[摘要] 在上海具有都市风情的外滩区域，散落着不少老式民居，石库门、木楼梯、公共厨卫……泗泾路16号正是其中一座，房东将其一间房改造成名为“上海家人”的民宿，受到不少游客甚至外国游客的青睐。
在上海具有都市风情的外滩区域，散落着不少老式民居，石库门、木楼梯、公共厨卫……泗泾路16号正是其中一座，房东将其一间房改造成名为“上海家人”的民宿，受到不少游客甚至外国游客的青睐。
然而，“上海家人”开出后，频频接到楼上楼下邻居的扰民投诉，所谓的民宿也无法拿到相关营业证照。日前“上海家人”无奈被改为长租房。
花15万装修老房
“上海家人”所在的老房子坐落在黄浦区泗泾路16号，外滩、豫园、人民广场安步可达，这里保留了上海老房子的全部面貌：石库门入口、木制楼梯、公共厨卫。
泗泾路是一条长约一公里的小路，道路仅容一辆车单向通行，两边都是民房。在这条路上，很容易找到泗泾路16号。从外表看，这就是一栋普普通通的老上海民宅。进入大门，楼道甚至没有电灯，光线很暗，楼梯在楼道尽头，是那种上了年代的木制楼梯，一脚踩上去就会发出吱呀吱呀的声响。
“上海家人”房东吴先生是土生土长的上海人，70后的他 候也住过72家房客式的老房子，泗泾路的老房子是父辈传下来的。后来吴先生和家人买了房子搬出去住，就把老房子出租了。开始是长租，每月租金2000多元。
后来吴先生想，这些老房子里深藏着老上海的记忆和生活方式，如果能把这种味道还原出来，肯定对外地游客有吸引力。于是今年初，他花了15万元，将房子从里到外重新翻修了一遍，整个房间按照老上海的风格被布置得古色古香，还摆上了一些富有艺术风格的小台灯、小挂饰。而且，这次翻修还加装了一个便携式卫生间，有了独立的卫浴设施，并加装了无线WiFi。
变身“民宿”网上吃香
随后，吴先生将这个房子命名为“留兰香房”，挂在去哪儿、艺龙网上，以民宿的形式对外开放。吴先生是这样介绍“上海家人”的：“有一种生活叫做‘上海’，当你轻步在木板楼阁，仿佛置身在历史的长河；时光的记忆在这里凝滞，唯有不变的是过客留下的美好回忆……从街头小吃到米其林 厨师，我很高兴与大家分享信息。如果你想游玩一个不一样的上海，请在预约时提出你的要求，我很乐意为你安排介绍。”
果然，饱含特色的老房子改为民宿，受到中外游客的青睐，甚至有住过的游客称赞其为有特色的民宿，将老上海风格和现代设计融为一体。“住过我的民宿客人，大部分都对卫浴设备的好评度很高，还有就是，怀旧的老式红砖大楼房和新潮的屋内设计结合在一起，让他们感觉很不一样。”
当然，租房改为民宿，也带来了可观的经济效益，“留兰香房”平日里是580元一晚，节假日则是680元一晚，由于仅有一间，经常满房。
“我想预订国庆节的3晚住宿，还有房吗？”外地游客张小姐计划这个国庆节到上海玩，喜欢了解当地风土人情的她不愿住在中规中矩的酒店，想找有上海特色的老房子入住，于是在网上找到“上海家人”特色民宿预订。谁知房东告诉她，现在房子已经不接受预订了，至于原因，仅简单说了句“房子有问题”。
扰民引发邻居投诉
记者昨日从吴先生处证实，目前“上海家人”确实不再接受预订，已经改为长租房对外租出去了。昨日记者来到“上海家人”所在的三楼，看到这里其实是间一室户，门口已经没有了民宿的招牌，大门关上了所以看不到里面的情况。
不过，对于这间曾经的民宿，这栋楼的居民都有印象。二楼70多岁的老奶奶告诉记者，这间民宿好像是今年年初开始营业的，然后隔几天就会有不同的人入住，在楼道间上上下下声音很响，尤其是有些游客喜欢玩到很晚才回来，弄出的声音很容易将居民吵醒。
住在三楼的另一位上了年纪的老大爷则告诉记者，老式住房都是公共煤卫，平时都是敞开放在楼道间，老邻居间相处时间长了都比较融洽，防范意识也很差。但民宿开了后，每天都有不少陌生人出现，总让老人感觉不大安全，“自己住的老房子，怎能能随便改造成旅馆，招待游客呢？”
原有的平静生活被打破后，老邻居们开始向居委、派出所等部门投诉，这家民宿成为众矢之的。
吴先生坦言，实际上在决定改民宿之前，他也已经考虑到了这一问题。当时也是 时间去跟上下楼邻居打招呼，还主动将公共走道、楼梯全额出资粉刷翻修。但由于整栋楼都属于木质结构，年份较长随便一走动就会发出声响，因此时间长了，周边邻居就发话了。
