[摘要] 08年后，成都迎来了商业大繁荣、各种商业综合体纷至沓来，春熙路进入3.0时代、城南商业 更是方兴未艾，但到了2015年，成都的商业，可谓"遭惨了"。
08年后，成都迎来了商业大繁荣、各种商业综合体纷至沓来，春熙路进入3.0时代、城南商业 更是方兴未艾，但到了2015年，成都的商业，可谓"遭惨了"。
困境一：购物 很过剩，空置很严重
“、 第二”
高纬环球发布了 季度成都零售物业市场报告。本季度零售市场表现平淡，非核心商圈零售物业招商和运营压力加大。由于无新增购物 入市，因此一季度零售市场租赁交易表现不活跃。本季度购物 空置率为10%，与上季度持平。
分析指出，2015年未来三个季度预计有超过150万平方米的新增购物 投放市场，除晶融汇、太古里和华置广场，其余均位于非核心商圈。而位于非核心商圈的项目，由于定位不准确、周边配套不完善、消费拉动不足等问题，整体表现不佳。对于非核心商圈，零售项目招商压力越来越大，原预计2015年开业的15个零售项目，将有6个因招商问题推迟到2016年甚至更晚，而这6个项目均位于非核心商圈。
高纬环球成都分公司总经理 艺表示，大量位于非核心商圈的综合体在未来三季度集中入市，会进一步挖掘和带动成都的零售市场，但同时也面临着消费需求支撑不足的风险，未来空置率或还将攀升。
项目： 城购物 空置率：95%
成都 城与IFS国际金融 仅一街之隔，距离春熙路也仅百米，左邻太古里，右靠 府井，地理位置来说地处春熙路商圈核心位置。其开业之初，可谓商家必争之地，但现在可谓破败萧条，距离开业时间也仅四年。分析其原因也不难理解， 城岁地处核心位置，但其周围的项目不论是体量、还是品牌入驻率和其相比都显得“高大上”得多，长久没有客源的支撑，必然败落。
项目：富力天汇 空置率：50%
现今的富力天汇 其来历可谓坎坷，从1993年开始，以巨大商场熊猫城形象就进入成都人视野，烂尾后经过股权变更、富力接手，2013年4月从“力天汇MALL”更名为“成都富力广场”。华丽转身后，经营却仍显惨淡。
项目：阳光新业 空置率：40%
阳光新业 位位于成都市高尚娱乐、休闲核心区——九眼桥到一环区域，位置可谓 ，是北京阳光新业股份公司项目之一。然而，现在显得较为尴尬，在春熙路和锦华万达，在两大商圈夹击下，人气显得格外冷清。
旧的不去，新的还在建。成都在建商业体达320万平方米，在建面积居全球第二、是巴黎的20倍。
商业巨头万达、近两年、在郫县与青羊区分修两个新万达广场后，还宣布再布局8个万达广场。
多如牛毛的购物 ，业内多的形容词是“多得吓人”和“严重过剩”
过剩必然意味着空置，目前成都商业地产空置率达16.2%，位居第二
屋漏偏逢连夜雨、2014，购物 数量大增,但成都楼市大降温,这一年，销量不敌存量.
还有一个可怕的细节，成都主要人口还在三环内，但一半以上的商业体位于三环外的南部新城、人气与商气不对等，它们还“处于并将长期处于空置阶段”.
