[摘要] 我国大商业地产运营商——万达和大零售商——苏宁的合作，是近日业内的焦点话题。其实，在房企转型和“互联网+”热得发烫的时代，相关领域内大腕儿的合作，早不是大新闻了。各方在意的，是“苏万合作”所折射出的商业地产企业转型的路径。
我国大商业地产运营商——万达和大零售商——苏宁的合作，是近日业内的焦点话题。其实，在房企转型和“互联网+”热得发烫的时代，相关领域内大腕儿的合作，早不是大新闻了。各方在意的，是“苏万合作”所折射出的商业地产企业转型的路径。
对于此次“苏万合作”，双方的 ——健琳和张近东均以“协同互补”和“互利共赢”来称赞合作前景。万达要学苏宁从线下到线上（O2O）的创新。在实体零售企业中，苏宁向线上延伸为成功，实践经验也佳，苏宁的线上平台——苏宁易购，目前位居国内电商平台第三；在个性化、差异化和注重体验的消费时代，线下流量不仅是基础，也是线 量的保障。万达掌握着大的线下消费流量入口，到年底，万达广场客流量将达20亿人次，到2020年将达到100亿人次，这正是苏宁发展线下客流基础，进一步实现“线上线下”融合所需要的。
事实上，对于线上和线下之本和末的关系，包括 健琳和张近东在内的业内人士早已深谙其道。多年以来， 健琳始终认为，既然万达掌握大的线下消费入口，也就拥有了发展线上谁都羡慕的“金碗”，向线上延伸也就水到渠成。但是，万达电商组建3年来，无论早期靠集团内部的电商部打造“万汇网”，还是今年联合互联网“老大”——腾讯和百度打造的“飞凡网”，均没有逃脱“雷声大、雨点小”的结局。
问题出在了企业的核心竞争力上。众所周知，万达核心竞争力或所谓的万达模式，就是通过超低价拿地，在二三四线城市打造“新 ”，从而提高物业溢价，终实现“以售养租”和租金补贴下的“满铺开业”。由此，向线上延伸和发展电商O2O，本质上是“去万达模式”或“去地产化”，这对于军事化管理下高效率“跑马圈地”的万达来说，完全是“陌生领域”，这也是万达电商CEO走马观灯式换帅的原因。
问题还出在对于互联网本质的认识上。通过改造传统行业，“互联网+”可以提高利润水平、创造新盈利模式，但互联网讲究先入为主（掌握流量入口）和规模效应（流量为 ）。一般规律是，先入为主后固化消费习惯并逐步壮大消费群体，通过互联网传播效应（包括网评来筛选商家）和商品丰富度形成流量的规模效应，终成为行业龙头。无论是线上龙头（天猫、京东、唯品会），还是由线下成功延伸到线上的零售商（苏宁、国美），都是在这一规律下成为行业龙头的。
因此，万达已错过了“头啖汤”。万达貌似拥有线下大流量入口，可万达广场仅仅是消费者线下选择之一，而消费者线上消费，有比飞凡网更便利、种类更丰富和性价比更高的渠道；此外，万达整合流量入口也很难，因为在转型压力下，其他商业地产企业也都在这么做。更甚者，飞凡网连万达旗下的万达院线APP也整合不了，因为后者属于上市公司提高估值的核心资产。
对于张近东来说，也是如此。不久前与阿里联姻，也只能给苏宁贡献线 量。如果考虑到苏宁易购与阿里的淘宝或天猫在流量上的争夺，以及两者过去几年在“双十一”的“大战”，线 量贡献也不乐观。吸收线下流量，实现线上线下流量上融合，这是苏宁过去向线上延伸的成功经验。要壮大线下，按苏宁原计划，便是更多开店。到2020年，苏宁计划在打造50个苏宁广场、300个苏宁生活广场、100个 酒店和60个物流基地。但是，在商业地产供应过剩， 是电商“摧枯拉朽”的冲击下，更多新增物业在增加流量上的边际效应在迅速递减。而与万达等线下流量“大户”合作，利用好现成的流量，则是苏宁实现目标快捷、成本低的途径。
