[摘要] 近期，万达百货大规模关门的消息，再度引发市场对于传统商业地产前景的担忧。库存高企、需求低迷、电商冲击，商业地产的生存境况可说是“流年不利”。
近期，万达百货大规模关门的消息，再度引发市场对于传统商业地产前景的担忧。库存高企、需求低迷、电商冲击，商业地产的生存境况可说是“流年不利”。去库存和转型发展成为开发商同时需要破解的难题，不论是“社区商业”还是“文化消费”，开发商试图在电商的夹击下冲出一片蓝海。
5万元广告费才有1个咨询电话
太平戴维斯的新数据显示，部分城市商业地产供过于求，短期内供应消化压力较大。以北京、上海、广州及深圳四个一线城市以及成都、重庆、天津、沈阳以及大连等五个二线城市为例，2015年其商业新增供给量将达到约650万平方米，占目前总存量约4800万平方米的13%。其中成都、重庆等二线城市新增 供给量分别占到总存量的24%以及21%。
在中部城市长沙，尽管销售面积同比增加，商业地产现房存量仍处于上升趋势。据好房子网上半年分析报告，截至2015年6月底，长沙竣工一年及一年以上没有 销售的商业现房已有264.5万平方米，其中半年时间内消耗的现房存量为33.91万平方米，仅占新增竣工面积的一半，去化压力依然存在，预计后市竞争将 会更加激烈。
“很多开发商认为商业地产潜伏的危机可能更大。”长沙房地产开发研究 主任欧阳学海认为，有的商业地产项目销售情况很不乐观，比如长沙有一个商贸城项目，去年11月已经拿到了预售证，由于“蓄客”情况不好，今年6月才开始销售。
记者了解到，位于长沙开福区的一个集写字楼和商铺于一体的“国际广场”项目，之前投入大量资金投放广告、邀请明星代言，结果市场反响很一般，打电话到售楼部咨询的人不多，后算下来平均5万元广告费才换来1个咨询电话。这也成了让当地业内人士“苦笑”的案例。
对于去库存化的前景，市场人士仍不乐观。根据RICS 2015年第二季度中国商业地产调查，在金融市场波动加剧及经济下行风险上升的背景下，39%的受访者表示年内中国房地产租赁市场的空置率将继续攀升，尤 其是二三线城市。RICS资深经济学家吴俊毅认为，中国宏观经济持续疲软继续对商业地产市场带来不利影响，租户和 者均对市场前景持谨慎态度。
“金街”无人气 传统模式遭挑战
尽管传统商业地产进入“寒冬”已是很多人的共识，万达百货大规模关门的消息还是让业界哗然。近日有消息称，万达百货将关闭40多家严重亏损的门店，剩余的50多家门店将进行调整，压缩经营面积。业内人士普遍认为，这是传统百货业的无奈选择，只有关闭或许才有希望重生。
湖南正大行房地产代理公司总经理任泽认为，互联网消费时代，不论是Shopping Mall、超市，还是奥特莱斯购物公园模式、大市场模式，都面临全面挑战。这些传统业态的人气和盈利点在哪里，成为了很大的问题。
事实上，商业新形势下，过去一些成功的盈利模式也难以为继。比如很多城市综合体项目，除了开发商的自持物业，还有面向 者出售商铺的“金街”。“金街”模式一度被众多开发商效仿，但现在很多项目陷入品牌良莠不齐、空置 、人气不旺的困局，甚至被诟病为“做一条死一条”。
记者在长沙河西地区的一条“金街”看到，自2012年开盘至今，这条定位于“儿童、亲子文化”的步行街依然人气惨淡，目前还有近100个铺面空置，招商中 心也是乏人问津。有的商铺即使前期已经开业，现如今也是大门紧闭，贴出了“门面转让”的告示。正在营业的商铺中，充斥着“粉面馆”、“沙县小吃”、“商旅 男装”、“韩国女装”等店铺，与原本定位大相径庭。
欧阳学海认为，在电商的市场冲击下，开发商对于自持的部分都顾不过来，对“金街”的运营更是缺乏统筹安排，购买商铺的 者只能自己承担经营风险。
太平戴维斯通过分析华北地区二线城市认为，随着供给的持续增加以及零售市场的萎靡不振，商业地产项目招商压力加剧。此外，部分零售业谨慎扩张，另有部分甚至直接关闭门店，业主不得不提供租金优惠以吸引合适品牌入驻。
“体验式”商业能否成救命稻草
相比于传统的街铺和近年来红火的综合体、购物 ，体验式、情景式商业被看作是商业地产转型的救命稻草。万达集团有关负责人接受媒体采访时即表示，关闭的万达百货未来将转型为体验式业态。