吴先生还无奈地表示，虽然在每个客人入住之前，他都会把情况说明，希望客人配合，但还是无法避免会与邻居发生摩擦。终，他只能关停“上海家人”。
［问题］
客人多声音响，入住难监管
房子老隐患多，安全难保证
对于“上海家人”被整改为长租房一事，居委会负责人吴琴华向记者证实，“上海家人”长期被邻居投诉，居委也将情况向派出所反映了多次。终在这个月初，房东同意了整改，将房子以长约的形式出租出去，才平息了风波。
吴琴华向记者介绍，自从房东将住房改造成民宿对外营业后，很多游客都入住过这里，甚至还有老外。而根据政策规定，留宿境外人士必须去公安机关备案，实际上房东也没备案。
吴琴华透露，其实房东之前还曾经在居委会做过，对于自有住宅能不能搞民宿的政策都是知道的，但还是一意孤行。后来居委上门沟通过多次，还将情况反映到派出所，派出所也出面做了多次沟通。终于在这个月初，房东终于同意停止营业，将房子改为长租房，以少一年长约的形式租给了一对小夫妻。
此外，老公房改造成民宿，存在着诸多安全隐患。记者从公安部门了解，目前这种对外接待客人的民宿的管理标准等同于酒店。
按照酒店的安全标准，民宿所在的老公房的管道、卫浴都要进行全面改造。而“上海家人”所在的派出所人员多次上门沟通时也发现，在这样一栋老式大院中，根本不适合开民宿，存在着诸多的安全、消防隐患，因此叫停了“上海家人”的经营。
［思考］
无照经营能否改变？
众所周知，民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客的住宿处所。除了一般常见的饭店以及旅社之外，其它可以提供旅客住宿的地方，例如民宅、休闲 、农庄、农舍、牧场等，都可以归纳成民宿类。
记者获悉，目前上海大部分民宿的订单主要来自于airbnb、途家网、携程、艺龙等网站。根据airbnb的工作人员介绍，进入今年以来，上海地区民宿的数量呈爆发式增长，短短半年已发展至1000多家，均由自住房改造而来。与以往一些以农家乐方式经营的民宿不同，近一年来集中出现的大量民宿分布在徐汇、静安、黄浦等市区。旅客更希望躺在石库门老宅床上，去体会老上海的居住环境，感受历史和文化的积淀。
然而，记者了解到，这些市区民宿的存在似乎根本无立身之本，名不正言不顺。
记者从工商部门了解到，目前上海并不批名字叫“民宿”的营业执照，要么是招待所，要么就是旅馆。但是开旅馆和招待所，房子产权证上就必须写明是商业用途的。市区民宿的产权（居住权）多为私人 ，明显不能用作商业用途，因此在注册营业执照这一关就通不过。
相关标准会否出台？
事实上，“上海家人”被迫关停的过程就反映了上海民宿发展面临的普遍困境。虽然有卖点，但是更面临诸多难点。
一方面，保留历史原貌并具有故事性的石库门老宅格外容易受到外国和外地游客的青睐，经济 也较高，这也是房主愿意将这类房源改成民宿的主要原因之一。
另一方面，正是由于目前部分石库门仍保留着“72家房客式”的居住氛围，这也令房东在经营民宿时麻烦不断，扰民投诉、旧房改造等都是民宿经营者面临的一道道现实问题。
更要命的是“名分”问题，个人房东是否具备营业资质？治安、消防、卫生等方面如何保障？一旦发生纠纷又该找谁处理？由于无法办理营业执照，导致这些问题都从无解决。
记者从上海市旅游局咨询了解到，尽管上海鼓励石库门、老洋房、旧式里弄、老厂房等各类老房子进行主题酒店、精品酒店、民宿、客栈等各类住宿方式的开发利用，但前提是要获得卫生、公安、消防等部门的许可， 是涉及到 历史保护建筑的开发利用时，在装修改造方面要符合相关法律法规。但实际上对于民宿这一新兴事物，目前尚无相关标准，也没有专门的营业证照。
田子坊:商业矛盾仍未解决 不再考虑民宿经营[图] 文汇报 2015.8.8
老房子的门板当餐桌，房间装饰品加上老留声机……位于建国西路上的一家老洋房式的“民宿”总是客满。不过，该项目计划在田子坊开店时却遇到发展尴尬——