商业地产“跑马圈地”的增量时代已结束了。因此，对万达而言，运营好150多个万达广场和提高租金 ，是万达商业地产转型的 选择。关闭百货和KTV后，引入大零售商、线上和线下运营都称得上佼佼者的苏宁，能弥补万达在商业地产运营上的缺陷，提升租金水平。另外，通过苏宁对于线下流量到线上的整合，并通过流量共享，也能为万达在金融、文化和电子商务等非零售领域上的转型，提供规模化的客户基础。
房企由“重资产”向“轻资产”转型是今年楼市主题之一。但纵观房企中报，无论万达还是万科，尽管动作频频、或大笔“砸钱”，但转型方向很笼统、效果不明显，贡献利润和现金流的还是传统的开发领域。探究原因，非不为也，而不能也。
“互联网+”是实现房企“轻资产”转型的佳途径，但就商业地产而言，无论是单纯的线上零售企业，或线上线下融合的零售企业，占据流量整合主体地位的“格局”不会变，房企向线上逆袭，占据线上一席的可能性很小。那就只能像万达那样，靠无偿贡献线下流量来引入类似苏宁那样的线上线下融合的零售巨头，并通过双方流量整合提高经营效率。当然，通过流量共享，房企也可探索商业零售之外的线上转型机会。
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“消费”时代：房地产业的真正大拐点 软着陆将近
政府工作报告围绕“消费”主题强调“促进房地产市场平稳健康发展”，意味着在“让市场在资源配置中起决定性作用”的思维框架中，我国房地产市场将进入由投机 为主导向消费为主导的性质转型，逐步成为改善全体居民居住条件的市场。这表明房地产“软着陆”为期 了，房地产市场“崩盘论”尽可休矣。但“稳定住房消费”却并不等于“维稳高房价”。而房地产什么时候“软着陆”，则与我国经济转型升级什么时候“软着陆”息息相关。
一改“房价回归合理”这类说法，李克强总理在今年的政府工作报告中，重提“促进房地产市场平稳健康发展”。
在“经济下行压力还在加大，发展中深层次矛盾凸显，今年面临的困难可能比去年还要大”的背景下，强调“继续推进科技、 、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、住房公积金等领域改革”，并要求“加快促进养老家政健康消费，壮大信息消费，提升旅游休闲消费，推动绿色消费，稳定住房消费，扩大 文化体育消费”。
相比于其他方面充满“正能量”的用词，唯独住房消费使用的是“稳定”这个中性词。
对此，代表、委员们在较劲，有的建议取消限购，而北京市常务副市长李士祥立马表示，北京住房限购不会取消，是永恒的；专家学者、市场人士总体上以利好来看待，但也有代表委员“善意”提醒，稳定住房消费不等于维稳高房价。那么，我们究竟该怎样判断今年的房地产市场走势呢？
事实上，基于房地产在我国经济结构中的特殊地位，去年以来稳定住房消费已在松绑限购、放松房贷、央行新政、降息降准上得到了体现， 这些政策都被认为是回归市场化。
今年，持续的政策利好显而易见，但思路仍将继续围绕“让市场在资源配置中起决定性作用”。
楼市的大公约数是“稳定”，但“坚持分类指导”，住房消费的有些领域将基本市场化；这同时意味着楼市将继续分化，即使一些地方政府将“把一些存量房转为公租房和安置房”的政策发挥到大化，一些三、四线城市的房市也未必会向上稳定，向下稳定也是不能排除的。
针对政府工作报告中的“住房消费”，中国社科院金融研究所研究员易宪容提问：住房消费是我国绝大多数居民消费为重要的内容，但在现行国家统计局的报表中﹐住房从来就不是消费，而是 ，如果这样，住房消费如何稳定？
确实如此，国家统计局规定，住房消费是指当住房用于居民居住时，租住的，其租金计入承租人的消费支出；自住的，比照相应市场价格，以虚拟房租形式计入房屋 人终消费。也就是说，住房消费仅指居民所支付的房租。
这导致了两个问题：其一，由于我国住房供应的复杂现实，房屋租赁市场还不发达，以致房租真实数据难以统计或统计失真；其二，由于购房是 而不是终消费，我国的房地产市场长期异化为 市场。
