[摘要] 近期改需回暖，“改需客”入市态度多云转晴。购房者不断增长的改善型需求和对多元产品的期待，向开发商提出了挑战。成都的各路“豪杰”，你们如何接招呢？
与房地产“常青树”——刚需不同，“改需”始终显得有些暧昧：时而与“”混淆，时而亲近“刚需”，并衍生出“首改”、“刚改”、“品质刚需”等新词。在销量和市场占有率上刚需当道，改需，似乎从来不曾是楼市主角。
如今新政连珠炮发，改需“逆袭”，无论是舆论、开发商还是置业者，对其都愈发关注。从市场表现来看，改需走势也与大家的预判几乎一致。究竟“改需”说的是哪类产品？企业围绕“改需”怎样调整产品线？市面上有哪些可圈可点的改需项目和户型？购房者怎么看？未来又将如何？6月，房天下成都媒体 将为您呈上“当我们谈论改需时在谈论什么”系列选题，消暑良品，敬请享用——
媒体 讯：弹指间，2015即将过半，成都房地产市场也随着夏日的到来节节升温。锐理数据显示：5月中国楼市成交量创六年同期新高。另一方面，百城房价大部分有所增长，房企拿地、推量热情也逐月上扬，“楼市之春”已近在眼前。
毋庸置疑，市场回暖与连珠炮般的“新政”是分不开的，中成房业研究 总监蔡玉兰干脆将今年称作“政策利好年”。但我们不难发现，近几个月的“降息”、“降准”， 是“3.30新政”，对改需的影响比作为楼市“中流砥柱”的刚需更大、更深远——二套房首付门槛降低、二手房2年 ，本身就是对“置换型改需”的直接刺激。
近15周成都市商品住宅供求走势（来源：中成房业）
舆论鼓吹，购房者看好，曾一度游走在市场边缘的“改需”真的“春风吹又生”？数据说话：以近三个月的住宅市场来看，不仅成交量逐月递增，90-110㎡、110-130㎡、130㎡以上的改需类产品占比也均呈上升趋势，而70-90㎡的“标准刚需”产品占比则有所下降。从近期开盘情况来看，认购 的多是一些改需、 类产品，传统刚需则时常遇冷。
2015年5月成都住宅个面积段供销存对比（来源：中成房业）
微观地说，真正的“改需客”入市态度的确多云转晴。笔者身边几位观望多时的朋友，在这撩人的初夏都耐不住性子，开始了二次置业之旅。锐驰营销总经理冯珏表示，在3月新政后中国已普遍进入“二套房时代”，改需必然复苏。但他也指出：“未来住房供应应该呈现多样化，除了传统改需，还会有首改、刚改、特色别墅甚至度假型产品出现，‘百花齐放’，对定制的需求也会更旺。”
购房者不断增长的改善型需求和对多元产品的期待，向开发商提出了挑战。成都的各路“豪杰”，你们如何接招呢？
实力派：兵来将挡 水来土掩
日前，一则以“一套房子的29种户型设计”为话题的新闻走红朋友圈。原来，这是中渝国嘉在20之际推出的全新产品：可通过空间变换实现不同配置和装修风格的四海逸家272㎡铂金D墅。
四海逸家铂金D墅户型图
其实早在数年前，四海逸家就以 的“空中别墅”闻名蓉城，因其满足不同家庭结构的灵活空间而被地产圈誉为“改需盘”。斗转星移，“逸家系”遍地开花，却不仅仅局限于改需、 ，有推出“57㎡三房”的光华逸家，有主打117㎡舒阔套三的锦江逸家，有专注60-90㎡创新户型的天府逸家，也有坚持低密、品质路线的南湖逸家。
像国嘉这样产品多样、“弹药”充足的“实力派”开发商，面对市场需求的波动自然“临危不乱”。所谓“兵来将挡，水来土掩”，我们有理由相信，国嘉下一个“逸家系”项目将会兼顾70-90㎡和110㎡以上这两大面积段，并会在朝向、采光、空间分布乃至景观园林方面下工夫，进一步增加改需产品比重和“颜值”。
“全能”选手并不鲜见，大部分在成都布置重兵、“多盘齐发”的房企，都在产品结构上煞费苦心。绿地有锦天府这样的 项目，有新里•维多利亚 这样的改需盘，亦有世纪城、468公馆这样的“纯刚需”，就是同在绿地 ，也有云玺468这类“刚改”或“品质刚需”。其新项目GIC驻扎南二环，高调入市并推出82-147㎡房源，显然有“剑指改需”之意。
绿地GIC效果图
另一“巨头”万科深耕蓉城多年，旗下项目也是品类齐全、 ，包括了“黑马刚需”金色城市、“资深改需”金域蓝湾、“标杆豪宅”五龙山等，如今“UP系”登场，强调社区化和“城市运营商”转型，不正迎合了 “改善型需求”么？
