[摘要] 股市低迷,央行向市场抛出“降息降准”大礼,在刺激股市稳定的同时,更将为面临金九银十大考的楼市带来甘露。在业内人士看来,伴随着这一利好,银行执行地方 救市政策的力度会显著加强,首套房首付2-3成和二套房首付4-5成的执行力度加强,利率优惠力度也会增强,不会再“空转”。
股市低迷,央行向市场抛出“降息降准”大礼,在刺激股市稳定的同时,更将为面临金九银十大考的楼市带来甘露。在业内人士看来,伴随着这一利好,银行执行地方 救市政策的力度会显著加强,首套房首付2-3成和二套房首付4-5成的执行力度加强,利率优惠力度也会增强,不会再“空转”。更有 表示,“双降”将刺激楼市出现新一轮价格上涨,购房者应抓住当下窗口期尽快入市。
“双降”将直接
利好改善型需求
如果降息是“雷”、降准是“雨”的话,这已是盛夏第二场雷阵雨了。8月25日,央行宣布“双降”:下调基准利率0.25个百分点,降准0.5个百分点。在不少业内人士看来,在流动性趋势性萎缩、实体经济渴求“及时雨”的大背景下,央行应时下了一场“雷阵雨”,符合市场预期。央行此次降准降息后,至此,本轮已经有五次降息四次降准,而此次同时降息降准,被视为有利于股市,但更加有利于楼市。
同策咨询研究部总监张宏伟就认为,对于各商业银行来讲,由于存款准备金率仍然相对较高,维持在17%左右,可以动用的资金规模受到存准率的限制。尤其是当前,由于贷款额度限制及年内部分银行完成贷款目标,这些银行不可能在这么高的存准率情况下释放大规模贷款,因此,“330新政”后二套房贷降首付虽然会导致改善型需求购房门槛降低,但是,对于部分银行来讲,仍然难以释放较大规模流动性来支持楼市这样的放贷需求。
“银行缺乏贷款额度或许是各大银行二套房贷降首付政策落地不彻底的原因之一。同时,这也是下半年部分一线城市收紧二套房贷的原因之一。”张宏伟表示,降息降准之后,银行可动用的资金明显增多,贷款利率也进一步降低,此时,对于银行来讲,也增加了二套房贷降首付落地的可行性,改善型需求后续持续释放得到保障。
流动性上升对楼市形成三重利好
“如果在极低的利率下,连下大雨,国内流动性很快就会再度充裕,对楼市无疑是重大利好。”CRIC研究 研究员陈开朝认为,今年央行累计降准2个百分点,金融机构的广义货币存款量预计会增加10万亿元左右。银行间的流动性将变得宽裕。这对6、7月股灾以来走低的楼市而言,会带来直接和间接三重利好。
在陈开朝看来,此次央行“双降”对楼市的直接利好主要是:银行发放个人按揭贷款的意愿上升,执行地方 救市政策的力度会显著加强,首套房首付2-3成和二套房首付4-5成的执行力度加强,利率优惠力度也会增强,不会再“空转”。 而对楼市的间接利好主要有:股市受到强有力的流动性支撑,有望结束中位盘整局面,开始振荡上行。随着股市解套和获利资金增多,楼市中 需求会共振上行;实体经济企稳回升,居民的消费和 意愿上升,其中包括购房需求。
央行的双降大礼无疑将给原本就持续升温的广州楼市再添一把旺火,今年的金九银十也更值得市场期待。在金九前夕,广州楼市恢复活跃,全市成交量连续两周回升。据中地行市场研究部监控阳光家缘数据显示,上周录得全市商品房住宅成交1631套,累计19.2万平方米,升幅分别为15.18%及13.68%。上 不少楼盘开始加紧推货,全市约有7个项目开盘或加推,2个项目全新亮相。开售的项目包括碧桂园豪园、富豪山庄、广州花都万达文化旅游城、敏捷绿湖国际城、奥园康威广场、尚东数字居、晴海岸等。全新亮相的主要是金融街融穗华府、保利西悦湾。
金九,楼盘动作增加,楼市蓄势待发。对此,张宏伟认为,对于楼市来讲,在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情,短期内来看,金九银十的成交量势必会短期反弹,金九银十已经没有什么太多的悬念。从价格的角度来看,一线城市及部分二线城市的价格有可能会逐渐坚挺,尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市来讲,接下来几个月势必会出现 的现象。
三四季度楼市成交有望再攀高
张宏伟认为,双降的利好值得市场各方积极应对。对于房企来讲,首先应积极调整推盘节奏,把控好跑量去库存的“窗口期”,增加三季度尤其是金九银十销售业绩在全年的比例,防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。
“而对于购房者来讲,显然应该把握好市场节奏变化过程中的购房时机。”张宏伟表示,购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律,赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段、赶在还没有出现买涨不买跌的阶段入市购房,也趁当下部分开发商资金面仍然相对紧张的阶段,选择购房性价比仍然较高的时机入市购房,把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。
关注
值得注意的是,降息后,银行基准利率继续创历史低点,未来继续降息的空间已不大。也有市场人士担忧,对于银行来说,房贷利率持续下降,可能会引发银行压缩住房按揭贷款,这对市场来说也会有负面效应。
据悉,本次降息后房贷基准利率从5.4%降至5.15%,继续创历史新低。按100万30年期贷款计算,购房者月按揭支出将从5615.31元降低到5460.26元,节省155.05元,相较2012年5月7.05%的利 点,要节省1226.38元。按揭成本大大下降,可以很好地刺激购房者入市。另一方面,存款基准利率的持续下滑,降低了储户的存款意愿;加之银行为增加吸储能力而普遍选择将存款利率调至高水平,继续压缩存贷款利差。房贷本来利润就薄,所以降息后,银行除非手头的现金很宽裕,否则会继续压缩住房按揭贷。陈开朝就表示,就降息本身而言,对楼市的影响是中性的。唯有借助大幅降准,才能充实银行体系的流动性,增强银行的放贷意愿,楼市成交量才有望再度放量增长。
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楼市已经不再流行“买涨不买跌”！
地产界多年来一直流行买涨不买跌的规律，但今年的情况显然与以往不同，不少楼盘在 之后，成交明显下滑。
“回想近一年的金山房价，升降都很明显。”克而瑞 分析师黄彬说道。而之所以会出现这样明显的涨跌，主要还是看市场情况及购房者对后市的预期。随着双降来袭，购房成本和门槛再次降低，势必会触动部分购房者加快入市步伐，而这也是不少房企谋涨的前提条件。
虽然政策利好，但我们也不得不看到，随着房价上涨，金山区域个盘的销售却并不令人满意。如保利西江林语5、6月份的成交分别为124套、253套，而7、8月份的成交都才两位数；华润橡树湾自去年12月份以来主推大户型单价更高，月成交一直都在两位数徘徊，近两月成交都低于50套。这意味着价格抗性已经开始出现，量价齐升的楼盘实在有限。
与此同时，居高不下的库存，以及缓慢的去化速度，也限制着房企不能“任性”地想涨就涨。如金山板块，当前的库存就达到62万平方，而月均消化5.8万平方，当前库存就需要10个多月来消化。有业内人士就提醒，“低价的闽侯板块，楼盘集聚的东二环、城南板块，都给了购房者更多选择，金山板块的高价就意味着竞争力的削弱。”
不仅新房，金山二手房的大存量也会对新房市场造成影响。“虽说二手房首付高、交易程序多等问题会让很多购房者避而远之，但是其对购房者的分流也是存在的。所以，新品房源价格如果太高，那理性的购房者就只能转移目标。”
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