[摘要] 目前成都已开通运营的 线为1号线和2号线，其中1号线南延线和2号线东延线部分也已投入使用，而作为 1号线三期工程的二期部分，北延线还没有动工的消息。本次，房天下房天下特推出“ 线路延线站点商业实探”系列，为大家分别来扒一扒 1号线南延线、 2号线东延线和 1号线北延线的商业市场环境究竟怎么样。
在成都房地产市场中， 扮演着重要的角色，只要是与 开建、站点发布、开通试运营等相关的新闻基本上都会毫无悬念地获得大批关注，而这完全在于“一响、 万两”的市场“潜规则”，对于楼盘项目而言，之于住宅， 能极大程度地便利交通，缩短城市距离，之于商业， 能够带来充足的人流量。据悉， 1号线南延线于7月25号开通之后，区域周边的住宅价格便得到了一定幅度的提升。
目前在成都已开通运营的 线为1号线和2号线，其中，1号线南延线和2号线东延线部分也已投入使用，而作为 1号线三期工程的二期部分，北延线目前还没有动工的消息。本次，房天下房天下特推出“线路延线站点商业实探”系列，为大家分别来扒一扒 1号线南延线、 2号线东延线和 1号线北延线的商业地产市场环境究竟怎么样。
【 1号线南延线】
1号线南延线：从世纪城站开始，依次增加天府三街站、天府五街站、华府大道站、四河站及广都站。
段 天府三街站到天府五街站
写字楼的天下
坐 1号线南延线，在天府三街站下，当走出 口的那一刻，不管你是从哪个出站口上来， 刻甩进你眼睛的除了超级灿烂的阳光之外，便是鳞次栉比的写字楼，它们在街道两边依次排开，从天府三街旁的I CON大源国际 为首，到花样年美年广场为末，立体几何外立面在反射热浪和阳光的同时，也折射出此地 物业的集中和大体量。
南延线 开通的影响：锦上添花
目前在该段区域，写字楼物业基本上已交房或是已为准现房，在 开通前，已有大批租户入驻或已谈下租用合同。现在该段区域写字楼的租金水平大概在60-70元/平米.月左右，比如将于今年年底交房的OCG国际 其中对外招商的楼栋给出的报价即为60元/平米.月，而已于今年6月份交付了一栋 物业的花样年美年广场，给出的简装写字楼空间租金同样也是60元/平米.月。
1号线南延线的开通，给这部分写字楼带来的更多的是对未来租客的吸引和租金议价能力的提升，而不是价值 ，不过，在小编看来，这种“撑腰”的程度是比较小的，用“锦上添花”四个字来形容，足矣。
第二段 天府五街站到华府大道站
住宅的
从天府五街站开始，一直步行到华府大道站，会经历一个从商务 集中区到住宅楼宇相偎相依的环境变化， 是当走上天府大道桥的那一刻，再经历一条有绿树掩映的柏油路，一股强烈的居住氛围横冲直撞地向你扑来，远大风景、左岸花都、齐盛艺境、中德英伦联邦（其中一部分）等等在这里自成一道风景。
南延线 开通的影响：雪中送炭
这一区域段的房地产表现形式以住宅为主，商业配套仅为零散的住宅底商或小型的街区商业，且以中小型餐饮为主，能够满足该 的人们日常的消费需求，然而缺少大型的 购物 或商超，要想解决这一消费难题，不是得向上往北去近的新世纪环球 ，就是得向下往南去家乐福。从这一点来看，这处区域段有点“囧”。
因此， 1号线南延线的开通，对于这一地带的居民来说，无疑是一件雪中送炭的事情。从华府大道站坐 到天府广场站，15个站点的距离，半 之内就能到达 ，再也不用依靠和期盼那为数不多的公交了。
第三段 华府大道站到四河站
商业与住宅“大混合”
从华府大道站开始再往南走，我们便能感受到商业气息正逐步变浓，一直走到四河 站 ，便能在城南名著、司南、悦城、河畔新 、美高登A座、蒂梵尼、大城际等住宅中越来越多地看到镶嵌其中的商业。此时的商业，其形式已不 于住宅底商，而有了更多的“选手”参与其中，除了早已开业的家乐福与南方时代家居广场，还有“三大阵营”十分显眼：
阵营：综合体
