[摘要] 随着A股上市公司2015年上半年报告披露完毕，房地产企业上半年经营状况也浮出水面。记者统计发现，在144家房地产上市公司中，67家收入同比下滑，74家盈利下降甚至扩大亏损，区域之间差异显著，而不少房地产上市公司正借助资本市场实施转型。
随着A股上市公司2015年上半年报告披露完毕，房地产企业上半年经营状况也浮出水面。记者统计发现，在144家房地产上市公司中，67家收入同比下滑，74家盈利下降甚至扩大亏损，区域之间差异显著，而不少房地产上市公司正借助资本市场实施转型。
上市公司中报显示，地方性的地产公司普遍承压。铁岭新城在中期报告中表示，上半年一二线城市房地产市场有回暖迹象，而三四线城市则仍处于去库存阶段。“公司地处东北地区三线城市，在目前整体区域经济偏弱的情况下，也面临着较大的经营压力。”上半年营业收入仅186万元的中房股份，则几乎没有销售商品房。
但记者统计发现，一些主流房企仍然保持了较高速率的增长。万科A中期报告显示，公司上半年净利润67.9亿元，同比增长23.6％；保利地产上半年净利润的增速更是超过40％。
受益于上海地区房地产市场的强劲，陆家嘴集团在年中报告中表示，公司上半年实现土地和房产销售收入约17.5亿元，与2014年同期相比增加约61.7％，其中房产销售收入约为15.5亿元，比2014年同期增长近80％；深市上市公司深振业A更是依托在西安、天津、广州等地房地产项目的良好销售状况，营业收入同比增长超过3倍，净利润增长更是超过4.5倍。
房企业绩的分化也导致部分房企寻求转型。廊坊发展就在中报里表示，公司经营业绩大幅下滑的原因在于“公司寻求转型，新业务尚未开始”。上市公司华丽家族，宣称未来将重点发展石墨烯、临近空间飞行器、智能机器人等“”项目。
中信建投房地产行业 分析师苏雪晶认为，得益于房地产行业的利好政策和流动性的持续释放，上半年以来房地产市场处于复苏周期。
业内人士认为，一些房地产企业寻求转型甚至退出房地产业务，也符合我国当前经济结构调整、发展方式转型的大趋势。苏雪晶表示，城中村改造、文化地产、产业新城等新形式不断涌现，地产行业也面临着新机遇和转型契机。
交通银行 经济学家连平表示，7月房地产行业进入传统淡季，成交量和成交价格同比却继续改善，预计9月起新盘上市量加大，下半年还将出现交易高峰。
评：房企若为圈钱而分拆上市恐错失转型良机 每日经济新闻 2015.08.18
近期，分拆子公司独立上市，或收购相关领域非上市企业后重组上市，正在成为房企、 是龙头上市房企热衷的运作模式。
事实上，在我国资本市场，分拆上市并非新鲜事。只是受制于IPO政策约束、PE和创业板泡沫化，以及前几年股市“长熊”，分拆上市未成规模，更缺房地产领域的案例。
去年以来，两大因素促成了分拆上市潮的到来。一是注册制和多层次资本市场体系越走越近，资本市场 地“扩容”。在创新创业背景下，需要扶持创业板和中小板， 是门槛更低的新三板、私募和互联网融资，各类资本孵化平台“虚位以待”。
二是中小企业具创新活力。母公司分拆出来的都是中小企业，符合产业转型方向，以独立平台上市，更得资本市场青睐，股权激励和委托代理关系更清晰。
房地产行业龙头近期大打“分拆牌”，业内将其目的分为转型和圈钱融资两个方面。
由于人口红利衰减、供求关系逆转，新房开发空间见顶，资本市场对房地产行业的看法较为悲观，转型已成共识。近年来，房企转型一边朝物业管理、家装、租赁和再交易代理、社区金融和消费等下游扩展，一边开始追赶“互联网+”的潮流。
尽管行业下游被称为“蓝海”，但直到目前也没有浮现出成熟的盈利模式。互联网则讲求“先入为主”和“流量为 ”的速胜法则，而房企向此领域转型，不仅要大量“烧钱”收购，还要忍受该领域的前期亏损。
转型还在摸索，新房开发和销售主业对利润和现金流的贡献却在递减，房地产行业已整体进入“平均利润”时代，未来走向“微利”并非危言耸听。但龙头房企本身掌握着存量物业、社区、居民等 房地产资源。在鼓励创新创业，大力提倡“互联网+”的大好环境下，这些“沉睡”的存量资源前景可期，与互联网结合的流量效应也 可观。
房企向下游领域转型，可谓是“由重到轻”的脱胎换骨。因此，将物业、酒店、社区服务等子板块独立，或以 房地产资源为平台，延伸到金融、旅游和文化等领域，并与互联网结合起来，可以实现高估值上市融资。这已成为房企转型的主要渠道。
此外，从公司治理角度看，分拆一方面可以解决多元业务混沌下，负协同效应在效率上的损失；另一方面，新的平台能以更清晰的股权激励、委托代理关系创建管理层。
但要注意的是，无论分拆上市与否，房企利润在短期内都不会改善。“烧钱”能否让新业务亏损尽快逆转，孵化出成熟的盈利模式并转化为现金流，也没有很大把握。而现实的诱惑是，从主板到创业板、再到新三板，估值越来越高，这已经成为任何企业都不想错过的融资机会，圈钱套利者不乏其人。
房企或许更是如此。传统业务空间逼仄，不仅生存日见艰难，也无法为转型提供现金流。借着资本市场大门敞开，将新业务分拆上市，起码可以高估值超募，补贴和缓减传统开发行业下滑的窘境。
当然，其中也有“一锤子买卖”的圈钱套利者，这就需要资本市场慧眼识金，筛选出那些长期执行 孵化器战略的龙头房企，使之真正成为转型的领头羊，并以强大的示范效应，驱动整个行业转型。
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