[摘要] 上海重庆房产税试点四年影响不大，被戏称为“ 品税”。
上海重庆房产税试点四年影响不大，被戏称为“品税”
备受关注的房地产税法被列入十二届人大常委会立法规划。事实上,与“房地产税”一字之差的“房产税”试点,已在上海与重庆开展逾四年,但影响十分有限。在未来推进房地产领域税收改革深化的情况下,房地产税立法将走向何方？对百姓和政府的“钱袋子”产生哪些改变？
房产税试点对房价影响不大
上海房产税试点,主要针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房,家庭人均居住面积超过60平方米的,和非本市居民家庭在本市新购的住房,适用税率暂定为0.6%;重庆房产税试点主要征收对象为个人拥有的独栋别墅(不论存量房还是增量房)、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房,以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房,税率0.5%-1.2%之间。
——对房价影响不大。根据中指研究院发布的报告,上海及重庆试点房产税的前3个月,两市住宅成交量分别下降46%和26%,比同类城市降幅高10至20个百分点,但成交均价并未出现明显下跌;第二年,两地成交量均呈现较大幅度的增长。数据显示,此后3年多,房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。
——对地方政府财政税收贡献不大。重庆房产税试征税的金额年均为1亿元左右。以2011年为例,当年重庆市对居民住宅征收税款1亿元,而当年重庆市本级财政收入2908.8亿元,房产税占本级财政收入的比重仅为0.03%;根据《2014年上海预算草案报告》,2014年上海市预计征收房产税27.6亿元,只有土地出让收入的1.7%。
——涉及人群有限。上海试点中还有六条税收减免政策,这就使房产税试点没有产生巨大冲击力。在重庆,主要针对豪宅和别墅的房产税征收标准,对房屋的面积和价格进行了极为严格的限制,被一些业内人士戏称为房地产界的“品税”。
未来税收难点在哪里?
从此前房产税试点探索和现实情况来看难点多多。
难点一:不动产登记何时完善？
记者了解到,国土资源部近日下发通知,要求在2017年基本建成覆盖的不动产登记信息平台。
记者在多地采访得知,推动不动产统一登记工作存在诸多困难,其中包括地方部门协调配合难、登记专职部门人员队伍建设难、技术容易到位但机构难以到位等问题。
难点二:征收范围和税率？
业内人士普遍认为,不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同,房地产税的征收范围和税率如何确定是难题。同时,是否设置“免征额”也同样是立法难点之一。
经济学家贾康建议,中国的房地产税应在低端范围给予一定的免征税额,这样可以抑制 投机性消费,也给广大普通百姓一颗“定心丸”。广东省房地产行业协会会长蔡穗声表示,房地产税改革需要对拥有多套住房的高收入群体多收税,对中低收入群体 乃至反哺。
此前在重庆,为了规避房产税,有人在独栋别墅间加盖附着物,绕过了“独栋”概念;还有开发商将一套大面积产权房分成“住房”和“车库”两个产权。
难点三:征税房产的房价评估？
记者暗访北京多个房地产中介公司发现,长期以来,出于避税的考虑,部分二手房交易的实际交易价格和官方系统登记价格差距较大。如何真正反映房地产市场的真实情况,对政府来说将是挑战。
一字之差意味着什么?
房地产领域的税收改革对百姓和政府会产生哪些影响? 记者统计发现,目前,与房地产有关的税收包括土地 税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等一系列的税种。记者在“北京市商品房现房买卖合同”上看到,仅买房人需要让开发商代交的税费,就有契税、房屋 权证印花税、房屋登记费、产权代办费、分户发放图表费等多项。
中国社科院研究生院城乡建设经济系主任、住建部政策研究 研究员陈淮表示,很多相关税费集中在开发流转环节,且以间接税为主,在以卖方市场为主的情况下极易造成税负转嫁。
对此中原地产 分析师张大伟认为,如果新增税项同时不改变供需结构的话,后结果依然是加税。
专家表示,房地产税有可能对地方政府形成多重影响。
首先,比重将越来越大。上海中原地产研究咨询部 经理卢文曦表示,房地产税的重要定位之一就是土地财政的替代者。从房产税试点看,显然仅对新增交易收税难以起到补贴财政收入功效,因此把存量也纳入征收范围是必然选择。
其次是收入稳定。专家认为,房地产税一旦开征,将成为地方政府稳定的税收来源。
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