首先， 个即为位于华府大道 口旁，未来规划与 地下的明宇ISC，业态囊括酒店、写字楼、街区商业和住宅，目前正围挡修建。第二个即为由于更名换主风波备受关注的金地天府城，总建筑面积138万平米，其中商业配套体量为70万平米，除了住宅之外，规划还包括购物 、五 酒店、 写字楼和商务 ，目前已经修建呈现出了一部分。第三个则为新 广场，已于今年年初奠基，位于海昌极地海洋 斜 ，与同属新 集团的河畔新 住宅紧紧相依，总体规划34万平米，规划中包含 酒店、购物 、体育文娱 与特色餐饮。
（明宇ISC实景图 来源：房天下房天下）
（金地天府城实景图 来源：房天下房天下）
第二阵营：写字楼
在这一阵营中，主要有三大项目： 个为已被天府新区管委会全部租用的海堂 写字楼，第二个为已仅剩少量可租用房源的石化大厦，第三个即为曾经将 标价至2万/平米但如今已停工烂尾的麦迪逊广场。
（石化大厦实景图 来源：房天下房天下）
（麦迪逊广场实景图 来源：房天下房天下）
第三阵营：旅游地产——海昌极地海洋
作为成都颇有名气的主题乐园之一，海昌极地海洋 每天都吸引着众多“游客”（主要是成都本地的家长带着孩子一同过来游玩）前来一睹它的风采。
南延线 开通的影响：趁机逆袭or扶不起的阿斗？
青黄不接
“早一批”已现出老症状
受麦迪逊广场烂尾以及天府城易主的影响，这一区域段的商业地产市场挺受关注。通过实地探访，“青黄不接”是小编较为明显的感受。
早一批的商业项目，如南方时代家居广场、家乐福、海昌极地海洋 等，纷纷已现“出老症状”。尽管海昌极地海洋 的人气不错，但陈旧、类型单一的商业配套似乎已后劲不足，除了主体游乐部分之外，周边临湖区一大片仿欧式小镇建筑的商业独栋纷纷无人问津，空空荡荡，外立面五彩斑斓的颜色反衬着商铺里灰白的墙面更显凄清。另一方面，在这一区域段，已经交付使用的写字楼物业极少，基本上只有海堂 和石化大厦两个，且入住率较高， 租用房源稀缺，而出售房源似乎更是一个“天方夜谭”。
三大综合体“扎堆”趋势明显
定位不能“想咋咋地”
在经由烂尾的麦迪逊广场过渡之后，现在在这个 ，正处于新建中的商业地产项目即为明宇ISC和金地天府城两个，以及已经奠基的新 广场，皆为综合体规划定位。从北的明宇ISC到南端的新 广场，直线距离仅隔着1个 站或5个公交站左右。
通过资料收集与探访，小编发现，麦迪逊广场之所以遭遇如此“蹦极式”的反差，其中很重要的原因是项目自身“期许与定位过高”，一句话说白了，就是太把自己当回事儿了。如今，项目工地早已停工，售楼部大门敞开着，里面烟头、灰尘遍地，一派人走茶凉的景象，而接待 外的保卫遮阳伞也倾倒在地，与旁边树立的破旧彩旗杆形成落寞的90°几何角。
在南延线末端这 域，住宅林立，早一批的商业项目已难以扛鼎起整个舞台，这里缺业态更丰富的新商业或 楼宇吗？说实话，真缺。但对于刚“出道”的商业地产项目而言，决不能恃宠而骄，认不清现实、找不准定位而漫天要价，前面讲到的麦迪逊广场就是一个很好的反面教材。
以此为鉴，要想不重蹈覆辙，小编认为明宇ISC、金地天府城与新 广场在设置市场定位与售价时一定不能太矫情，因为不管你怎么宣传与自我拔高，都难逃社区型商业配套的命运。不过有意思的是，在这些项目的对外宣传中，我们仍然能够看到诸如“”酒店、“”写字楼的字眼。可见，这些项目似乎都想要卷起衣袖好好地拨弄一番这里的商业风云，一股子准备大干一场的架势。
但在小编看来，这里的住宅的确以中端品质为主，可是一下子齐刷刷登场三个“自命不凡”的综合体项目，而且相互之间的距离还挺近，恐怕还是会让人有些吃不消的。
另一方面，写字楼定位 来打造，实属有些“大材小用”，因为在南延线末端租用 区域的企业似乎都不太那么迫切地需要 的物业品质。还是从云端走下来，好好地接接地气吧。
所以， 1号线南延线开通对这一区域段来说，难言“妙手回春”，未来这里商业地产市场的走向如何，关键还得看商业项目在市场行情把控（能做什么）与自身实际（想做什么）之间能否取得平衡。
【 2号线东延线】
以成都 2号线东延线站点为依据，我们可以把该 大致划分为三个部分。
部分：皇冠国际社区及周边
地理位置范围： 2号线书房站至界牌站
