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房地产行业进入中低利润行业范畴

中国 咨询网  2015-08-27 23:29

[摘要] 截至25日，绿地、万科、保利、招商等60家房企先后发布了半年报。由于行业利润整体下滑，房地产上市公司净利润率跌进10%。

截至25日，绿地、万科、保利、招商等60家房企先后发布了半年报。由于行业利润整体下滑，房地产上市公司净利润率跌进10%。

中原地产研究部统计数据显示，绿地、万科、保利、招商四家房企净利润率分别为4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。截至目前，公布半年报的房企合计60家，这60家房企营业收入合计为3011.4亿元，而净利润只有252.57亿，净利润率8.4%。

中原地产 分析师张大伟分析认为，“2014年房企的平均净利润率为10%，在2013年净利润 达11.97%。预计，随着中小房企集中公布半年报，平均净利润率可能会继续下调”。

房地产行业已经进入中低利润行业范畴。60家企业中有36家企业利润率低于10%，有28家净利润下调。

张大伟表示，综合来看，多方面原因造成行业净利润率的持续下调。“首先，是销售压力依然很大。虽然一二线市场回暖，但三四线依然处于调整过程中，以价换量在持续；其次，对企业来说，对内对外融资成本都吞噬了利润；此外，房企一二线拿地艰难，过去依赖土地 获得利润的发展模式已经难以维持”。

他认为，目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。房企的可持续发展关键还在于战略转型。预计在利润普遍下调的情况下，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，房地产业的竞争将越来越激烈。

8月18日，浙江广厦发布公告，决定在未来三年内逐步退出房地产行业。同策房产咨询研究部统计发现，众多房企正在“淡出”。例如，莱茵置业更名为莱茵体育，证大置业也试图谋求转型退出房地产市场。

“由于市场库存偏大的基本面没有改变，楼市‘风险控制’常态化的基本面也没有改变，”张宏伟说。此外，中小房企无论在资本市场还是销售市场都无法与大型品牌房企抗衡，这就使得中小房企在2015年下半年及未来几年仍然会面临比较大的资金面的问题。

张宏伟进一步分析预测，行业进入下半场之后，产品类型偏 、周转率较慢的企业，前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，盲目多元化扩张、导致房地产主营业务受到影响的企业，可能会加速退出房地产市场。

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免租金 成都创客有了“天使写字楼”

一家在美国很火的提供联合 、创业空间的跨界公司，新的估值高达50亿美金。其商业模式简单说来就是：该公司用折扣价租下某写字楼的一两层，并将 场地划分成许多小块，然后每月向那些希望大家紧挨着 的初创企业和小公司收取会员费。如今成都写字楼中也悄然兴起了这种新潮的 模式。

天府软件园A8区二楼，高高挂着的“创业场”三字格外引人注目。“之前的租户搬走后，园区有政策扶持，就把这些闲置的 区域免费提供给了我们这些创客。”小豹科技有限公司合伙人之一的颜诗超称，“一年的免租期会给刚刚成立的创业公司节省不少的精力和物力去寻找 室。”

有机构统计数据显示，小微企业在创业初期，近80%的利润都要用于 场地、经营场所的房租支付。成都商报记者调查后发现，除了有类似政策扶持的免费 物业，成都写字楼市场在“大众创业”和“天使 人”的推动下，兴起了一股“天使”潮，要么免租金 ，要么收取比市场价低一半以上的价格，且还提供一条龙的创业服务。这些“天使写字楼”的运营模式是怎样的？盈利点又在哪里？

模式1

效仿美国“WeWork”

按桌子数量收费的 空间

案例：创富港、侠客岛联合 室

8月18日，上午10时，成都商报记者来到位于成都国际科技节能大厦的侠客岛联合 室。跟传统写字楼截然不同的是，侠客岛进门处是两块指向相反方向的指示牌，一边写着 区，另一边写向咖啡区。

据了解，这也是WeWork所提倡的新模式，租下各类 空间，再以工位为单位分租给小型企业和创业者，鼓励租客在开放空间下进行尽可能多的交流，并提供运营及无线网络、打印复印、咖啡等服务。

在 区，记者看到近20位创客正在工作。一名工作人员介绍说，7月开业时，开放式 区的工位价格是每人每月499元，不用再交其他任何费用，目前已吸引了10余家小微企业入驻。

成都国际科技节能大厦租售 的工作人员称，该项目提供散租楼层的租金对外报价为每平方米65元左右，物业费为每平方米16元，电、网络等其他费用另算。以人均10平方米估算，侠客岛联合 室的租金的确 了不少。

