[摘要] 记者日前从市房管局了解到，今年以来，我市认真贯彻落实国家、省、市有关房地产市场调控政策，通过去 化、去库存化等手段，促进了成都房地产市场的平稳发展。今年上半年，全市成交商品房1600万平方米，处于历史较高水平，同时房价企稳回升迹象明显，改善型购房需求释放，外地人仍为我市购房主力。
记者日前从市房管局了解到，今年以来，我市认真贯彻落实国家、省、市有关房地产市场调控政策，通过去 化、去库存化等手段，促进了成都房地产市场的平稳发展。今年上半年，全市成交商品房1600万平方米，处于历史较高水平，同时房价企稳回升迹象明显，改善型购房需求释放，外地人仍为我市购房主力，二手房市场成交活跃，开发企业 信心明显增加。另外，今年上半年，148.14亿元公积金注入房地产市场，也促进了全市房地产市场健康平稳发展。
房价企稳回升
商品房成交量保持较高水平
今年上半年，成都房地产市场活跃度增加，商品房成交量保持较高水平。数据显示，全市商品房成交1600万平方米，居历史同期第三高位，较去年下半年增加3.4%。其中，商品住房成交1244万平方米，较去年下半年增加2.9%。
而从供求关系来看，今年以来，成都房地产市场可售存量有所减少，供求保持平衡状态。据统计，截至今年6月末，全市商品住房可售面积为2998万平方米，较去年9月末的高点减少3.4%；按照近三个月加权销售面积计算，销售周期为13.4个月，较去年9月末缩短4.1个月，根据历史经验判断，位于7—14个月的供求平衡区间。
成交量逐步回升的同时，成都的房价也相对稳定，近期企稳回升迹象明显。据统计，上半年，全市商品住房成交均价为6625元/平方米。6月份成交均价创下自去年8月以来的高点，而到了7月，全市商品住房成交均价为7006元/平方米，环比上涨0.2%。
购房需求释放
外地人仍为我市购房主力
就政策环境来看，今年上半年以来成都房地产市场逐渐回暖，是因为楼市较好地吸收了各类宽松政策的效应。由于上半年的“330新政”和央行三次降准、降息的影响，楼市迎来了信贷政策的宽松时期，目前商业贷款五年以上的利率调整为5.40%，而公积金贷款五年以上的利率仅为3.50%，刷新了央行历年利率调整周期中的低水平。加之成都早已全面取消住房限购和限价，货币政策的宽松不仅对实体经济形成了有力支撑，也持续激发了购房者的入市信心，刚需和改善型购房需求在积极释放，楼市回暖速度加快。
从购房者的需求来看，今年以来改善型购房需求有所释放。据统计，今年上半年，全市成交的商品住房中，90平方米—144平方米中大套型和144平方米以上大套型分别成交562万平方米和141万平方米，占比分别为45.2%、11.3%，较去年同期分别增加4.7、1.0个百分点。90平方米以下套型成交541万平方米，占比为43.5%。
从购房人群来看，外地人仍为我市购房主力，对成都市场信心不减。据统计，上半年，全市购买商品住房的个人购买者中，包括本省、外省和境外在内的外地人购房面积占比超过半数，为55.6%，较去年下半年增加3.3个百分点。
市场交易活跃
上半年二手房交易量为历史第二高位
而从二手房市场的表现来看，也是交易活跃，税收优惠政策激励作用明显。记者了解到，受个人住房转让营业税免征期限由5年缩短为2年等利好政策影响，我市二手房市场表现活跃，上半年全市二手房成交652万平方米，为历史同期第二高位，同比增加22%；其中，二手住房成交553万平方米，同比增加24%。
不仅如此，新房销售现场和二手房中介门店人气均有所上升，记者调查了解到，自今年4月开始，我市20家重点企业销售现场人气指数处于两年来的高位，开发企业普遍预计未来3个月和半年内商品住房成交量价均会出现不同程度的上涨。
此外，今年以来，开发企业信心也明显增加。据统计，今年1—6月，全市房地产开发 完成1229亿元，同比增加16.2%，增幅较去年全年增加11个百分点；其中住宅 完成767亿元，同比增加18.2%，增幅较去年全年增加13.3个百分点。
积极政策推出
148.14亿元公积金注入房地产市场
今年以来,为做好“稳增长、惠民生”工作，我市住房公积金陆续降低了首付比例、提高贷款额度、加快贷款发放、减少业务办理费用，放宽了租房、购房等提取条件。随着这一系列积极使用政策的推出，有力地提高职工的住房消费能力，减轻了购房压力，为促进房地产市场的健康发展发挥了积极作用。
记者了解到，截至7月，今年住房公积金为稳定住房消费共注入资金148.14亿元，其中发放个贷86.18亿元；支持27131户职工家庭解决改善住房问题，支持职工购房面积达258万平方米；为职工住房消费提取住房公积金58.23亿元；为全市保障房建设提供资金3.73亿元。据了解，今年以来，随着一系列公积金新政的出台，使用公积金贷款购房的市民也越来越多，而到7月更是达到了历年之。记者了解到，7月，成都公积金 发放住房公积金贷款18.38亿元，创下单月贷款发放额高纪录。而支持职工购房的力度也是显而易见，据统计，住房公积金贷款支持职工购房占当月全市住房成交套数的24%；支持职工购房面积占当月全市住房成交面积的23%。
