[摘要] 从2013年开始，成都二手房市场进入了长达两年的“冷清期”。今年以来，二手房交易持续下跌，挂牌均价一度创下新低。然而，随着利好政策不断出台，尤其是二手房营业税免征期从5年恢复至2年，3月后一周成都二手房市场成交变得活跃了起来。
政策行情变幻莫测，普通房营业税免征期“5改2”——
从2013年开始，成都二手房市场进入了长达两年的“冷清期”。今年以来，二手房交易持续下跌，挂牌均价一度创下新低。然而，随着利好政策不断出台，尤其是二手房营业税免征期从5年恢复至2年，3月后一周成都二手房市场成交变得活跃了起来。
事实上，进入2015年，各大机构就试图争抢二手房市场交易蛋糕：链家联姻伊诚，整合新链家平台；腾讯联手好房通，强势打造二手房频道；涉足二手房买卖，降低 标准；世联行注资Q房网……种种变化，面对即将来到的存量房时代，成都二手房市场可谓风起云涌。
不过，面对楼市整体低迷盘整，二手房市场能不能独善其身？而且随着不动产登记、房产税等调控“杀手锏”的出台，营业税免征期“5改2”的利好政策，能不能刺激成都二手房放量成交？各大机构不惜血本能不能分抢到预期蛋糕？面对变幻莫测的政策及市场，成都二手房市场行情如何？四川日报(微博)记者展开了调查——
【市场动态】
据相关机构统计显示，今年3月16日-22日，成都市六城区二手房（住宅）总成交为1047套，环比下降20.44%；成交面积为9.68万平方米，环比下降19.58%。此外，成都市二手房（住宅）挂牌均价再度下跌，为8453元/平方米，环比前一周下跌3.11%，成为3月以来周价格的三连跌，同时创造了近两年来周挂牌价格历史新低。
然而，随着利好消息的不断释放，3月23日-29日的新数据显示，成都市六大城区二手房（住宅）总成交为1171套，环比上涨11.84%；成交面积为10.79万平方米，环比上涨11.41%。成都市二手房（住宅）挂牌均价为8546元/平方米，环比上周上涨10.1%，市场似乎有了回暖的迹象。
二手房未出现大规模抛售
“一直以来， 城区二手房买卖比较平淡，租赁市场相对活跃。”成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司常务副总刘应忠告诉四川日报记者。3月上中旬二手房挂牌均价呈现出下滑趋势，以3月16日-22日为例，武侯区挂牌价为9688元/平方米，金牛区挂牌价为8315元/平方米，高新区(微博)、锦江区(微博)、青羊区(微博)、成华区(微博)挂牌价分别为9563元/平方米、10299元/平方米、9536元/平方米、8284元/平方米。
虽然价格创下历史新低，但成都二手房并未出现传言中的大规模抛售。“这两年来二手房房价一直在下跌，但近期并没有出现大 。”记者从东客站附近某中介了解到，该片区二手房均价确实在春节前后出现了小幅下滑，但房源供应并没有增多。“供应量基本和以前持平，我们手上房源的均价大概下跌了3-5%。”一中介工作人员告诉四川日报记者。
从记者走访的几个区域看，房价下跌的房源多以大户型、豪宅、别墅等改善型产品为主，而价格企稳的以中小户型、 性产品居多。以中海龙湾半岛一套103平方米的房源为例，此前挂牌价为130万元，如今挂牌价为108万元，虽然手握该房源的中介称这一楼盘的同类型房源均价仍是120万元/套，但大户型价格下跌的趋势已无法遏制。作为成都标杆楼盘，鹭岛国际社区同样不得不随行就市，“贵时卖到16000元/平方米，现在同样的房源只卖15000元/平方米。”记者从附近一中介处了解到，以鹭岛一套87平方米的房源为例，一开始的挂牌价是140万元，现在120多万元业主也肯出售，同样的房源如果超过5年免营业税，总价更是低至110万元。这一价格是记者3月24日了解到的，但一周后的昨日，记者从中介处了解到，尽管营业税免征期已“5改2”，但这套房屋的价格并没有上调。
相反，成都 房源均价目前还“稳得起”。“毕竟目前月租金能达到2500元，房东带租约出售的话，一般不会降太多。”天府广场附近某二手中介工作人员告诉四川日报记者。此外，由于小户型总价低、租金高、易出租，因此在二手房市场很受欢迎。与之相对应的是，大户型房源虽然单价下跌，但总价仍比较高，而且按面积收取的中介费和税费，也是一笔不小的支出。
【中介费】
中介费下降加速行业洗牌
在房价整体下跌，市场持续低迷的现状下，成都中介费还能居高不下吗？随着房天下携自有二手房交易业务杀入市场，并于今年1月宣称只收0.5%的中介费后，成都二手经纪行业不断震荡。除了网络平台的推动之外，一些实体中介公司也已开始下调中介费。“老客户可以优惠1个点”、“老客户直系亲属可以打九折”等噱头开始出现。
