[摘要] 在诸多房企忙于收缩战线或增加业务种类之时，一些品牌房企却逐渐拉开了一场项目收购的竞逐赛。
并购潮下地产项目频易主
在诸多房企忙于收缩战线或增加业务种类之时，一些品牌房企却逐渐拉开了一场项目收购的竞逐赛。
7月26日，融创中国公告称将以4.5亿元收购四川国嘉持有的目标公司——成都国嘉20%的股权及股东贷款。在此前的7月15日，两家港股上市公司恒大地产和华人置业也双双刊发公告，称“恒大地产以65亿港元的代价收购华人置业名下的间接全资附属公司爱美高集团”。对此，分析人士看来，渐渐成为“新常态”的地产并购背后，正在折射出市场环境和行业格局的变化。
成都国嘉“嫁入”融创
继收购绿城中国、佳兆业失败后，融创中国再度投入了大手笔收购。7月26日，融创发布公告称，其通过旗下附属公司分别与卖方妙领 (中渝置地全资附属公司)及四川国嘉签订收购协议。融创将通过旗下全资附属公司，以27.56亿元收购中渝置地旗下悦景 (持有目标公司80%股权)的全部股权和债权，以4.5亿元收购四川国嘉持有的目标公司(成都国嘉)20%的股权及股东贷款，从而使融创间接持有目标公司全部股权。
据出售方中渝置地早前披露，“此次出售股份及借款总代价为人民币27.56亿元，其中中渝置地就出售事项将收取的代价净额为人民币21.03亿元；出售事项扣除国嘉地产权益后将产生一笔净额为人民币11.48亿元的现金”。
根据公告，于2007年至2015年5月期间，作为交易标的的成都国嘉已完成约80万平方米的若干物业发展项目，现时在成都拥有已完成及规划可售总建筑面积约为190万平方米的已完成物业及发展中项目的组合（其中50万平方米为已签约出售）包括住宅、商业及停车场区域。
据了解，事实上，成都国嘉现时拥有合共7个发展中及已完成项目，总可售建筑面积为240万平方米，当中约140万平方米并未签约出售，当中包括写字楼区域、商业物业及停车场。其中，四海逸家、锦江逸家、光華逸家等在售中的“逸家”系产品作为成都国嘉打造的豪宅产品线，也是此次收购的重头戏。记者注意到，以四海逸家项目为例，目前二期售价为2.2万元/平方米，并且销售情况良好，5、6月销售额均突破2亿元。这也与融创一向的产品策略不谋而合。业内人士指出，未来成都项目也或将为融创贡献可观的销售额。
项目收购进入高频时刻
“大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼”，据相关数据显示，2014年房地产行业并购案例高达257宗，涉及总金额为2580亿元，交易总额同比2013年大幅增长155%。而步入2015，房地产市场的严重分化下，项目收购再度进入高频时刻。仅今年上半年，并购案例就达137宗，涉及总金额1199亿元。
以成都为例，就在近期也迎来多宗项目并购。其中，7月中旬，华人置业发布公告称“将向恒大地产出售其全资附属公司爱美高的100%股权及其应收债权，总计65亿港元，预期可获得超过11亿港元 ，将用作一般营运资金”。而由于爱美高负责华人置业在成都区域的开发和运作，有关人士指出，此次出售也意味着恒大全面接盘华人置业在成都的物业。
据了解，恒大地产从华人置业“接手”的项目包括华置·西锦城、华置·都汇华庭、华置广场3个住宅及商业 楼项目。总建筑面积共约65.27万平方米。这笔收购完成后，恒大地产在蓉的住宅可售建筑面积将新增22万平方米，商业可售面积8.7万平方米， 楼可售面积6.8万平方米，车位超过3000个。且由于三个项目均处于销售阶段，恒大能直接将项目销售实现资金回笼。
而6月，年初刚刚由“江宇·天府城”更名的“天府城”项目，再度在案名前悄然加上了“金地”二字，随着金地·天府城的亮相，金地地产正式进入成都市场；同月，中德世纪置业以股权 (股权占比将达到70%)收购了麓山国际社区旁的奥迪新元素地块，该地块原为成都新元素置业2012年以214万元/亩的底价拿下。
值得关注的是，在行业频频的“加减法”中，参与的房企也多为熟悉的面孔。如中渝置地就曾在6月2日以55亿元高调抛售重庆大部分资产，而当时的接盘者正是恒大地产，而除此之外，恒大地产还在同期以31亿元收购了武汉三江航天地产67.08%的股权。
行业格局激变或是主因
为何近期项目收购会再度进入高频时刻？在克而瑞研究 分析师看来，收购事件反映了市场环境和行业格局的变化。“对于中小房企来说，由于品牌影响力和开发能力不足(资金实力、成本管控、产品打造)等问题，再加上营销手段单一，去化能力不足，面临较大的发展困境；而对于大型品牌房企而言，恰好是机会所在，凭借较强的资金实力和开发能力，往往可以出手收购接盘，并且价格优惠。”
项目收购的主角们对此也纷纷给出解释。对于7月24日出售成都的豪宅及商业项目，中渝置地认为这主要由于内地市场的不明朗。其在公告里表示，今年中国非一线城市的物业市场普遍仍然疲弱，虽然已有相关措施刺激行业发展。但由于过去数年建立的库存，导致于成都市场，尤其是商业部分正处于不明朗的方向并有进一步向下调整的风险。“通过快速出售物业，可显著改善集团的资金使用率，获增加的流动现金将增强其于成都未来的发展 。”
