[摘要] 改善性置业需求强劲释放成为本轮楼市回暖的标志之一。事实上，自去年下半年以来，各种促进改善性需求释放的政策支持就从未中断。从取消限贷到降息、降准，从提升公积金贷款额到降低二套房首付比例，每一次的政策调整都撬动了一批改善性需求购房者进入市场。
改善性置业需求强劲释放成为本轮楼市回暖的标志之一。事实上，自去年下半年以来，各种促进改善性需求释放的政策支持就从未中断。从取消限贷到降息、降准，从提升公积金贷款额到降低二套房首付比例，每一次的政策调整都撬动了一批改善性需求购房者进入市场。
商品房成交大户型成交比例增大
毋庸置疑，2015年楼市成交同比上涨明显，其中，90平方米以上的中大户型面积增长为明显。
根据业内专业机构提供的数据显示，前八个月，青岛楼市成交中，大户型房源同比增幅高， 是145平方米以上的房子，销售套数同比增幅为100%；其次为120-144平方米的房源，销售套数同比增幅为87%；90-120平方米的房子，销售套数同比增幅为57%；而90平方米以下的中小户型，销售套数同比增幅小，仅为28%。
“改善性需求释放是促使今年楼市成交走高的一个重要因素。”业内销售人员告诉记者，他所在的项目在城阳区，户型面积在131平方米至700平方米之间，房屋总价在每套170万元至1000多万元，属于典型的改善性楼盘，目前每个月大概成交二三十套。
根据业内专业机构提供的数据显示，截止到2015年8月31日，90平方米以上的中大户型面积房屋成家占整个市场总成交的59%，同比去年上涨了6个百分点。
“各种政策的出台，是刺激改善性需求释放的根本原因”，业内人士告诉记者，如果说前几年是刚性需求购房者的天下，那么现在以及将来的一段时间，改善性需求将慢慢占据市场的主要地位。“从房改的时间段来看，现在已经进入改善需求的时代。”该业内人士认为，之前受政策的影响，许多改善性需求得不到释放，从去年下半年以来，随着各种政策的放松，未来几年，改善性需求的释放会越来越多。
“我决定买房子的直接原因就是近公积金贷款政策和二套房首付比例政策的放宽。”刘女士告诉记者，她目前的房子在崂山区，为了孩子 ，她把自己的房子租出去，全家在学校附近租了个房子住着。近因为二套房首付比例下降至4成，而且公积金贷款政策也放松了，所以她决定在李沧的几个新楼盘中买个房子居住。
“原来的房子是一楼，比较适合做网点房，我把房子租出去，租金可以还现在的贷款。想再买个环境和物业都比较好的房子将来住，但是总价不能太高，首付只能在四十万左右。”终，刘女士看好了蓝山湾一个118平方米的房子。“其实我更看好了另一个开发商开发的楼盘，但是这个项目是精装修，有面积小的房子感觉居住起来不舒服，面积大的房子总价有些高，首付超过目前可承受范围。所以，后决定买蓝山湾的房子，这个房子因为是毛坯房，总价会低一些，我可以先买下来，等过几年有钱了再装修。”二手房市场“卖一换一”成主流改善性需求不仅成为新房市场的主力，同样，在二手房市场，客户“卖一 ”的换房一族也成为支撑二手房成交的主流。
“我所在的浮山后片区改善性客户成交能占到总成交的六成，比去年上涨了20%左右。”业内销售人员告诉记者，去年，改善性需求客户只能占到总成交的四成，今年已经超出一半。
业内销售人员记者，从目前来看，面积在120平方米至150平方米、总价在220万元至270万元之间的房子是改善性需求成交的主力房源。“从三月份开始，改善性需求成交一直在上涨。”从价格上看，同小户型相比，由于改善性需求房子总价较高，所以单价反而有些下降，但是成交一直在持续上涨。
“近我刚刚把父母原来的房子卖掉在我们家小区换了个面积大一点、有电梯的房子。”先生告诉记者，原来父母住他们家附近的小区里，父母的房子是五楼，八九十平方米，楼层有些高，面积也有点小， 是媳妇生完孩子后，需要老人帮忙照顾孩子，原来的房子有些不太合适。于是他便把老人原来的房子卖掉，在自己所住的小区里为老人重新买了一套房子。“就在我们家旁边的楼座，120平方米，12楼，有电梯。我现在住的是2楼，不到一百个平方米，也有电梯，将来可以让老人住我这边，我住现在买的那个面积大一点的房子。”先生告诉记者。也是因为考虑到银行贷款利率、政策等各方面有些放松，所以才把换房计划提上日程，否则可能还要再缓些时间。
“大部分改善性需求的客户都是从老小区换到新小区、或者从面积小的房子换到面积大的房子，或者是将老人的居住场所离自己家近一些，其中卖一 的客户能占到这个需求群体的一半比例。”业内销售人员告诉记者，他个人认为改善性需求客户肯定会越来越多。
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