[摘要] 东莞楼市现已升温至火热阶段，股市资金回流楼市，别墅等高价值 产品火热，但是 等小 产品却遭到冷遇，加上供应量大， 市场后市消化压力大，消化周期长达18.2个月。
东莞楼市现已升温至火热阶段，股市资金回流楼市，别墅等高价值 产品火热，但是 等小 产品却遭到冷遇，加上供应量大， 市场后市消化压力大，消化周期长达18.2个月。
数据： 成交放缓库存处于严重高位
东莞楼市成交连续创下新高，但小型 产品 产品却受到冷遇。
统计数据显示，4月 成交480套，环比3月增加50套，但由于4月盛都花园以均价2000元/平方米价格成交133套，不属于正常市场行为，为了更准确地分析市场走势，剔除该项目后统计4月 市场仅成交347套，环比3月大幅下降19.30%， 成交放缓十分明显。据统计，截至2015年4月底 库存套数大于200的项目达18个， 消化周期为18.2个月，环比3月仅缩短半个月，库存严重高位反映后市出货压力巨大。
瑞峰置业市场研究部谭锦凤称，今年以来股市火热，大部分 者对 热情降低。另外，目前政策方面主要支持改善型需求，形成刚需和 改善需求释放为主市场，而对一直受政策影响较低的 产品没有起到促进作用。
市场：“低首付”频现 产品促销
“低首付”、开发商代垫首付等现象频频出现在 项目销售现场，为了刺激 产品出售，降低购房门槛甚至是 等成为目前 销售主要途径。
来自长安的黄先生在南城某楼盘购买了一套 用于 ，由于楼盘实施“低首付”优惠，他把省下来的钱暂时用于炒股，他告诉记者说，“买房和炒股，两种 方式都不放弃，买房 更保险，炒股 大。”
不过也有部分购房者认为，即使是“低首付”，购买 仍不划算。吴小姐也想购 套 自住，她在计算了成本后，发现“低首付”实际上并不划算，“开发商虽然借了两成首付，但是要3年内还清，算下来每个月还款压力还是很大。”吴小姐说，她打算把钱省下来，和男友一起购 套三房自住。
谭锦凤介绍，由于购买 人群一般是 者和过渡人群，对于 客说，除了考虑项目地段、商圈、交通等因素之外，资金投入大小也是影响其入市的关键因素，一般 客购买会考虑以租抵供或 就转手，同时 客不会只 地产这一渠道，也会分散 ，如股市等，所以首付压力越小，吸引力也较大。
此外，过渡人群资金有限，尽管 总价较低，但也会面临首付压力，所以在两大群体相互影响之下， 的促销手段偏向“低首付”甚至 促销，也会根据市场情况适当 。
观察： 定价两极化
楼盘 慢
不过，从目前市场来看，东莞 产品定价两极化，相隔 两个项目，定价差别甚至可能在3000多元/平方米左右。如方中·兰亭轩定价约8000元/平方米左右，而相隔不是太远的 财津定价则在1.1万元/平方米左右。业内人士认为， 的定价受到楼盘周边环境、商业配套和交通的影响较大，因此也容易出现 定价两极化的现象。
业内认为， 定价跟地段、商圈有直接影响，周边有写字楼群、大型商业、大型商场、轻轨站点等， 定价会较高。
同时记者也发现，虽然近几年来东莞 城区一手 均价上涨幅度较为明显，从7000元~8000元/平方米均价上涨到1万元/平方米以上，租金也上涨了约300元/月，但是不少早年购买的 在二手市场上并不吃香，价格上涨慢。业内人士认为，目前不少东莞 在售价格1万元/平方米以上，转手时价格却上不去，只能用来长期出租，这也影响了不少想赚快钱的 客 。
回顾：曾是开发商回笼资金重要渠道
事实上，在市场不景气时期，总价低 产品往往更能够吸引购房者入市，也是开发商回笼资金的重要渠道之一， 是在2013、2014年， 销售火热，是除商铺、车位外，另一个能够快速回笼资金的产品，因此，不少开发商在这两年时间内积极推出 产品，是造成目前 产品库存量过大的原因。
数据显示，2014年东莞 供应21.95万平方米，成交24.99万平方米，显示当年的 供需是相对平衡的，近几年以来， 供应甚至一度短缺，去年由于市场较为低迷，而不受限购政策影响的 产品成为开发商回笼资金的重要渠道之一，市场迎来 小高潮，而地段优越的项目销售不俗。
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