改需抬头，华润在成都依然顺风顺水，还得归功于其在产品细分上做的功课。华润不仅有金悦湾，还有翡翠城，有橡树湾和幸福里，而二十四城这个超级大盘内部，也有不言自明的定位：一二期做“首改”和品质刚需，三四期做改需，五六七期做刚需和“刚改”，尽可能地避免了内部竞争。
改革派：穷则思变 无往不利
今年“3.15”，蓝光携手宜家推出“i5生活平台”，以金悦府、金悦城、金悦派三大项目为样本，依“感官带装修约”、“全优选址标准”、“全栖商业标准”、“全龄配置标准”、“全维服务标准”五大标准打造。
蓝光“i5”生活平台发布会
单从面积、户型和价格来看，三个“金悦系”都不算名符其实的改需盘，但从“i5”这一系列“高配”讲，在满足改善型居住需求、提升生活品质方面，蓝光迈出了关键一步。向来以“刚需 ”、“快枪手”著称的蓝光进军改需，是房企顺应市场风向、积极生变的例证。
同样以出色刚需产品线为人称道的保利，近年也有两大改需项目面市——锦湖林语和两河森林。锦湖林语现有113-116㎡套四和168㎡联排别墅，两河森林则以联排、叠墅为主，一经推出便大受欢迎。
提起龙湖，成都人想到的或许不是“天街”就是悠山郡这样的“偏远”别墅。其以小高层、洋房、联排为主的新品——龙湖•源著，则是开发商向崇尚 生活又不愿远离市区的“改需客”抛出的橄榄枝。5月31日，龙湖•源著开盘推出83套叠墅，当日认购 达100%！改需置业者为龙湖买单，大概不是因为“天街系”的声名远播吧。本周日（6月14日），源著91-147㎡香汀小洋楼将开盘入市，近16米阳光面宽演绎平墅尺度法则，大7.5米阔尺开间，宽达7.2米观景阳台可以说不同面积段的产品，都能将别墅区的环境享受到 。
“穷则思变，变则通。”跨国名企华侨凤凰集团过去在郫县深耕华侨凤凰•国际城这一刚需项目，而今在地铁1号线金融城站站口打造 综合体——中国华商金融 。中国华商金融 拥有曾获美国LEED认证的 超甲写字楼，按 品主题定制非毛坯，配置堪与 科技比肩的全球智能家居系统，更让人咋舌的是：100㎡左右的户型仅做套一！这样的尺度和指标，无疑在蓉城改需和 项目中记下了浓墨重彩的一笔。
中国华商金融 样板间
令人意外的是，房企的“变”并非仅仅是“改需化”，一些长期专注改需、 产品的开发商也做出了一定调整：向来走“高冷”路线的中粮也推出了中粮•香颂丽都、中粮•锦云等相对亲民的项目，在户型结构和定价上都为购买力有限的改需族做了考虑；中海在九号公馆这个 楼盘中设计了90㎡和135㎡的中小户型，也有此意。
刚需正在“改需化”，改需也在不断细分，可以想见，“百花齐放”的局面并 。
保守派：人在江湖 身不由己
当然，楼市中仍然有一类“保守派”，死守着万变不变的产品路子。
“土豪”蓝润便是其一。君不见蓝润金戈铁马杀入成都，一掷千金攻城略地，大刀阔斧搞起建设，从蓝光手中抢去“快枪手”名号，然而综观其在蓉项目，无一不是“纯种”刚需盘，就连商业综合体也走的快建快销路子。
改需崛起，蓝润却没有“变道”的意思。“有钱”是一方面，做什么产品是另一方面， 拿地的蓝润现阶段或许只能做成本低、周转快的刚需项目，以此换取高扩张速度和市场占有率，至于做改需、做情怀，那是后话。
蓝润V客动都效果图
在成都主打“主城”+“”路线的成功集团，在今年6月即将推出其7号作品——成功悦都。项目位于主城区建设路，尽管户型主推较小。但是项占有的城市资源却是功能性改需所追求的。是典型的刚改产品，吸引了许多首套房置业在近郊的购房者的关注。
在成都长期经营 项目的雅居乐，无论做刚需还是改需都抽不开身。擅长制造“小而美”产品的旭和，未见在改需市场有什么动作。倒是习惯游走大成都边缘、玩转别墅的恒大，近推出了面目一新的曹家巷广场。
恒大曹家巷广场效果图
虽说“人在江湖，身不由己”，但在这个股市般震荡起伏的时代，连万达都开始“减肥”求变了，您还等什么呢？
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