新建的商业体要多久才能消化？很多的人连一个保守的数据都不敢给出。
困境二：南延线的写字楼的钢铁森林
“除了写字楼、还是写字楼”
各大机构相关报告纷纷表明成都写字楼空置率越来越高,这个不争的事实。成都，在与国际接轨中成为越来越多 500强企业及其他跨国公司的 地，城南的写字楼也是呈现出井喷式的增长，从曾经的 保障逐渐演变成今日的烫手山芋。
如果你驰车从天府立交沿天府大道一直往南走，你会发现两边的写字楼鳞次栉比，这里被称为天府新城，成都规划的核心商务区。
成片的 写字楼，甚至延伸到了华阳以南，华阳曾经只是成都的郊区小镇，这些写字楼旁边还是没有开发的农田和荒地、我们时常能看到，冰冷 的大厦与油菜花交相辉映。
环球时代 、新希望国际、美年广场、蜀都 等等数不胜数的写字楼沿着天府大道一致排开，反光的外立面既给人国际化的感觉，也给人以数量上的惊叹，据高力国际成都2015年第三季度写字楼市场数据报告显示，现大源有519638平方米的写字楼市场存量，51.2%的高空置率使大源区域白天塞满上班族，夜里犹如“鬼城”般寂静。体量过剩也导致租金连续四季度下滑。
租赁的优惠政策，配套设施的优化、散售型甲写的诞生都使空置率在不断下降，但大源的去化之路，依旧任重而道远。
“不是人气的问题、是价格的问题”
成都很多房地产新区域，西至郫县、冬至大面、南至大源、住宅蜂拥而起、入住率也日益攀高，但某个几乎注满的楼盘，底商却 。
（成都新区随处可见的空置商铺）
在成都南门，住宅区域与商业区域有明显的划分，在大源片区，早期的华润凤凰城和中海兰庭就规划了极少的底商，但这两个楼盘的消费力又十分强大，所以这些商铺变得异常“珍贵”，租金一跃到双楠片区的3-4倍，让许多商家望而却步。
大源的死铺有一个共同点是，租金都偏高，首当其冲的是复地雍湖湾，死铺比例接近45%，这个项目呈倒U型被复地复城国际、华润凤凰城和大源 公园包围，复地雍湖湾另一边 大源 公园的商铺只零星开了几家，20来间商铺更是联排空着，连常规的超市都选择了关门大吉转租走人。这边的租金以顺丰嘿客为例，租金200多，有一家待开的宠物店的租金是220元/平.月，一个月大概需要13200元。而从已目前区域的人气来看，商户付出这么多租金投入，显然与 没法成正比的，大家索性选择退出。
与保利星座的保利心语，情况更惨烈，空置 达50%以上。项目 是某别墅和天府鹭洲的二期，另一侧是长满黄花菜的空地，尚未动工。其中位于十字路口位置较好的一个铺子，面积80平，要价240元/平.月，交房三年，一直没有租出去。其实，要说这个商铺位置确实不错，然而以目前的情况来看，未来实在太过凶险，大胆的成都人也不愿意选择这里。这家铺子旁边某门窗老板认为，这里的租金叫价过高，目前的情况实际上就值100-120元。
大源的商铺还有一个特点是面积大，商铺租金已经偏高了，面积还整那么大，一个月下来差不多一两万的租金，你让租户喝西北风去啊？这个可不止针对那些位置较偏的铺子，即使是天府二街沿街的复地雍湖湾，也有一个空置了几个月的商铺，面积约75平，月租金要1.8万。
另有一个面积过大租不出去典型的案例是尚郡，在建发天府鹭洲旁边，空置率约30%，租金110-130元/平.月，两侧已开出来的业态有药店、超市、火锅、洗车等，临街的铺子基本都是空着的，问原因，没别的，200多平的铺子面积太大，又不通气，租户对这样的铺子是没法儿有信心的。
上个世纪，成都的商铺有“一铺养三代”的价值，但是现在，其 率持续走低，这也是很多商铺卖不出去的原因
困境四： 商业的未知前途
“都跑国外买LV去了”
留在老成都人们记忆中的 商场已有早期的仁和春天、 府井，近几年的IFS、太古里等 商业开张、未来几年还会有银泰 、ICC等 商业综合体相继入市，作为一个西部城市，成都 商业正在趋于饱和。
成都IFS的业态比例，大约80%是零售，15%是餐饮，5%是娱乐。其中连卡佛百货租赁面积近8000平方米，Great超市超过4000平方米，UA影院也达3000多平方米，冰悦滑冰场1900多平方米。成都IFS有20%是 的 品牌，50%都是中 品牌，剩下30%是潮流时尚品牌和餐饮、娱乐。
成都太古里业态组合：项目内零售包括电影院等占到70%，餐饮和生活时尚类占到30%左右。太古里引入 "快里 "、"慢里 "概念。“快里”由三条购物街贯通东西两个聚集人潮的广场，在整个街区里，Gucci、Hugo Boss、Zara、Apple、爱马仕、卡地亚等品牌在此开设了独栋旗舰店。“慢里”则是围绕大慈寺精心打造的慢生活里巷，以慢调生活为主题。米其林 餐厅正斗与鼎泰丰等十余家餐厅 亮相成都。星巴克位于西南地区的 家拥有金质服务标准的“全黑围裙店”与哈根达斯上海之外的 家酒吧概念店，都为成都带来全新消费体验。
在走在饱和的路上，另一组数据也让人震惊，中国超七成的 品消费都在海外发生，只有不到三成。
消费发生的在国内，而且发生在国内的，大部分都在北上广深等一线城市和东部沿海城市，属于成都的市场显得十分微薄。
困境五：电商的全面冲击
“上网、就购了“
先看下下面在朋友圈十分火的一张图
在2014十大网购县里，成都的郫县和双流县入榜，从这个侧面可以看出，成都是一个网购消费力很强的城市。
以下是成都在淘宝双十一消费额的排行
电商对于传统实体商业冲击是众所皆知的， 是近两年，成都电商的持续繁荣，已经培养了一大批消费者的网购习惯，这对于成都的商业，无疑又是一大挑战。
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