[摘要] 成都商业地产供应过量，近两年成为热点话题。在电商冲击、体量过大、同质化严重“三座大山”重压下，商业地产该如何定位才能立于不败之地？随着消费者购买习惯的逐渐改变，如何转变商业开发的思维与模式？在调查中，记者发现，尽管商业面临着巨大的挑战，但仍然有一些先行者在开疆拓土，发展新的思路和模式。
成都商业地产供应过量，近两年成为热点话题。在电商冲击、体量过大、同质化严重“三座大山”重压下，商业地产该如何定位才能立于不败之地？随着消费者购买习惯的逐渐改变，如何转变商业开发的思维与模式？在调查中，记者发现，尽管商业面临着巨大的挑战，但仍然有一些先行者在开疆拓土，发展新的思路和模式，力求在商业地产中开辟另一片蓝海。
破局模式1：折扣店
传统的奥特莱斯是指专门销售 的过季、下架、断码商品的购物 。2002年 “奥特莱斯”折扣店在北京出现，目前上规模的奥特莱斯已超过400家。
奥特莱斯
传统商业的救命稻草？
作为成都 城市奥特莱斯，苏宁奥特莱斯转型开业已经两个月。据该项目相关负责人称，“销售额与之前相比得到了大幅提升，客流量也增长了三倍以上。”而位于双流的时代奥特莱斯生意也 火爆，每到 甚至出现品牌店门口排长队购买的现象。与此同时，彭州、广汉等地也欲引进奥特莱斯。
面对电商的冲击，许多传统商业似乎都把奥特莱斯模式当成了救市稻草，奥莱真的能救市吗？
转型城市奥特莱斯
“看上去”都很赚钱
苏宁奥特莱斯店外的小路两边停满了车，一楼的一个角落打造成了小型儿童游乐场，挤满了孩子和家长。
作为城市奥特莱斯，苏宁奥特莱斯共有三层，引进的品牌多为市内各大商场常见的中低端品牌，几乎没有一线 的身影，餐饮种类也比较丰富，咖啡、西餐、烤肉等等。在各个品牌打折店里，生意火爆的还是只有那些耳熟能详的专卖店。欧时力店全场5折，进来了大约12组客人，成交两笔。生意好的，要数UR的打折店，3～5折的货品挂得满满当当，20几个顾客正在挑选货品，还不断有人进来。
而在转型前，2011年9月开业的苏宁广场生意一直不愠不火。 太平戴维斯发布的《2013年第三季度成都商铺市场回顾》显示，苏宁广场由于销售表现不佳致使众多品牌商家决定不再续约，其第三季度空置率上升了约20%。在此背景下，苏宁广场成了成都 “城市奥特莱斯”转型的“尝鲜者”。苏宁奥特莱斯开业两个月后，项目相关负责人向记者透露，“经营情况 好，也达到了公司的预期，客流量增长了三倍以上。”
位于双流的时代奥特莱斯，生意则更为火爆。大约有500个停车位的停车场几乎停满，不少车辆都是外地牌照。星巴克里已经没有座位，一个国际品牌的专卖店门口则排起了长队。
传统百货自救
不能只靠奥莱
苏宁奥特莱斯的转型看上去很美很成功，彭州、广汉等地也传出将引进奥特莱斯，一时之间，奥特莱斯似乎成了传统商业想紧紧抓住的“救命稻草”。
传统的奥特莱斯，指专门销售 的过季、下架、断码商品的购物 ，一般远离市区。公开资料显示，2002年 “奥特莱斯”折扣店在北京出现，目前上规模的奥特莱斯已超过400家。但由于门槛的缺失，令中国版奥特莱斯饱受鱼龙混杂，品牌集中度、产品丰富度参差不齐的困扰。在高速复制过程中，一些“奥特莱斯”不得不败走麦城。
奥莱能否救市？商务部研究院消费经济研究部副主任赵萍曾公开指出：“传统百货公司处理尾货的经验并不丰富，那些在 开设奥特莱斯的企业选址经验也不可借鉴，目前来看，奥特莱斯不应该是百货公司的转型方向。”
RET睿意德助理董事 娅称，奥特莱斯是一种目的性消费业态， 考验对品牌的认知能力。以目前成都的市场需求来看，多再出现三个奥特莱斯就会达到饱和。严格意义上讲，只有双流的时代奥特莱斯才是传统意义上的奥莱，其一线品牌的种类和折扣都很不错。而苏宁奥特莱斯定义为城市奥特莱斯，引进的品牌偏中低端，调性不够高，没有做出自己的独特性和品位性，虽然看起人流量增加了，但是这些人流带来了多少成交量才是关键。
娅说：“传统百货要想走得更好，应该朝更细分的服务和更细分的产品两方面转型。比如专门服务于白领，引进的品牌就必须够时尚、够有特色，餐饮定位就应该是精致的就餐环境、特色菜品加适中的价格。”
破局模式2：亲子牌
儿童业态并不能为商场直接创造丰厚的利润，但其带来的多元化购物体验却对消费者有明显吸引力。因此购物 植入儿童主题，“醉翁之意”就在于调动整个商圈的活跃性。