中介费下调成趋势
去年以来，二手房交易萎缩，房价出现下降趋势，中介费也呈现下滑格局。2014年成都二手房中介费曾一度从3%上涨至4%，即购房者付2.5%，房东支付1.5%，但从今年2月以来，北京、武汉等地连续爆出二手房中介费下调的消息。除了一些传统中介门店打出 5折的广告外，一些网络中介机构更将中介费下调到总房款的0.5%，仅相当于过去 的四分之一。
记者在调查采访中了解到，目前成都一些小型中介机构开始下调中介费以招揽顾客，“售方的中介费我们就不收了，只收取买方的2%。”甚至有中介工作人员告诉记者：“如果实在不想给中介费，能不能把房价提高一点出售，让我们也多少赚点辛苦费。”此外，虽然绝大多数中介机构还没有跟进，但也已有所放松。
但是，并不是 的中介都愿意使出 揽客的招数。“1%+2%的中介费一分都不能少，少了要业务人员自己贴补。”链家地产菊乐路门店的销售人员表示，“现在是金三银四的旺季，但能不能快速成交，要看房东的心理预期。”记者从其他渠道了解到，目前包括伊诚、链家在内的多家中介机构，在具体成交的环节，中介费用已经存在“可以商量”的松动。成都富房不动产经纪公司常务副总刘应忠坦言，“通过承受一定范围内的亏损，以降低租金甚至不收取租金的方式挤垮竞争对手，一家独大时，便能掌握行业的定价权。到时候 多少都是他说了算。”他还假设了另外一种可能：“如果中介公司设定条件，要求购房者首付款或全部房款必须从中介公司处过账，中介公司将不再需要收取 。”
“存量房时代”前景看好
随着成都新房销售和二手房销售比例逐年缩小，很多大中介开始筹谋美好的“存量房时代”。成都科威房地产营销策划有限公司总经理曾科看来，不管是住宅还是商业，一旦交付使用即成为二手资源，全面进入二手时代是成都房地产发展的终结果。价格战会加速行业洗牌，中小公司的退出为大公司留出了新的空间。在曾科看来，现有门店就是一个平台，可以把与房产相关的产业链整合起来，比如装修、金融服务、家政服务等，这些都是利润增长点。
扩张，这是一个共识。宣称“每三 就达成一笔交易”的伊诚地产是成都大连锁中介机构，上个月刚刚完成了和链家地产的合并，两家公司合并之后的“新链家”成为成都二手房市场大的中介机构，但近期一部分伊诚门店挂出了“旺铺出租”的牌子。对此，新链家相关人士表示“重合店面肯定有调整。”据了解，链家今年之内还计划开拓150家左右的门店，科威今年的目标是新增门店45家，去年富房开了20多家加盟店，今年也要 新增实体店。从这些数据的背后，可以发现规模为 的思维依然在中介行业盛行。
但是，传统的地面网络人海战术正在面临挑战。除了传统二手房中介，很多其他的玩法出现了，去年富房尝试过境外项目代理。刘应忠告诉记者，推荐伦敦的项目时，正是英镑对人民币的汇率低的时候，很多人愿意 ，一旦英镑对人民币的汇率上涨，就会 赚汇率差。
【租赁市场】
中介暗战“0”
近来，为抢占市场份额，二手房中介商之间的竞争已到了水深火热的地步。记者在采访中发现，时下在二手房市场，中介公司的竞争已经从争夺经纪人、巩固成交业务，扩大到二手房租赁市场，各种优惠模式层出不穷。
继爱屋吉屋、思源地产先后宣布北京租房 减半之后，2月28日链家推出互联网经纪公司，上线了租房App“丁丁租房”，并打出“租客免 ，房东仅收5天 ”的口号。同时，丁丁租房还推出“0 ，钱是真的省。”等口号。
房东买单 二手房市场行不通
四川中原地产(微博)战略发展部相关负责人说，目前租赁市场上呈现需大于供的现状，承租方无话语权，时下大多数消费者都在租房时都遭遇过房东临时涨租的经历。在当前仍以卖方为主导的市场下，丁丁租房的“房东收5天 ”，由房东买单的模式在推行上将会受阻，市场上估计是行不通的。
在成都传统租赁市场上，通过中介成交一笔租单，业内形成的规则是租客需支付一个月的 ，丁丁租房推出“租客免 ，房东仅收5天 ”，真的能免费吗？四川中原地产战略发展部相关负责人认为，实际上这是一项“羊毛出在羊身上”，偷换概念变相转移中介费的行为。“房东收5天 ”，那么房东会为此买单吗？答案当然不是，丁丁租房估计会将 转嫁给房东，房东往往会通过提价转嫁给租客。
企业转型 思维模式的创新
无论从何种角度分析，丁丁租房的这种模式对企业经营者无疑是一桩亏本买卖，即使无需支付传统门店的门店租赁费，但是经纪人薪酬也是一笔不小的开支。那么，丁丁租房为什么能做呢？四川中原地产战略发展部相关负责人分析认为，丁丁租房的未来运营模式将扩展到搬家、家政、维修等附属服务，那么 将不是 利润点。
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