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未来10年中国房地产12个趋势：房企将大量消亡 转型
未来10年，中国房地产将呈现如下的发展趋势：
1、城市之间房价差距将更大
政府一直想在城镇化（专题阅读）过程中，实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。
过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长 ，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周边城市；“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。
2、大城市房屋日益资产化
一线城市，以及10个左右的强二线城市，其 区的物业将日益资产化，而且 人将全球化、化。中小城市， 是人口流失城市，房屋将回归居住、 、商业等原始属性。对于多数中国人来说，房子令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的大福利。
3、小户型将机械化
在大城 区，机械化的小户型将崛起。20来平米的小 ，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商，越来越像客机、游轮的生产商。
4、逆城市化很难出现
很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家 。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。
5、大城市很难“去 化”
欧美绝大多数城市，都出现了去 化的趋势。目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力，让一个城市拥有多 成为很多人的梦想。但中国的国情是人均耕地少，土地国有化。国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配，所以去 区难度极大。相反，移动互联网技术的发展，正让交通发生新的变局：如果北京这样的城市，有150万辆出租车和专车，私人就没有必要拥有汽车。这样，城市的交通死结就被打开了，去 化意义就不大了。
6、商铺面临价值重估
商铺面临的大问题是，“提袋消费”（服装、鞋帽、家电等）日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”（餐饮、电影、培训、溜冰场）。传统商业旺区的街铺，可能是危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。
在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼（含商务 ），住宅更贵。为什么？原因有三： ，商业物业基本上没有 ，不能落户口；第二，商业物业土地使用年限短；第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。
网络时代，在家 、分散 、郊区 正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在 室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益善。未来这种现象将持续， 房地产还是要 大城 区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要 好的写字楼。
8、房产税会出台，但对市场影响不大
由于绝大多数城市房地产出现了拐点，为了稳增长，国家不太可能出台严厉的房产税。房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，税率各不相同，减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会高。整体而言，房产税对房价影响不大。
9、计划生育政策将逐步调整，但对楼市影响不大