在这里，住宅主要有皇冠国际社区、果壳里的城、艺锦湾、寅生花香龙都、锦橙、合能四季康城，除艺锦湾之外，基本上都有住宅底商配套。而以类综合体或纯商业来规划打造的项目主要有驿都城、森悦 、第九 厦、壹 、湘银国际大厦、恩德·恒鼎世纪以及新城吾悦广场。以下为部分主要项目的商业体量整理。
第二部分：大面板块
地理位置范围： 2号线界牌站至大面铺站
这一板块集结了一大批新建完成及在建住宅，实力开发商众多，保利、华润、凯德、世茂、首创纷纷“割据一方”，保利·玫瑰花语、华润国际社区、凯德卓锦万黛、世茂城、首创万卷山、合能四季映像、师大·现代花园、龙城1号、炜岸城、百悦城、天府逸家、中国铁建国际城、海亮·彩悦府等共同扛鼎起了这一处的住宅天地。在商业方面，目前来看，多以住宅底商为主，与此同时，世茂城与百悦城均规划有较大体量的购物 ，其中百悦城的写字楼与酒店部分（引进希尔顿酒店，预计今年年底或明年年初开业）目前已呈现。以下为部分主要项目的商业体量整理。
第三部分：万科金色城市
地理位置范围： 2号线成都 学院站旁
在这一区域内，比较有代表性的（在建）项目基本上只有万科金色城市，配套商业体量为1.4万平米，定位社区底商。
——三大问题很纠结
来了很多 开发商
却依然“辉煌”不了整个东延线
单纯从商业配套体量与住宅项目的数量来看，似乎没什么问题，毕竟龙泉的居住人群庞大，早前的商业配套多以住宅底商为主，面对如此稳定且高涨的消费需求，不来点大体量的综合体或纯商业项目可怎么对得起这个市场？想象逻辑是对的，但却在实际操作中出了问题。通过实地探访，小编总结出了目前在成都 2号线东延线区域商业市场的三大纠结之处。
，两极分化极为严重，这一点可划分为两个部分来看。
首先是商业体量与分布位置的极端化：在上文的 部分（即 2号线书房站至界牌站段）中，仅仅在书房站位置周边，就集中有新城吾悦广场、驿都城、壹 、森悦 、湘银国际大厦、恩德·恒鼎世纪等在建类综合体或纯商业项目，就这6个项目的商业体量总和就超过了62.4万平米。不仅如此，它们之间的距离也 ，基本上属于走个几十米就会看见一个，其中以壹 、森悦 、第九 厦及湘银国际大厦为甚，基本上一眼望过去可以齐齐将这四个项目尽收眼底，接近得可以融为一体了。
尽管龙泉区域居住人群众多，但也已经出现了不少空铺，比如皇冠国际广场和炜岸城，前者除了近日开业的永辉超市和部分零散的经营业态之外，“空空荡荡”是它给小编留下的 印象，而后者伴着瑟瑟的风可以说是“真够清清凉凉的”，一路的沿街底商除了一些与装修相关的经营店铺、中介门店和一间小超市之外，简直空了一大片，其中规划的炜岸商城也是人迹罕至。
（皇冠国际广场）
（炜岸城）
那么在这样的市场行情之中，前文提到的第二部分（即2号线界牌站至大面铺站段）中分别规划有25.6万平米与60万平米体量商业的世茂城与百悦城会怎么做呢？据悉，目前世茂城仅推出了5.6万平米的社区底商及独栋商业，而百悦城除了已完工的写字楼与酒店（引入希尔顿酒店）之外，购物 部分正处于打地基阶段。
其次是租金水平的两极化。这一点在社区底商上体现得尤为突出。在果壳里的城、皇冠国际社区周边，商铺租金一般在130-200元/平米.月左右；在合能四季康城，商铺租金则多在50-100元/平米.月左右；而在师大·现代花园，商铺租金的价差更是“岂止于大”，据悉，此处1楼的商铺租金可达100-120元/平米.月，2楼至3楼则为20-40元/平米.月。
在跟店铺老板的交流中小编发现，造成商铺租金“过山车”般变化的主要原因在于商铺外过往人流量的构成，是偏重于大 ，还是仅服务于自身小区，其结果都将大相径庭。
第二，商业项目各自为阵，并未形成一股合力。从 2号线书房站一直走到成都 学院站，上文中讲到的三大部分基本上处于“各自为阵”的状态，不仅区域与区域之间，中间会相隔一处近乎“无人之境”的路段，那里有车、有绿化带，但就是没什么人，与此同时，在同一区域内的各项目之间似乎也并没有什么互动或相辅相成，形散而神也散。
