[摘要] 成都作为西南地区的核心城市存在巨大的购房 ，且由于成都的城市化水平与房价水平相比一线城市较低，新房仍然是成都房产买卖的主要选择。再加上成都多元的产业结构，完善的基础建设，以及高素质的人才储备吸引了越来越多的 开发商进行 ，因此，整个成都的新房市场都还是一块值得长期深耕的良田。
从近三年的数据中可以看到，中国的房地产库存每年都在增加，2012年待售面积与销售面积之比是25%左右，2015上升到54%，增加一倍。待售面积的 值增长到了历史高值，待售面积与上年度销售面积之比在2015年4月末也达到了历史峰值。从2014年年底开始，住宅的销售增长率是负数。
日前，在成都举办的一场名为“地产迷局与营销破冰”的论坛上，链家网CEO彭永东表示：“房产市场已切换至买方市场，传统的营销方式所带来的有效客户或许只有1%，如何找到精准用户成为了开发商迫切的需求。”成都作为西南地区的核心城市存在巨大的购房 ，且由于成都的城市化水平与房价水平相比一线城市较低，新房仍然是成都房产买卖的主要选择。再加上成都多元的产业结构，完善的基础建设，以及高素质的人才储备吸引了越来越多的 开发商进行 ，因此，整个成都的新房市场都还是一块值得长期深耕的良田。
以“微创新”求突破以实干求稳健发展
成都中海地产总经理雷越姝
现在“开发商陷入困局”主要还是整个房地产行业的增长乏力，以前是高速增长的行业，现在大家的预期是能稳住就不错了。那么在这样一种大的行业背景下，各家房企面临的困惑和困难是不一样的，有的企业可能会选择转型或者是另辟蹊径，但是有一些企业是很难轻言转型。所以对于我们来讲，更多的是逆水行舟，要去寻找各种各样的机会稳住，甚至还要稳中求进，这对我们 的从业者也是一种 的压力。
我们更多的是想如何在传统的、常规的思维之外，能够在一些具体的环节上面，在一些新的领域里面寻找一些合作，包括链家的整合能力，能否帮助我们哪怕在一些局部去突破，我坚持的观点是我们要更重视一些微创新，在一些细小的环节上面，在一些具体的问题上面，开放思想，寻求突破，在无数微小创新积累起来，就会推动我们看起来已经庞大的没有办法掉头的这只船往前走，逆水行舟，不进则退，只要往前走没有退路就好。房产行业得“往前看”梯级转型突破瓶颈
万通控股董事长冯仑
说房地产的困境，其实我不太赞成，这个行业现在来讲，你往下看，往小看，往前看是希望，往回看，低着头看，这就是一个瓶颈。所以我不能说房地产遇到的困境，只有说以住宅产品为主的快速开发销售这样一个日子遇到的瓶颈。
我们现在有三种突破瓶颈的方式，一种叫“微转型”，就是自己原有的工作上做微创新，例如住宅做细分，养老啊、度假啊，开发啊，出租啊，甚至针对学生刚刚入社会的30平米户型，这就叫细分市场，这就叫微转型，一种风险小的转型，成功率也挺高。
第二种“小转型”叫转型不转行。就是开发的模式，住宅开发模式转到商业综合体，甚至是叫做产业的房地产，物流、商贸等这些房地产，这个过程在历 要花很长时间，新鸿基花了15年的时间，转到现在一半出租，一半自己销售，李嘉诚花了20年现在也只有30%是出租收入，70%还是销售，转型快的是新加坡的凯德，他们花了十年的时间，因为他们有金融的支持，包括做了20个基金，来推动他的转型，这种转法实际上难的就是要保证你转型当中传统的开发速度，增长要放慢，同时你要保证转弯的时候不翻车，这个过程之所以要拉这么长时间，就是房地产的周期 长，一个项目五到八年、十年才能做好，你再出租打磨好，这个过程 长，在这个过程中容易出问题的就是，传统的销售类的房地产业绩下滑，股东不一定赞成，不能容忍，你要上市，分析师不能容忍，股票价格不能支持，这个时候就要走回头路，这样的小转型必须是方向盘、刹车、油门都在自己手里，才能转得过来，所以李嘉诚做了二十年才转了30%，新鸿基是15年转了50%。
第三种就是“大转型”，转行了。比如说，万达提出来去房地产化，就是转行了，所以万科属于小转型，万达是大转型。大转型就比较猛，不同的转法遇到的问题不一样，例如链家开辟了一个新的转法，是在房地产整合的通路上做了大整合，把 跟家有关的这些服务，几乎都要整合在一起，链家把传统服务整合得很好，其实对于微转型的企业更容易成功，我是看好未来的，所以对这个行业总体来说，好日子刚刚开始。从调整心态、调整价值提供方式做起
其实很多都是背后的根基长期的坚持，做 要拿几千万来赔付，做楼盘辞典这些都要花钱去建设，所以你的成交率，你的市场占有率大幅度领先对手，背后一定会有很多原因，绝不是我们口号喊得比别人好，店比别人多，人比别人多， 不是这样的。房产业现在日子不好过，销售困难其实是开发商有很多还没有做好转型的心理准备。要适应现在的市场，就应该是压缩其他的成本，提高营销成本，这个营销成本不是打无效的广告，而是找能带来客户的渠道，不管是谁，能给你带来客户，在这个渠道上要舍得比过去支付更高的费用，这也是其中一个心态的调整，或者是要准备承受的代价，如果不能承受这个代价，可能会发现营销费用付不起，就是没有人来帮助，所以面临这个市场规则，可能大家都要有很多的调整，从做法到心态，总得有动作，要不然就不能适应。
华西都市报记者李晖
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