按国际惯例，能源、汽车贷款、休闲娱乐、宠物、运动器材、俱乐部会员卡、私人交通等，都计入CPI权数。比如美国，住房消费就占CPI权数的30%左右，具体包括房租、外出居住支出、房屋保险、自有住房虚拟租金四项。
而我国的CPI编制，还带有计划经济鲜明遗迹，没有完全反映 、医疗保健以及住房的消费。今年的政府工作报告并没有将房地产问题单独论述，而与其他五大消费并列，融入了“把改革开放扎实推向纵深”、“协调推动经济稳定增长和结构优化”、“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”之中，这就需要我们摒弃传统观念，以国际惯例思维来对待“住房消费”概念，以及对“稳定”这一政策的价值诉求。
房屋是耐用品，且具有 可能性，房屋买卖在国际上均计入 范畴而非消费范畴。所以，我们得承认，尽管住房交易对住房消费的贡献，但“住房消费”终究不等于“住房交易”。也就是说，稳定住房消费，政府也会注重住房的合理消费结构，并不等于一味追求住房交易，更不会一味鼓励 投机型购房。因此，后续相关政策的取向，也极可能围绕消费，而不是交易。房地产市场“崩盘论”尽可休矣，但“稳定住房消费”却并不等于“维稳高房价”。
围绕“消费”主题强调“促进房地产市场平稳健康发展”，意味着在“让市场在资源配置中起决定性作用”的思维框架中，我国房地产市场将进入由投机 为主导转向消费为主导的性质转型，逐步成为改善全体居民居住条件的市场。
笔者认为，房地产市场主题变为“消费”，体现了政府工作报告对房地产态度真正的“大拐点”，表明房地产“软着陆”为期 了。而房地产什么时候“软着陆”，则与我国经济转型升级“软着陆”息息相关。在双“软着陆”的“新常态”下，后只有20%的开发商会活下来，并非危言耸听。
对我国经济转型升级“软着陆”，政府工作报告已通过“互联网+”、“创客”、“双引擎”、“中国制造2025”等新词传递了施政新思路。这当然需要有个过程，虽然以经济减速换结构调整空间，加大对经济下行的容忍度，将今年GDP增长目标降到了7%，但考虑到“稳增长也是为了保就业”，以及房地产的支柱产业效应，在信贷、财政、税收等层面加大对稳增长的拉动力，进而惠及房地产市场的政策性“微刺激”，概率也较大。一些地方政府，在“分类指导”、“因地施策”、“支持居民自住和改善性住房需求”的旗号之下，出台“强刺激”政策，也有可能。
而从3月1日正式施行的《不动产登记暂行条例》，也将为房地产市场的“软着陆”打下坚实基础。按规划，不动产登记2017年将全面运行，到2018年完成，登记机构、簿册、依据和信息平台将实现“四统一”。在这次人大会上，新闻发言人傅莹明确表示，“总的目标是要在2020年之前，全面落实税收法定原则”。那么，不动产统一登记全面实施的进度，房产税出台也就极可能会在2020年前后。如经济转型升级顺利，房产税出台，我国的房地产市场也就将真正进入“新常态”，回归消费为主导的住房市场，走上健康发展轨道。
其实，尚未落地的房产税已在悄悄改变国人的思维了。从去年12月开始，部分城市的二手房源有了大幅增加。抛开反腐之下官员抛售房产不论，资本定会在期间掀起风浪， 是那些热点的一线城市，房价阶段性上涨甚至 的可能性不能完全排除。但即使如此，对房企来说，应视作转型升级难能可贵的机遇期，万不能沉湎于昨日的美梦中。只要房企能围绕“消费”苦练内功，升级产业竞争与盈利模式，强化品质与品牌，就有希望迎接又一个春天，找到属于自己的 时代；如果仍然只想赚快钱，盲目拿地扩张，那就难逃被淘汰的宿命了。
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