。
平安好房CEO庄诺表示，政策出台前，没法操作 建房，现在可以尝试，近两月平安好房将有相关产品上线。
除了平安好房，中国平安董事长马明哲还通过子公司在深圳前海专门成立了 平台——深圳前海普惠 交易股份有限公司（以下简称平安前海 ）。此前媒体报道称，该公司未来也将涉足房产 。
在平安的房产 路线中，一条逻辑线清晰可见：从海外 试水，到国内现房销售，砍掉营销费用后，通过 建房以及集团内协作，着手降低开发过程中的融资成本，解决开发商对轻资产运营模式的需求。此外，平安好房还涉及消费和 运营 类的 。
砍营销费用 降融资成本
当面对居高不下的房价时，似乎只有 可以使之优惠一二。
在购房者所支付的房款中，土地与税费合计约占到五成以上，资金成本、建造成本、房企净利润各占约一成多，此外，营销费用可占3到5个百分点。其中，土地和税费是硬性支出，让房企自已承担也不现实， 设计者所希望的是降低营销费用和资金成本。
初期，各类产品通过各种去中介化的方式，努力砍掉这3到5个百分点的营销费用，使开发商和购房者达成共赢。平安好房的系列 产品即是其中一个代表。
中国平安在马明哲的带领下，已划分出互联网金融和传统金融业务两大板块。前者将覆盖“医、食、住、行、玩”五大生活场景。就目前来看，平安好房正是马明哲在“住”这一生活场景布下的重要棋子。
去年8月，平安好房选择推出海外购房 作为突破口。由于是海外房产，其 款地产类 产品“100美元享受美国房东待遇”，既迎合了时下客户海外置业的心态，又绕过了国内复杂的政策监管，颇具试水意义。
去年11月，平安好房转战国内，与龙头房企万科合作“平安&北部万科城”项目，用 的方式直接在线上卖房。
在该项目中，万科拿出广州北部万科城216套住宅，如果 金额达到1500万元的低 额度，那么 的 参与者都能享受到比目前周边市场价低近13%的优惠购房价。
截至去年12月24日，该项目总计吸引了2361人报名参与，216位用户 购买。公开数据显示，这次 卖房，累计募集金额达到1585.5万元，购买转化率为9%。
庄诺称，互联网平台有可能承担起未来虚拟售楼处的角色，将线下的展示厅搬到线上，对开发商来说，既节约了营销成本，又能通过 提早蓄客，进而将购房优惠让渡给每一个消费者。
不过， 买房只是平安 初始阶段的其中一步。在房产 领域，平安的野心不止于此。
去年11月，李克强总理在国务院常务会议上提出开展股权 融资试点。12月18日，中国证券业协会网站挂出《私募股权 融资管理办法（试行）（征求意见稿）》，明确了股权 平台净资产不得低于500万元，融资者或融资者发起设立的融资企业的股东人数累计不得超过200人， 者为 单个融资项目低金额不低于100万元的单位或个人。
本来这一政策指向的是小微企业融资，如今却让一些房企巨头抢了风头。
据庄诺介绍，现在已经有好几个关于 建房的项目在谈，本月底就会推出一个。这些项目都是在拿地之后以股权 的方式介入，可以大幅度降低营销成本和融资成本，使总房价 10%~20%。
深圳市前海筹人谷互联网金融服务有限公司CEO卢政称，现在多是产权 ，通过资产管理计划，几个人可以一起购房，不过，这些都是在项目拿到预售许可证之后进行的，按照现行房屋出售政策，在建之前房企不能买卖物业。住建部有明确规定，禁止开发商在未取得预售许可证的情况下以任何形式向客户收取资金。
绕政策风险 避项目纠纷
那么，庄诺所指的 建房模型是怎样的？如何规避金融、法律方面的风险，并预控可能产生的纠纷？
深圳房地产律师张茂荣认为，由于现在大部分房企的工程款是通过抵押在建工程向银行贷款，如果 提供的资金仅是弥补部分项目开发资金缺口，那么降低融资成本作用有限。 提供的资金总额若想覆盖整个项目，又因体量过大触碰到融资对象不得超过200人这一政策红线。
庄诺介绍称，他们目前在谈的一些 产品足以覆盖开发商一个完整项目所需资金。他们有一个20人的团队已经研究半年多，针对各种可能出现的风险设计了诸多方案，甚至细化到如果 者在 期间碰上离婚进而被财产冻结的情况，所以关于资金体量与人数限制之间的矛盾，也是早有预案。
据他介绍，解决方案有多套，比如将项目切割成一栋一栋，一栋不超过200个住户；或者把项目包装成保险、债券或者余额宝这样的金融产品，将 建房的行为变成购买金融产品。
庄诺介绍，种种设计背后的逻辑在于， 者不直接接触开发商， 者所面对的是有金融巨头中国平安背书的平安好房。这样一来， 的购房款停留在平安好房的平台，由平安好房以其他方式参与物业建设。
另一个风险在于，由于原材料、建造成本、工程款等在开发过程中存在变动，不确定因素太多，所以后期很容易因为核算成本引起纠纷。
在张茂荣看来， 平台与开发商之间可以有两种合作方式：一种是对等的合作关系；另一种是合作成立项目开发公司。
他认为，如果 平台与开发商共同成立项目开发公司，大的风险也就是分红纠纷；但如果 者仅是开发商的合作伙伴，平台如何向参与 的散户解释成本增加问题，这就比较棘手。
就连万达这种房企巨头都对核算开发成本很头疼，万达董事长 健林曾公开表示，为了解决核算成本与预算不匹配的问题，他们制定了交钥匙工程，即先和总包确定总工程款，然后将 工作委托给总包，盈亏由总包自负，万达只负责监督和收房。
