[摘要] 经历多年开工传闻后，搁置了14年的SM广场二期项目近期终于有了动工迹象。
经历多年开工传闻后，搁置了14年的SM广场二期项目近期终于有了动工迹象。
搁置14年后终将动工
早在今年5月，SM广场贴出了“因SM广场二期即将施工，将完全关闭露天停车场”的提示。如今观察员实地走访发现，SM广场二期项目现已经打围，施工现场 区也已修建完成，虽无施工公告，但大型机械已进入现场开始施工。
记者还获悉SM广场二期项目为7栋纯住宅产品，该项目规划方案已获成华区规划局批准。并且，二期的项目由SM集团主导设计，施工单位也正在与成都建工接洽。
成都SM房地产部总经理 证光确认SM广场二期的确开工将近，并表示，“项目将在确定后，在今年9月开始（动工），2017年销售。”
这是SM集团成都拿地14年后，二期项目的一次实质性举动。
据早前公开资料显示，SM广场二期项目在2013年6月底就应该与一街之隔的嘉图大厦同时开工，可时至今日，嘉图大厦开盘在即，SM广场二期项目才进入准备工作，此前，坊间也曾多次传闻SM广场二期开工，但实际上并非如此。
菲律宾系外资企业SM集团是亚洲大SHOPPINGMALL连锁集团。2001年，SM集团协议拿下东二环百亩地块作为 中国的第三站并正式进入成都。
拿地后，SM集团对该地块进行了两期开发规划，一期占地60亩为商业，二期40亩为住宅。经过长时的准备，在拿地五年后，SM广场在2006年成功亮相，并招入沃尔玛作为项目主力店，但二期住宅项目地块却一直被用作一期商业配套停车场，14年的土地搁置，一度让人对此块土地是否闲置而面临处罚产生疑问。
在观察家智库专家、中成房业市场部经理时红萍看来，“不能说这一地块是闲置，SM广场这块地分为一期和二期，一期作为商业开发，二期作为商业的停车场，这样做也是可以的。”
根据《闲置土地处置办法》规定，已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一的国有建设用地认定为闲置土地。参照此标准，SM广场一期业已开发过半，不归属闲置土地。
观察家智库专家、四川中原地产顾问事业部总经理赵忻亦认为，“其本身作为招商引资类项目，并且两块地一起同时打造，对于整个项目来说，一期是动工了，二期项目土地也是给一期做停车场配置，所以处罚应该不会有。”
团队重建 二期项目错失 市场
近十年来，SM集团在成都的发展仅停留在SM广场这一项目，作为连锁集团，SM集团并未在成都持续扩张，这还归咎于SM广场一期商业运营的长时人气培育期。
按照大多数房企的普遍做法，会优先开发住宅现金流产品以回收资金 。而商业部分常在地段人气起来之后作为后期开发，利于缩短铺养期。SM初进成都则选择了优先开发商业部分的相反做法，而住宅部分时隔14年后方动工修建。
在成都本土市场水土不服是其发展缓慢的重要因素。在赵忻看来，“他的发展与其外资属性会有一定关联度，不像本土一些企业一样满足客户的需求，对消费特征会更加了解。”
此外，SM广场成都管理公司高层管理人员多次变更，由此，SM广场购物 的楼层规划定位也频繁变更。又在前菲律宾SM集团副总裁叶昌2007年离开成都公司之后，总裁级决策层皆设在厦门总部。
成都方面，因地产开发多年无新项目，先前的成都SM地产团队人员先后流失，时值二期项目即将开工，SM成都团队已经从菲律宾调派人员到项目，但团队组建任务繁重。实际上，在去年底，SM广场二期团队的组建就已拉开序幕，招聘熟悉本土市场的项目总监等职位近20人，主力操刀二期项目。
多年未动工的SM住宅项目一直在等待恰当时期。 证光表示，“二期住宅用地现在才决定开工，早期没有开工是因为内部一直没有确定。”
随着城东旧城改造完成，伊藤洋华堂、龙湖三千集、华润万象城等商业入驻建设路，原本的工业区逐渐蜕变成为新商业区，后来首创、万科、保利的到来更是增添了巨大的人气。竞争日益激烈的建设路商圈给SM广场带来压力的同时，也为其提供了人气，其完善的设施配套更为二期住宅项目的开建提供保障。
而在这14年期间，楼市形势跌宕起伏，尤其在2007年、2009年及2014年以前成都楼市发展为火热的 时期，SM广场二期项目也未见动工迹象。此前的2013年，曾有传闻二期项目即将动工，彼时的成都楼市还处于土地市场高溢价频出，销售业绩喜人的局面，位于建设路商圈成熟地段的SM广场二期若此时开发入市还能发挥地段 获得较好的去化，但开工终不了了之。
时红萍分析称，“建设路区域价值达到了一个高点，地价节节攀升，现在开发可以体现土地价值的溢价。”
无疑，相比早在2001年的拿地价格，SM广场二期住宅在如今的市场行情下盈利空间巨大，但遗憾的是，悬而未决的开发节奏把控，SM广场二期项目已的多次错失 市场。
西南财经大学经济学院副教授刘璐也认为，从市场来讲，在 时候开发可能好一些，这样可快速变现资金。尤其是建设路的稀缺地块，长期不开发损失的可能是资金成本，如果2008、2009年开发入市就可以把钱拿去做其他 或公司运转，项目的长期积压，是对资产及资金的浪费。
“开发商都有一个预期愿景，结果市场的变化可能比其预想的要快一些，或者说中国楼市的变化，出乎正常预料。”与市场的多次失之交臂，中原地产市场研究经理向维还猜测，或许SM集团在早年的 时期对市场的预期过于乐观了。
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