儿童乐园 每个综合体必备良方？
上周，记者走访几大综合体发现，“亲子消费”的热潮正在成都扩散，很多大型购物 都引入了儿童用品购物商铺，借用“儿童主题”对整体客流量和“全家性消费”进行拉动。城南优品道广场(论坛 房价 动态)专门开辟了儿童广场，龙湖北城天街(论坛 户型图 房价 动态 微博)入驻的10多家儿童业态商家在全业态占比接近10%……不仅是商业在打儿童牌，不少住宅楼盘也打算引入儿童体验，未来儿童主题商业竞争还将加剧。
儿童主题
成为购物 的“标配”
在目前商业综合体竞争加剧的大背景下，商业地产商不约而同将眼光瞄准儿童。据悉，339欢乐颂拿出5000平米引入了儿童品牌“孩子 ”；环球 大面积布署儿童室内游乐场、玩具反斗城等，并引进英国品牌Mamas&Papas、新加坡儿童 品牌Motherswork等；来自上海的星期8广场更是号称“中国首座(论坛 户型图 房价 动态)全年龄段全体验式MALL”，儿童体验是其核心的功能。
零售业相关人士认为，儿童产品零售并不能为商场直接创造丰厚的利润，但其带来的多元化购物体验却对消费者有明显吸引力，因此大型购物 植入儿童主题，“醉翁之意”在于调动整个商圈的活跃性。
城置·汇点广场正处于招商阶段，其招商运营部相关负责人表示，项目定位外双楠 购物 ，儿童业态将是重要业态之一，目前乐宝 国、巴拉巴拉、丽婴房等儿童业态品牌已经签约入驻。
儿童牌撬动整个商业？
那是不现实的
城南优品道广场(论坛 房价 动态)的儿童广场设置了大量的游乐设施，如海盗船、户外儿童拓展设施等，设备都从国外进口，耗资2000多万。目前全部免费，会员已达6万余人，每天傍晚和 都聚集了大量家庭，给卖场带来了充沛的人气。
从现在的情况来看，儿童业态在成都各大购物 展现出了较强的人气吸附力，只要儿童愿意来，就为商家们带来了可贵的家庭消费。新港地产执行董事张红兵表示：“家庭是聚集型的，小孩的活动不是独立的，抓住儿童就吸附住了一个家庭，儿童业态的‘全家型’特征使其成为消费亮点。”
张红兵同时指出，在儿童业态的各门类中，招揽人气以体验类儿童游乐为主，终核心仍是引导消费。然而儿童游乐占了很大的面积，甚至有些是不收费的，付租能力延长了 周期，对经营者的经营思路和实力有较高的要求。所以一般儿童业态都会设置在3楼或4楼，甚至比较偏的位置。单纯想通过儿童业态拉动商业的租金水平和营业额，则是不现实的。
破局模式3：O2O模式
O2O模式就是将线下商务的机会与互联网结合在一起，让互联网成为线下交易的延伸前台。
瞄准网上商城 线上逛店线下买
为了应对电商冲击，开发商和运营商都玩起了O2O模式，银泰和阿里巴巴（专题阅读）联手，万达推出万汇网和APP……近日，位于水碾河的未来 也高调宣布，将打造成都 与O2O模式相结合的时尚品牌后台展示基地，线上线下商品同步，全部实现网上支付和物流配送。
网上商城“搬到”线下
在未来 营销总监陈陈的描述下，计划明年年底开业的未来 是一个全新的购物 。6～18层均是 建筑形态，将根据进驻品牌需求进行量身定做。目前引进的品牌均是 进入成都，如意大利设计师品牌D&X等。未来 还将打造一座专属的网上商城，引进的品牌实现网上网下同款同价，实体店内不设收银，全部实现网上支付和物流配送。也就是说，消费者要想购买未来 6～18层的品牌物品，必须下载其网上商城APP。如果在网上看到中意的款式又担心不合适，再到未来 的实体店里试穿，网上支付后就可以快递到家，不用再拎着购物袋负重逛街。
“未来 的O2O模式能真正实现网上网下同步，对运营商、进驻商家和消费者都有利。”陈陈称，未来 的租金每平米只有100多元，而且楼下可以展示物品，楼上可以 室，大大降低了成本。消费者就算能在淘宝搜到品牌同款，可能代购价格都和未来 的实体店相差不大，而在未来 的实体店还能试穿体验，消费者肯定更愿意选择后者。
零售巨头纷纷上马O2O
除了像未来 这样将网上商城“搬到”了线下，更多的零售巨头则是把O2O模式运用在了大数据搜集、营销和网上支付方面。
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后商业时代成都：大源 成华 武侯三大 重塑格局
在成都，逛街，一定不会错过春熙路。