而对于平安好房而言，它只是开发商的合作伙伴，又将如何解决前期 金额与后期核算成本不匹配的问题？
庄诺称，他们会为建造成本设置一个资金上限，如果超过这一幅度，由开发商承担多出部分。这样来看，似乎与万达的解决思路一致。
不在买地前介入
据庄诺介绍， 模式可以满足开发商的两类需求：一是对于大开发商而言， 可以为其提前锁定客户，加快去化速度，降低实际负债比例，符合正在流行的工业4.0（产品定制化）。二是对于中小开发商而言，可解决其融资难的问题。不过，就目前来看，平安好房的合作房企均为国内前十强。
在平安的地产 布局中，还有一个因素不容忽视，即已在陆金所挂牌但还未投入运营的平安前海 ，该平台聚集了平安陆金所、投行、证券、不动产、互联网等诸多子公司员工，也将涉及房产 业务。
该平台的定位究竟是什么？会与平安好房产生怎样的协作？目前平安还没有公开表态。平安集团仅透露，“公司期待抓住这个新业务领域的机遇，为市场提供创新的金融产品和服务。”
那么，平安介入房地产的界限在哪儿？就目前来看，平安好房明确表态不会在买地之前介入。庄诺称，因为土地招拍挂中不确定因素太多。
不过，卢政认为，只要产品结构合理，能够覆盖可能出现的风险，事先确定拍地的 上限，并找到开发商配合，也可以在买地之前介入，如果拍地价格超过上限，则退还 资金。
试验之绿城
绿城的 试验：难题已突破 近期将有动作
“绿城 开发，试验如何？先前难题有无突破？”“已突破！近期会有动作。”
上述对话是《每日经济新闻》记者和绿城房产 相关人士的一段微信对话。
相比其他开发商，绿城在房产 开发层面的实践已经有了经验的积累，并正在逐步形成核心运营模式。但在业界看来，绿城的 可能和真正意义上的 仍有差别。
非典型 案例
在大型房企中，绿城是具 开发经验的公司。
去年8月，绿城中国董事长宋卫平短信告诉《每日经济新闻》记者，蓝城旗下一家公司已经在 开发领域拥有很深入的研究。
记者随后联系了蓝城代建，并了解到，该公司早在去年初就已经参与了房产 开发，所参与开发的项目已经开始动工建设。
根据浙江绿城佳园建设工程管理有限公司董事长李园介绍，绿城上述项目有一定特殊性。原先拿地的企业当时已经资不抵债，当地政府为了帮助其清偿债务，允许改变土地性质，变更为居住用地，并以较低的价格转让。
正因土地的价格相对于市场公开拍卖价较低，这一地块才较其他项目更有吸引力。李园曾透露，如果通过土地市场获得，其售价至少要比 开发价高出30%以上。
由于是 开发，蓝城只负责代建而不是自己出资，因此可以让出一部分开发利润，加上项目本身因为获得土地的渠道特殊，地价也要比周边 ，这才使得上述楼盘后能以低于市场30%左右的价格进行 开发。
和普通房地产项目相比，上述项目的另一个特殊性在于，由当地商会负责人动员几家企业一同组建公司参与 。企业的负责人出资 大户型产品，剩余的都是小户型房源。
虽然这些企业负责人购买的房子不多，但由于户型较大，总价较高，为 开发解决了很大一部分资金需求。再加上有这些企业的资金实力和信誉做保，员工只需支付首付款即可参与，因此推广难度较小。
复制难点是地价
《每日经济新闻》记者在与李园交流时了解到， 开发存在几个难题。
首先，目前企业拿地的主要途径仍然是参加招拍挂，在土地稀缺的一线城市，开发商很难以较低的价格获得土地。即使在杭州这样土地供应较多的城市，开发商想拿到比周边 的地块也不容易，这使得开发企业很难为消费者提供一个 诱人的购房价格。如果购房价格没有诱惑力，消费者很难在土地刚刚拍下时就参与进来。
其次，在销售层面也存在问题。普通商品住宅向社会公开销售，但 开发很难通过广告等方式公开推广，因此其客户来源有限。
再次，开发企业发展 业务，首要目的是希望减少自己的资金投入，降低公司的经营风险。如果购房者只是支付部分首付款，开发商依旧需要支付较多的资金，仍然需要承担较大的经营风险。这样一来， 开发的意义就不大了。但让消费者一次性把 的购房款付清，不仅很难做到，也会影响参与 者的热情。
另外，消费者参与 开发的一个前提就是 资金要有第三方监管，以确保资金的安全。蓝城的 开发案例，参与者主要是企业及其员工，相互间的信任度很高。但当 开发的参与者变为社会公众时，公众对企业不免存在不信任，这也是 开发的一个难点。
屏蔽此推广内容 那么，金融机构对 资金监管并协助推广房产 计划的热情有多高？《每日经济新闻》记者就此采访了中海恒信资产管理部一位负责人，对方表示，由于房地产开发资金投入的不确定性，房地产 计划需要开发商承诺在项目开发资金不足的情况下，房企会以自筹资金投入后续开发建设，并确保项目终顺利竣工完成交付，但这样的承诺显然不符合开发商借 开发实现轻资产运作的初衷。
另外，购买金融产品的客户主要是 者，他们对房地产 计划所分配的房屋多数不感兴趣，更希望能拿到真金白银的 ，这也是房产 开发的一个难点。
绿城在设计 开发模式时，同样面临这些困难和阻力，他们终又是如何解决这些问题的？我们目前尚不得而知，只能等到6月份计划公开时再来了解。
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