[摘要] 兴业证券近日组织了深圳房地产市场调研活动，与业务 进行深入访谈和项目实体调研显示房地产商短期内不看好中国楼市，尤其是三四线城市。开发商拿地 慎重，短期内地产 难有起色。绝大多数城市土地根本不稀缺，稀缺的是购房人群。
兴业证券近日组织了深圳房地产市场调研活动，与业务 进行深入访谈和项目实体调研显示房地产商短期内不看好中国楼市，尤其是三四线城市。开发商拿地 慎重，短期内地产 难有起色。绝大多数城市土地根本不稀缺，稀缺的是购房人群。
兴业调研的主要内容如下：
一、对地产商而言，今年的降息降准政策起到了什么样效果？深圳房价上涨幅度领先于，可能的原因是什么？
降息降准政策使得房价企稳、成交回升、“330房贷新政”快速落地等，再加上股市财富效应的刺激，深圳楼市开启了快速发展模式。“供给受限+需求旺盛+房价洼地”是深圳上半年房价 为重要的原因。这是深圳自身的特质，并不具备范围内的普遍性，不可简单类比。
二、对后面地产业未来发展怎么看？
地产商近期不看好中国楼市，尤其是三四线城市。上半年深圳楼市涨太快了，一定程度上存在对未来的透支，短期内深圳房价可能需要歇一歇。
三、从库存上看，总量上不缺房，一二线城市比较好，三四线城市很差，主要原因是什么？地产商如何去库存？
人口吸引力、城市可复制性和土地市场化程度是一二线城市好于三四线城市的重要原因。萧条时期储地转手也较为困难，开发商只好将土地退还 （超过一定时期未动工项目， 可以收回）。加快销售进度，打折、赠送（如送物管费、送车位等）等“以价换量”等方式去库存的现象 普遍。
四、房地产商有没有考虑过转型？如何转型？
深圳开发商受制于土地稀缺性开始走向精细化开发路线。三四线城市开发商生存压力较大，范围内的房企即将可能面临重大洗牌。今后的房地产发展格局是城市分化带来楼市分化，开发商向一线城市靠拢。
五、目前开发商拿地情况如何？范围内的地产 可能会怎样？
开发商拿地 慎重，短期内地产 难有起色。绝大多数城市土地根本不稀缺，稀缺的是购房人群。
六、房地产开发融资放开后，对地产商降低融资成本起到了什么样的作用？
开发商融资主要用于归还负债和补充流动性，而对开发 慎重。当前根本的问题不是融资成本高，而是去化速度下滑。在前几年房地产企业可以承受 15%左右的信托融资和 20%以上的民间融资，因为前几年房子去化快，资金周转也就快。
冯焱东：债券融资将重塑房地产金融格局
一直以来我国房地产金融（不含按揭贷款）的总体格局是银行开发贷款、信托、民间融资占主导，债市、股市、资管计划、私募基金、典当、PE 等方式为补充。
近几年我国债券市场发展迅速，今年6月底，债券市场总托管余额已达到39.5万亿元，是2008年底的近4
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民生银行8.71-0.25-2.79%
中信证券20.32-1.66-7.55%
倍，债券融资余额达到贷款余额的44.5%，债券已然成为我国第二大融资方式。
随着债市的高速发展和去年债市对房企的开闸，债券融资正在改变房地产金融格局。
今年1~7月，房企在国内债券市场的融资规模出现井喷，据中信证券研究部统计，今年上半年有54家房企发布国内债券融资预案,再加上7月份万达、龙湖等公司债的发行，1~7月房企债券拟融资规模将超过2000亿元。另据联合资讯评估公司统计，2015年上半年，房地产企业中期票据发行规模同比、环比增幅均超过50%。
尽管去年房地产金融9万亿元左右的总体规模中，国内债券融资占比不到1%，但未来几年各种房地产债券融资余额有望达到数千亿元规模，占比将明显上升。不过，债券融资门槛较高，外部评级达到一定标准的大型上市房企将受益，中小房企难以分享债券融资盛宴。
当前债券融资发展迅速，虽然规模还不是很大，但却给房地产金融带来各种 。
一是债券融资将进一步降低房企融资利率水平。龙湖今年已发债60亿元，其中20亿元债券五年期的票面利率仅3.93%，20亿元债券七年期的票面利率仅4.2%，双双创下今年以来同年期房地产行业境内公开发债利率新低，相当于同期银行贷款基准利率七折多。中海地产7月发行了一笔6亿欧元的海外债，期限4年，票面利率仅1.75%，创造了中国上市房企境外债的低利率，仅相当于同期银行贷款基准利率的三分之一。
二是债券融资更加灵活。房地产开发贷款一般都要求土地或在建工程抵押，资金使用必须符合固定资产贷款管理规定，一般以受托支付方式根据工程进度分期放款，用途管理比较严格。而债券资金使用则灵活许多，一般不需要抵押品，可一步到位，也不存在受托支付问题。
三是债券融资加快房企的金融脱媒进程。以往房地产公司主要的融资渠道是银行贷款，由于债券融资规模大、成本低、期限长、使用灵活，不需要抵押品，大型上市房企已有融资债券化的趋向。据笔者了解已有开发商计划用债券融资取代全部开发贷款。
房地产进入白银时代后，各家银行为规避风险把合作对象主要锁定在大型房企身上，而大型房企却开始依赖债市及其他直接融资渠道获取资金，大有融资债券化的趋势。
对于开发商来说，债券融资首先将进一步加快大型房企和中小房企的分化。近年来房企利润一直在不断下滑，融资成本高低对开发商利润的影响越来越大，能发债的大型开发商 将更加明显，房地产集中度将进一步提升。
其次，债券融资将优化房企债务结构，5年以上期限债券可以使房企负债长期化，减轻短期偿债压力。
后，债券融资可促使房企更加重视财务结构的稳健性。只有评级得到较 别的公司才能发债，且评级越高发债成本越低，所以发展与风险平衡的公司 是低 公司将更受债市青睐。在大型房企融资呈现债券化的趋势下，高 公司必须重新审视自己的发展模式。
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