在这条百年老街所覆盖的商业圈上，横空出世的IFS与太古里不仅带动春熙路价值的回归，也改变了整个成都商业市场的竞争格局。开业运营和规划在建商业综合体数量已经达到132个，总量居 的成都，在后商业时代，哪些区域又会脱颖而出？
大型艺术品装置的创意，从商业到文化，IFS带给成都市场的冲击是浸透到这座休闲之都的根基。
围绕着唐代古寺，大胆尝试开放式街区商业的太古里，“机缘巧合”地对了成都人的胃口，开放、包容、闲适。不论是谁，在动人的街区中，总能找到心仪。
说到底，春熙路还是为游客与富甲准备的。
与生活贴切的商业才是好商业，后商业时代的成都，竞争与亮点不仅仅只存在于春盐商圈，当某个区域的发展以贴近饱和时，竞争往往刚刚开始。
高新大源片区
开发周期已经长达10年有余的高新大源新城，承载着成都产业转型与科技兴城的重要使命。
这里有着西部密集的商业写字楼，吸引着众多的软件公司，每天流动着数十万具消费力的新人，重点是，这里没有太多像样的商业。
在成都的商业竞争中，新南天地是一个绕不开的词，从地图上看，以独立建筑、低密度、功能分区见长的新南天地恰恰连接着成都主城与南部高新，这里坐落着IKEA宜家、迪卡侬、凯丹、苏宁奥特莱斯、凯德、富森美家居等各自担负不同责任的商业品牌。
正因为看似“奇怪”的商业布局，使得新南天地在成都的商业格局中总是占有一席之地。
而今，新南天地也显然不能满足日益扩张的南部新城。尽管市场的不景气，似乎也丝毫不影响大佬们对成都高新发展的信心。
比如说有着影子“阿里系”的银泰。
凭借着阿里的资源，曲折入市的银泰城将率先于今年四季度开业，招商不错的银泰城也将是今年高新 新亮相的综合体。
而令人期待的无疑是银泰旗下的系列—银泰 明年的亮相，与美美力诚南门旗舰店紧挨着的银泰 ，类似的组合不免让人想到同在人民南路中轴线上的仁恒置地。同是定位 的仁恒置地今年尽管在太古里及IFS的冲击下，但入驻的部分品牌单店业绩依旧保持成都 。
未来的高新依旧是值得期待的，无论是已开业的凯丹、凯德、富森美、宜家、环球、九方、奥克斯、世豪、伊藤、复城，还是尘埃待定的银泰、伊势丹、IMC、 府井、花样年、高盛、仁和春天。随着南部新城的日益成熟，经济的日渐向好，商业的开花是水到渠成。
成都向南，依旧如此！
北改成华
北改无疑是近两年成都火的话题，传统意义上零售商业仅次于锦江的成华这一次似乎又走得更远。
凭借着雄厚的土地储备和旧城改造，成华在吸引大型商业综合体开发商上毫不犹豫，驷马桥、八里庄，未来地段或许成为成华继建设路、东站区域、万年场后又一商业亮点。
老牌的商圈-建设路商圈在过去的时间中因自身定位总是在与春熙商圈的竞争中处于下风，尽管有着老牌华联、新秀万科、巨擘龙湖、外资SM等商业体的支持，建设路似乎在成都人的记忆中更多的是一个区域社区性质的商业地带。
环二环连片打造，也许是成华政府未来打造新商业的一个思路。
万象城二期、恒大 广场、SM广场二期，二环高架将不同的商业区域天然便捷地贯穿到一起。而更多的商业巨头抢占成华，招商、恒大、华润、鲁能、鹏瑞利、长峰、中国水电的入驻，无疑会继续助力成华在零售商业市场的发展。
北改机遇，造福民生。
武侯新城
经济大区—武侯在零售商业综合体方面要滞后其他兄弟区很多，辖区内众多中 住宅，庞大的人口基数都是武侯发力零售商业综合体的先天 。
有欠缺即有市场空间！
从内双楠到外双楠，再到如今衔接双流地界的新双楠，今年即将开业的大型mall都位居于此。无论是成都首座中粮大悦城、还是龙湖天街系－金楠天街，从现有披露和爆料的资料，可以说，完善的品牌组合将大大改善武侯大型商业零售缺乏的现状。
上风港时代、双楠尚品、城置汇点、红星首信等规模化商业综合体的依次入市，与武侯政府打造武侯新城“百亿商圈”的愿景不谋而合。2000多家企业、大批随着产业升级而搬迁的消费力，未来的武侯，能量不可限量。
一座城市需要有像太古里、ifs这样奠定城市地位、传递文化的商业综合体。更多地则是需要为生活服务，满足消费者日常需求的商业综合体，层次化、多样化的共存。
请多给成都一些时间，包容对待成都的零售市场。
后商业时代的成都，一定会更好。
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