[摘要] 尽管外界对于万达集团的 房地产 产品“稳赚1号”争议不断，但显然这并没有减少 者们的购买热情。该产品在6月12日正式上线当天，便在1 内全部 。
尽管外界对于万达集团的 房地产 产品“稳赚1号”争议不断，但显然这并没有减少 者们的购买热情。该产品在6月12日正式上线当天，便在1 内全部 。
试水房地产 ，万达并非“个吃螃蟹的人”。从去年开始，包括万科、远洋、绿城等房地产企业均有推出房地产 产品。今年5月29日，碧桂园、金地、绿地、万科、万通、平安等11家企业更发起设立了中国房地产 联盟。
房地产 兴起的原因并不难理解，一方面，受政策调控和供需变化的影响，房企的资金和销售两头承压， 模式不仅解决了房企的资金问题，互联网和大数据更成为了售房的利器。另一方面则满足了互联网金融时代多样化的 需求。
既然已有先例，为何“稳赚1号”此次还是引发如此大的动静?
在笔者看来争议主要集中在几点：一是房地产 本身存在一定的法律和政策风险;二是万达集团于2014年底 20亿元控股快钱，双方的合作亦被解读为“关联方融资”。
三是万达“稳赚1号”较为模糊的产品界定，以及复杂的产品设计是其饱受诟病的重要原因。该产品包含了太多概念：租金 权转让、类REITs、房地产 ……
房地产 的前世今生
所以，要说清楚万达这款产品究竟是什么，风险在哪里?我们还需要先来理一理房地产 的概念。
，译自Crowdfunding一词，简单来说就一种向群众募资，以支持发起的个人或组织的行为。而房地产 发端于美国，主要为了满足那些希望 房地产行业却没有足够资金的 人。
2010年成立的Fundrise，2013年成立的RealtyMogul和 Realty Shares是目前美国为 的三家房地产 公司。以美国来看，房地产 模式主要分为两种：1)房地产债权 ;2)房地产股权 。
前者即让 者筹钱借给借款人，该笔借款有有房产做抵押。后者则是 平台通过设立有限合伙制公司来购买房产， 者根据自己的 金额占有相应份额的房产股份，每月收取租金，终房产卖出， 者按照所占股份来分配 。
2012年，美国出台了《创业企业融资法案》(JumpstartOur Business Startups Act,下称“JOBS法案”)， 的政策法规相对完善。对于 人的资质、项目的股权关系、产品的风险和 等， 项目都有较为清晰的说明和规范的操作流程。
但是回头看看国内的房地产 市场就没这么脉络清晰了。从目前国内已有的案例来看，很难将其简单归纳为债权 或股权 。笔者只能按照 的目的大致将其分为：营销型 、理财型 、 建房三大类。
1. 营销型房地产 的发起人通常为房地产公司，其目的主要是营销新建楼盘，而选择的合作方基本都是互联网流量巨头，例如远洋地产与京东金融合作的房地产 项目。
以近即将上线的一期产品为例，远洋地产提供房源，京东金融则提供“白居易”24个月0利息的首付分期+10万装修“白条”，主打从购房、贷款、装修的 方案，用大力度的优惠活动来吸引购房者。
2. 理财型房地产 ，即 人以获得现金 为主要目的而参与的房地产 项目，团贷网此前推出的“房宝宝”、平安好房与碧桂园即将上线的项目等都是典型的案例。
普遍采用的方式为，先向 人 资金，帮助房地产开发商解决项目开发的融资问题;然后招募地产开发商和承建商来建造房子，后再定向销售给原本有刚需的 人，或是开发商卖房后转成 返还给他们。
公开信息显示，2014年6月17日，团贷网旗下的“房宝宝”与东莞中信御园项目发起 期别墅 ，后有400多位 参与 了1491万元。8月23日，该套 别墅以1600万元价格售出，实现年化 40%。
3) 建房： 者以建房为目的出资建房，终达到个性化建房的目的，同时减少了房价。这种模式涉及 多的障碍，国内较为成功的案例为河北沧州由中关村股权 协会发起的“沧州中捷高新技术产业开发区 家园小区”。
“稳赚1号”真的稳赚？
从上述的分类来看，万达的“稳赚1号”更倾向于理财型房地产 。除了有首富的背书、万达的品牌、预期年化12%的 的卖点外，该产品还设计了相应的退出机制，和增强流动性的方式……
根据公开的资料，“稳赚1号”以万达广场作为基础资产，募集资金将全部 于2015年新开工且在2016年开业的只租不售的国内二、三线城市商业广场项目。但万达有权根据筹集情况调整基础资产。
“稳赚1号”在基础资产全部投入营运之前，由 发起人以资产管理方式进行资金运作，并将产生的 作为对 人的 ，在全部投入营运后，由这些万达广场的项目收入来保障盈利。
根据产品说明书，“稳赚1号”的预期合计年化 率为12%起，包括两部分：一部分是租金 ，预期年化 率6%，在每年 派发日(7月15日)发放;另一部分为物业 ，预期年化 6%，将在退出时一次性发放。
写到这里，一切看起来都没有什么问题，可是“稳赚1号”真的稳赚么?“风险与 并不对等”是多位业内人士对该产品的解读。
笔者从项目方获悉，6%的租金 是根据万达以往业绩和整个行业的平均水平综合测算的。公开数据显示，万达商业的租金收入每年都有近50%的增长，总收入平均增长36%。其中，2014年，平均每个万达广场年租金收入为1亿多元。
而对于物业 ，“稳赚1号”也设计了三种退出方案，通过REITs或其它方式上市、向第三方转让相应权益或自由租赁物业、万达集团于第7个 派发日之前回购。
对于“稳赚1号”是不是类REITs的争议还太早，毕竟还要几年以后才有可能通过REITs退出，而且这只是三种退出机制的之一。如果终是万达自己回购了，那么万达发售这个产品更像是一个远期交易，而且借款利率还不算高。
某美国房地产 平台的产品总监认为， 人购买“稳赚1号”享受物业 ，算是变相股东，可以归属到股权 的范畴。另外 和本金均在后发放，而不是每一期返还则是大的风险，也是股权 的特征之一。
“但这个项目注明并不保本付息，这意味着大众作为LP (有限合伙人)冒着亏掉本金的风险，有可能有6%的利息。同样的产品如果在美国，年化利率至少要在16%以上，即便是保本保息的债权 产品年化 率也在8%左右。”他表示。
关于REITs的退出方式是否可行，国内 的监管政策究竟为何，都是横在“稳赚1号”面前的关卡。此外，未来房地产行业波动所带来的风险将如何应对?假设房价出现大幅度下跌，谁将承受这个损失?该产品说明书里也并未提及。
“稳赚1号”究竟是否稳赚，还有待考量。
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