全面放开二胎，已经没有任何悬念，只是时间问题。未来，可能还会有更宽松的人口政策。否则，中国在几十年之后，将面临严峻的人口危机（过度老龄化，劳动力不足）。这对楼市构成长期利好，但作用可能没有想象的大，因为生儿育女的成本越来越高，年轻人在生育上的积极性在下降，这也是全 的趋势。早晚有 会有地方政府宣布：多生一个孩子，奖励半套房子。
10、大城市的房价：涨涨涨！
中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10 ”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。
以美元计价，中国大城市的房价或许会在未来几年出现波动、反复，甚至下跌。但以人民币计价，房价的大趋势是不断上涨。换句话说，这里面有很大的因素是货币贬值。
11、房地产企业将大量消亡、转型
2014年2月，我写过一篇文章，题目是《2014：开发商的“逃命年”》。逃亡的路线包括：逃离三四线城市、逃出郊区、逃离高债务、逃向多元化、逃往海外。现在看来，都应验了。未来10年，这种趋势将延续下去，大量中小房企将被收购，转型，或者死亡。终，国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。
12、“互联化+房地产”泡沫将破
移动互联网带来的新一波网络热，如今在中国和美国同时达到了顶点。随着美元加息临近，美国股市大调整已经开始。在中国，IPO注册制改革因股灾已经不可避免地被延后，让过去两年里 的PE、VC ，面临着退出困境。2016年很可能是“互联网+”一次全面的退潮。没有盈利模式的“互联网+房地产”企业，将有一批死于“弹尽粮绝”。但互联网对房地产的重塑，却不会停止。
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评论：维持楼市稳定应靠房地产税法
治理不合理房价，一方面需要运用法治手段，尤其是完善的税制；另一方面需要运用市场手段，即通过供需平衡实现房价稳定。
楼市严限购令出台了。北京市住建委、通州区人民政府近日联合发文，决定加强通州区商品住房销售管理。通州执行北京 严限购，四类家庭可购 套商品住房，其中，有一套房的京籍家庭需要3年以上通州户籍或在通州缴纳社保或纳税，才可在通州购买商品住房。
在“北京 副 ”效应刺激下，通州房价如同插上了腾飞的翅膀。在7月份宣布通州将建设为“市 副 ”之后，对此反应明显的是房价，有机构统计数据显示，7月份通州新房成交均价较6月份上涨18.5%。此次出台严限购令，目的就是为了抑制房价上涨，稳定通州楼市。
众所周知，在市场经济环境中以 手段限购存在争议。但笔者认为，对通州楼市采取紧急限购是及时和必要的，这是因为，目前没有比限购更有效的政策工具，如果不及时采取限购，通州楼市将会成为投机的天堂，不仅会造成通州居民买房难买房贵，也会滋生楼市泡沫。
在严限购令出台之前，虽然通州住建部门加大了执法查处力度，严厉打击 、虚假宣传、恶意哄抬价格等行为，甚至对部分开发商进行约谈，但据，仍有不少项目变相“封盘”停售，等待“更好的价格”。采取严限购措施，对投机、违规开发商也是一种教训。
此外，严限购令还将护航“北京 副 ”建设。不久前，北京市规划委有关负责人在谈及“北京 副 ”时明确表示，杜绝以房地产为主的带动方式。这是一种很理性的考虑，否则，房地产就会成为“副 ”建设的主角，影响公共服务和综合配套完善，出台严限购令能够防止房地产“抢戏份”。
从目前的情况来看，通州严限购令短期内不会退出，直到有相应措施接棒。从有关迹象推测，有可能是房地产税法出台后，通过相关税制抑制 投机，然后限购政策退出。鉴于通州房价今后反弹的可能性较大，严限购应该由严税制来“接棒”，以法定的税收措施来维持楼市长久稳定。
十二届人大常委会立法规划近日公布，房地产税法正式列入其中。还有报道披露，房地产税率将由地方自行决定。这意味着房地产税法正向我们走来，在税制方面地方也拥有一定自主权。那么，到时候通州区就可以通过严税制抑制房价上涨，这比眼下的严限购更能得到舆论认可。
毫无疑问，限购只能限制部分 投机性需求入市，不能从根本上治理不合理房价。治理不合理房价，一方面需要运用法治手段，尤其是完善的税制；另一方面需要运用市场手段，即通过供需平衡实现房价稳定。另外，还需要加大保障房供应——虽采取严限购，但通州房价已处于高位，部分居民的居住权益需要通过住房保障政策来实现。
当然，稳定通州房价也需要从均衡公共资源入手，因为人口是随着公共资源转移而转移的，房价是随着人口变化而变化的。所以，通州虽然确定为“北京 副 ”，但也要防止公共资源在通州扎堆。首都的公共资源既要向周边省市合理疏解，也要适当向通州区之外的其他区县科学疏解。
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