由农工商房地产集团 建设的长沙观沙E城项目规划有21000平方米的商业板块。在项目负责人看来，如果还是按照过去的做法，商业部分充其量就是“盖码饭餐馆”的水平，品质难以提升。
农工商房地产集团湖南 置业公司董事长 峥告诉记者，经过多方面考察，观沙E城项目提出差异化的思路，定位于“社区商业”，并首创情景式邻里商圈。社区商业能将方圆几公里内的消费人群聚集起来，增加人与人之间的亲近感。 峥认为，社区地产将是商业地产的蓝海。
位于长沙城南的德思勤城市广场，除了将餐饮比例做到近40%，吸引上百家餐厅进驻，还开设了湖南省 24 书店，将艺术 、电视直播 、演艺广场纳入其中。记者看到，不少消费者都是因为24 书店慕名而来，这很好地带动了项目的 度和人气。
任泽认为，随着人们生活水平提高，对精神文化方面有了更高的追求，商业地产要适应这种“文化消费”的需求。原来商业地产可能只是开个电影院，现在如果有演艺公司常驻，可以消化几千甚至上万平方米的面积。
太平戴维斯的分析称，越来越多的开发商倾向于牺牲较大面积引入影院、游戏厅、冰场等体验类业态，人流集聚效果明显的餐饮及儿童品牌，以及艺术相关业态，以增强项目的趣味性，导入人流量实现项目内各类商户的协同发展。
不过，业内人士同时提醒，从商业项目的长远发展来看，体验类商户毕竟只能“锦上添花”，而不能“雪中送炭”，一个商业项目归根结底成功的关键还是在于通过 精准定位需求进行商业招商及运营管理。对于消费能力及品牌意识处于不断升级过程的二三线城市，商业项目则更应着重消费购物功能，而不应一味追求标新立异的 体验功能。
万达百货关门潮引思考 零售商业地产亟待转型 重庆晨报 2015.07.30
放眼整个百货行业，百货业遭遇寒流并非在一夜之间。
有资料显示，2012年以来，零售市场发生多起百货店退租或闭店的案例：2012年3月，永旺百货撤出北京朝阳大悦城；2013年2月和4月，广百百货分别撤出成都富力天汇Mall和武汉武商摩尔；百盛2013年关闭在华的多家门店……据统计，截至2015年1月1日， 百货品牌关店数量达20家。百货业走到发展的十字路口。
以重庆本土百货大佬重庆百货为例，从其上市公司公告看，其主营业务的业绩近年来也呈现下滑趋势，2014年，重庆百货利润下滑39%。
而万达广场高速扩张的同时，其商铺经营中的各种问题也逐渐显现。尤其是万达直接经营的百货，其业绩下滑更是不可逆转。
百货业绩下滑，考验商业地产转型
“随着消费者日趋成熟，拥有了更广泛的消费需求和品味风格，这意味着中国的零售商业地产需要提升消费者体验，引入创新的可持续发展模式。”太平戴维斯相关负责人近日在重庆举办的楼市趋势报告时如此认为。
双远动力商业总经理董渝焱向重庆晨报记者介绍，不论是万达百货还是其他百货，在电商冲击下都有一个洗牌过程。同时，也对其商业地产，尤其是购物 的设计、开发提出新课题。前几年大量商业地产积累下来的泡沫，在百货业态下滑后，需要改变其靠租金、管理费来维持运营的商业模式。
董渝焱介绍，如今很多购物 类型的商业地产，如果只靠租金、管理费来回收成本，需要20年多年的时间。未来，需要更多针对具体需求的定制级商业地产才能吻合市场需求。
让自持型物业与销售型物业交叉
大型购物 商业逐步显示疲态，也引发龙湖等商业地产运营水平较高的开发商关注，在商业地产产品设计、开发、运营等方面，都开始尝试转型。
龙湖地产相关负责人表示，以龙湖新壹街为例，为充分考虑人流因素，该项目一改此前自营和销售型商铺分开的格局，推出了“节点商铺”。简单地说，就是让自持型物业与销售型物业相交叉，用自持型物业开设主题店，在统一运营的情况下，尽可能带动销售型物业的人流量。
该龙湖地产负责人还表示，从行业发展的角度看，万达百货顺应市场需求，及时关门调整业态是好事。百货类的集中型商业相对比较老旧，这种模式不符合发展需求。因此，未来的百货类商业，更应该向020模式，即线下体验店+网上下单相结合。只不过，这样的模式，对于品牌度要求将会更高。
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