第三，写字楼是一个“如花瓶般”的存在。从商业类型上来看，这一 至少有5个项目都规划有写字楼物业，而且彼此之间距离还 。然而从区域内的人群构成来看，打造如此多的写字楼或许并无必要，因为这里更多的毕竟是居住氛围，而不是 氛围。再者说了，就算是 氛围如此浓郁的城南高新区，也都面临着空置率居高不下、招租难的问题，更何况是龙泉呢？
（写字楼物业开发数量较大）
于是，小编开始担心，在不久的将来，龙泉2号线东延线的这片商业到底会有多“伤”。
以现在 2号线东延线商业市场的纠结为起点，反观从前的那份热闹，尤其是2年前大面板块的火爆，我们可以看到龙泉甚至是整个成都商业地产市场一个较为突出的弊病——盲目扎堆、一哄而上。两三年前选择的路，含着泪也要把它走完，只不过从目前成都的商业情形来看，到底会不会中途就止步还真的不好说。当乐天 也变成乐天广场、新光天地也从 品的定位降到家庭消费、成都ICC陷“出售疑云”的时候，我想我们还是适当地停下脚步，等一等商业的灵魂吧。
【 1号线北延线】
北延线 站：韦家碾
从升仙湖 站出来，跟着百度地图的指示（如下图），步行2.56公里，到达韦家碾三路。
这是升仙湖 站口外的模样：
这是韦家碾三路周边的模样：
从图片上来看，从升仙湖站到韦家碾三路，发展状况和区域面貌似乎在进步，然而这两点之间，却有着一段“黑暗地带”，不仅仅是商业表现形式的单一、发展状况的落后（基本上还保持着“旧时”的模样），而且还是整体上的“跟不上节奏”。据一店铺老板透露，她自己那间37平米左右的商铺，一个月加上水电费就1000元，换算下来才27元/平米.月左右，确实 ，不过基本上没什么生意，就算有，也是以务工人员及年老者消费居多。
下面我们通过一组照片来简单感受一下。
北延线第二站：北三环
与前文所述环境状况不同的是，经过韦家碾三路，到达北三环，车流量猛增，住宅项目也增多，如沙河·凤凰城和在建中的绿地世纪城，然而沿着北三环三段、向着川陕立交方向走上一段路，几乎看不到什么人，更多的是那些修建道路使用的围挡。当时小编的感受就是，这地方就不是给人走的，而是车辆的专属（不过也有可能是天气原因，当天大雨）。
仅仅从暂定的规划站点来看，现在只知道是“北三环”，但究竟是几段还不得而知，不过依照接下来的双坝堰和南丰东的位置走向，小编估计站点应该是三段或者四段的方向。
北延线第三、四、五站：双坝堰、南丰东、天丰路
根据地图搜索，北星大道一段基本上位于双坝堰和南丰大道中间，由于双坝堰所处区域住宅及商业状况欠佳，因此小编直接结束北三环的行程后，直接奔向了北星大道一段。
在暂定的南丰东及天丰路站点 ，住宅项目较多，如盛世名城、嘉美·华凯、北部桂庭、丰桥苑等，路面及区域环境也不错，与此同时，随着 开发商的进驻，这一带的商业地产市场似乎也有些风起云涌的意思了。除了已经开业运营的成都国际商贸城、福地广场之外，依大天路而建的三个大型综合体项目——绿地城、城北优品道、保利城——也正如火如荼地修建着。
这一 有商业消费 吗？答案自然是肯定的，从福地广场家乐福超市里熙来攘往的顾客就能看出一二。但有消费需求并不等同于要一哄而上，要避免“吃不了兜着走”的尴尬局面，在进行商业配套开发时就得形成精准的空位填补，不仅得讲究数量上的平衡，同时还得关注质量及消费水平上的对位。然而似乎令人担心的情况还是已逐渐显露出了一些苗头。
① 成都国际商贸城
尽管拥有大批原荷花池的商户进驻，同时吸引着除成都之外的省内其他城市消费者的光顾，零售与批发共举，然而该项目500万平米的总建筑面积也着实不好消化，目前商贸城中已现大批空铺，尤以位置靠侧面走廊内的为甚。
② 福地广场
除了进驻的家乐福超市及购物 大门入口处 的面包店之外，整个购物 里的人气都不高，有的区域甚至可以用人气惨淡来形容，在其负一楼的美食广场内，多家店铺关门空置，而就算正在营业中的餐饮店，生意也不好。
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