“我们的核心价值就是高效率、低价格。”同样依照WeWork模式打造的创富港2011年进入成都市场，目前已租下3处写字楼。创富港成都分部总监赵继松表示，以新开的莱蒙都会为例，写字楼租金均价为每平方米为70元，而创富港一个工位的月租金仅为500元，2～3人的 室月租金为980元，能容纳15人的 室月租金为5800元，且租期也更灵活，短1个月。

“对于创客来说，选择联合 室会节约不少房租成本，但对我们而言，租金几乎是不赚钱的。盈利还主要得靠 服务，比如代办注册有限公司、提供专业会计服务、商务秘书服务以及云平台、结算平台等。”赵继松称，经过2年运营后，成都创富港从2013年开始盈利，接下来该怎么做，他们也一直在思考。

模式2

写字楼成孵化器

免费 股权作为

案例：十分咖啡、抱团科技

8月18日下午2时，一场互联网论坛正在天府软件园十分咖啡举行，活动区域聚集了近100名创客。“这样的活动每周都有至少3场，创业者希望能在这里遇到自己的 人。”十分咖啡媒介总监邓倩告诉记者，店内面积一共有1600多平米，去年9月他们租下前这里还处于闲置状态。

创业、服务、平台，是十分咖啡给出的3个关键词。不到一年的时间，闲置写字楼已经成为了成都新型的孵化器之一。正在十分咖啡孵化的“口袋喵”员工黄玺睿说：“我们可以免费使用这里为期半年的 场地和宣传资源，这对我们很重要。”

“我们尽量不收创业者的钱，营收主要来自第三方及商务拓展。”据邓倩介绍，为了降低成本，他们将咖啡区外包，并在今年6月推出了创业服务管家，包括为创业者提供全周期创业服务外，还为创业者提供酒店预订、机票预订、团餐预订、活动策划等 服务，“开业接近一年，能基本达到营收平衡，之后可能会采取融资，利润相对高一点。”另一方面，十分咖啡会对里面的项目进行前景及团队架构评估，择优孵化， 是持有该公司1%的股权。

类似的做法还有抱团科技。其合伙人熊能称，抱团会选择跟互联网相关，有团队、有想法，但是还没有产品的项目予以 ，并提供3个月左右的免费 场所，以及每家公司30万～50万元的启动资金，换来的是该公司5%～7%的股权。然而，熊能也透露说，未来可能不再会提供物理 空间。

创业者说

免费 场所如何选择和申请？

修易修CEO易波：

在创业初期没有营收或营收有限的情况下，尽量不要在 场所上花太多成本，因为孵化器就能为你搞定，更能提供你需要的资源。创业团队如何选择孵化器？由于每个孵化器主打方向不一样，有的是手机游戏，有的是综合型，首先得选择方向、理念跟产品相匹配的 场所；其次，要能在产品商业模式和用户体验上给出创业者有效意见和资源，好的孵化器还能给创业者提供和大公司进行会议的机会，而大公司的工作人员在将来很有可能成为你的合作对象；另外重要的一点是，要选择有成功经验的孵化器。我们需要孵化器，更需要前辈的指点，他们能帮助提升人脉，并能反哺我们。

小豹科技合伙人颜诗超：

选择好孵化器后，用团队和产品力去向孵化器提出入驻申请。比如，你们是怎样一个团队，人员组成是怎样的，公司业务有着怎样的市场前景；项目有什么特点和 ，解决了哪些竞争对手没有解决的问题；好是获得过相关专利。

业内观点

盘活闲置写字楼

租赁转型大势所趋

中国小微企业创新发展协会四川分会会长朱鸿：

中国现阶段有6000万家小微企业，成都拥有的数量为中西部之。市场需求点已经发生变化，这也就提醒传统写字楼及物业得要变革，联合 室或孵化器有利于盘活闲置写字楼。

黑马会成都分会秘书长郗家漆：

小微企业创业初期一般为4～5人，传统的做法是租用民宅，3个月的租金、 桌椅、网费等就得花掉2万元。选择联合 室或孵化器，门面首先高大上，还有很多行业的横向交流、活动；如果拿到A轮或天使轮融资，面临的将是 的招人，更没精力去租写字楼。尽管联合 室和孵化器现在的界限越来越模糊，但对小微企业怎么样都划算。

正合地产知识管理部项目经理卢静菲：

诸如创富港的模式租金利润有限，孵化器模式前期依赖政府或社会的政策、资金扶持，启动成本较高，但联合 室是写字楼租赁模式转型的大势所趋。这一全新模式能一定程度抑制写字楼空置。

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