对于出售资产行为，华人置业则表示，公司预计成都住宅物业的售价在未来较长时间内难有上涨空间，加上近年成都有多个大型商业物业落成并投入市场，导致可供租用面积及酒店房间的供应出现过剩，预计商业物业的 会进一步下跌，因此决定出售上述物业，回笼资金以用于其他 机会。
另一方面，以恒大为例，其认为，“成都是西南地区的经济、科技、 、文化 ，区域房地产市场回升的势头明显，此次收购有助于增加公司在成都主城区的土地储备。”事实上，从恒大连续数次大手笔并购的轨迹来看，其今年以来一直在加强中西部布局。在成都、武汉、郑州、西安、昆明等中西部省会城市积极参与土地拍卖，共拿地321.1万，占新增土地建面的57.5%。
对此，上述分析师指出，中西部二线城市的市场风险较小，但往往被中小型地方房企盘踞，外地房企很难进入。新常态下，一些中小型房企对未来市场并不看好，或资金紧张，希望缩小规模，出让手头的土地，让恒大等大型房企有了打开市场的机会。同时获得地理位置更稀缺、成本更低的土地储备。“在房地产市场火爆之时，产品供不应求，可售货量将直接影响销售业绩。因此楼市若全面回暖，恒大等房企从中受益程度将大于今年动作较为保守的房企。”上述分析师表示。
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一线城地价同比涨四成 下半年或超2014历史高点
土地市场复苏初期，会出现一定程度的震荡和反复。但是综合近几个月各项指标走势，土地市场“止跌企稳”的形态可以确定，尤其是土地出让金均价已经进入上升通道。预计下半年土地成交均价有望达到甚至超越2014年的历史高点。
某房地产研究院新发布的报告指出，7月，10大典型城市土地成交建筑面积和土地出让金总量，继6月冲高后有所回落，但土地出让金成交均价和溢价率分别环比上涨6.9和1.3个百分点，
上海某房地产研究院研究员曹倪娜认为，土地市场复苏初期，会出现一定程度的震荡和反复。但是综合近几个月各项指标走势，土地市场“止跌企稳”的形态可以确定，尤其是土地出让金均价已经进入上升通道。
在十大典型城市中，一线城市地价上涨为明显。数据显示，7月份，土地成交建筑面积为394.8万平方米，环比下跌10%，同比下跌22.5%；成交均价为9205元/平方米，环比下跌1.6%，同比上涨40.1%。
高溢价地块频出，北京成交的7宗土地中，4宗溢价在50%以上，二线城市甚至出现不少溢价率100%以上的地块。
值得注意的是，北京四块高溢价土地均来自北京大兴区。7月3日，北京大兴瀛海一宗含有住宅性质的地块被北京城建以22.8亿元的价格和配建94078平方米限价房的代价摘得。据测算，该宗地的成交楼面单价高达3.6万元/平方米，创区域新高；7月7日，北京大兴区瀛海镇一块住宅用地出让。经过32轮竞价，龙湖首开联合体终以25.95亿元、配建8.99万平方米限价房的代价竞拍成功。终该地块的平均楼面价达到3万元/平方米。
曹倪娜表示，继6月土地成交均价增长率冲破0轴线站上正区间，7月继续冲高，伴随着房地产市场回暖，预计下半年土地成交均价有望达到甚至超越2014年的历史高点。随着楼市回暖步伐加快，下半年政府必然加大土地出让推进力度，但是各地推地量增加的原因有所不同，如多数城市为追求卖地利益大化，会选择等待市场进一步复苏，房企拿地信心大振后，再提高推地量；少数城市，如深圳和上海，是为了抑制房价过快上涨而被迫增加土地供应。
克而瑞研究院杨科伟认为，自2014年起土地成交总量持续处于低位，房企土地储备本就不多，加上近期楼市火热，商品住宅成交量屡创新高，消化了房企不少库存量，拿地补仓布局下半年成为房企的头等大事。但无奈政府供应节奏减缓， 地块少之又少，争夺之间溢价率提高则是必然。
杨科伟认为，溢价率上涨趋势短期内不变。因为从各地方政府公布的2015年土地供应计划来看，大多数城市有计划地减少土地供应，尤其是一线城市，全线降低未来土地供应量。但房屋需求量并没有减少，僧多粥少的趋势下，溢价率提高毋庸置疑。不过，各城市能级间的分化继续，一线城市土地热度不会降低，土地抢夺或更加激烈，地价有望再上新台阶。二线城市或将出现马太效应，强者愈强，弱者愈弱。而抗风险能力较差的三四线城市，成交规模和成交金额预计将继续萎缩。
由于地价居高不下，合作已经是开发商不得不采用的方式。
中国电建地产集团有限公司副总经理谢苏明在接受记者采访时表示，未来房地产开发合作是趋势。电建在合作过程中主要看各自已有 ，进行 互补，在开发过程中更好地获取土地资源、降低土地成本，为客户打造出适合需求、更有价值点的产品。在合作伙伴选择上，央企比如招商地产、华润地产等，民企如 集团等都是电建的战略伙伴；另外，还与一些金融机构合作，如民生银行和平安地产。
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