此前，田子坊曾一度筹划将部分民居改建成民宿，让游客能入住感受石库门生活风情的计划，但田子坊管委会日前给予的回复却是田子坊范围内已经不再考虑民宿经营。
商业矛盾仍未解决
田子坊被称为上海的“苏荷”，位于泰康路以北、建国西路以南由瑞金二路和思南路交汇围合而成的街区之内。20世纪法租界的第三次扩张中为了安置更多迁入法租界的移民，田子坊采用“里弄”风格修建居住风格，这种混合着西方联排房屋和东方三合院风格的建筑成了上海另一个象征。
居住在泰康路210弄的周老伯怎么也想不到自己居住的“小区”会变成上海的时尚地标，1998年陈逸飞先生在田子坊成立雕刻工作室。随后其他艺术家,如尔东强、 劫音、 家俊先生等人先后入驻泰康路,这片泰康路北街区中的里弄和工厂已不再仅仅是一个普通的历史街区，它有了一个新的名字“田子坊”。
目前，街区内近三分之二的用地还保留着建成之初的里弄住宅，据统计，共有145户家庭居住在此。同济大学建筑城规学院副教授戚广平曾带领团队在田子坊145户家庭范围内做问卷调查，结果分析，居民对住在和商业、产业混合的街区中表示不满意和 不满意的在回收问卷样本中占到77%，有64%至90%的家庭对田子坊现在的商居混杂表示不满意或 不满意。
“他们不满意的理由主要在嘈杂不安宁、油烟和光污染、生活的交叉不便、生活空间被挤占、缺乏安全感、外来人口太多、东西贵生活成本提高等一些方面。”戚广平介绍，样本中59%的家庭觉得在田子坊发展的过程中居住环境变差了。
“乌镇模式”如何实现
如何解决部分原住民无法得到与出租户居民享有同样的 ，有些还要在较为嘈杂的环境里继续生活的矛盾？于是，田子坊有关方面就产生了将出租困难的民居改建成民宿的想法。田子坊商会、管委会和多方专家考察了各地旅游景区内比较成熟的民宿。多方研究下来，专家团比较倾向于参考乌镇民宿的做法，在田子坊服务 附近，设置一个民宿总服务台，游客可以在这里预定民宿，办理登记、入住、退房等手续。田子坊管委会和田子坊商会将共同组建民宿相关管理公司，从居民处租借房屋，进行统一修缮。民宿所得 中的一部分，也将用于田子坊的整体管理。
“白天在田子坊看画展、逛商店，晚上去酒吧小酌，再入住二楼的小厢房。清晨起床后，到弄堂喝豆浆、吃油条……这是理想中的田子坊的24 。”田子坊商会吴梅森说，类似乌镇模式的游览才能够真正体验石库门生活。如果田子坊内有着民宿的开拓，商户的营业时间可以延长到更晚，可以打造完整的田子坊。
但理想情形却遇到现实的阻碍，田子坊管委会介绍，在田子坊内，目前大部分一楼房屋已租用为商铺，有些二楼的房屋也已改建为咖啡馆。田子坊居民周老伯告诉记者，田子坊长期处于民居与商业犬牙交错的环境中，居民出租户的比例不断提升，但仍有约30%的房屋无法出租，这些房屋大多集中于二、三楼，面积小、位置差、无法开店。
其中，有些房屋租借给周边菜场或小店营业员作为宿舍，另一些既无法出租，也无法居住，常年处于空置状态，此外还有约11%的原住民继续居住于此。
了解石库门故事
作为石库门开发保护的先行者，一行专家学者呼吁有关部门积极尝试，让上海的老房内也能率先吃到“螃蟹”。上海石库门文化研究 主任张雪敏等专家目前正在对上海石库门申遗做前期准备，他们认为田子坊就是 好的保留案例，如果能够增加住宿功能，是一个较好的案例。
“民居石库门里弄民居，具有中西独特性，城市更新中能够保留下仅有的这部分就十分不易，”张雪敏说，对照 遗产的保护体系，石库门里弄建筑还需要挖掘是 的内在价值。“保留石库门内居民的生活方式以及对于游客推广田子坊独特文化，在申遗过程中都是加分项目。”
同济大学建筑与城市规划学院教授、博导阮仪三指出，田子坊的魅力在于，它是一个居住与文化相结合的历史传统街区，改建民宿确实好，但必须遵循一定的标准。
“有些房屋可以改建成民宿，但有些不适合的就不能改，需要做好完整的规划和设计，”阮仪三认为，改建民宿可以改善其内部的功能，不能破坏老建筑的外观，而且，可以适当保留石库门建筑里的设计格局，将亭子间、三层阁等打造成大小不同的客房，让游客深入了解石库门这一海派建筑。
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