[摘要] 中国房地产业协会会长刘志峰指出,从2010年开始,商业地产迎来了好的发展机会,2011年,商业地产营业用房和 楼开发 完成份额分别达到了5598亿元和1807亿元,分别增长了33.9%和31.2%。2011年, 楼和商业用房销售额同比增长率分别达到了16.1%和23.7%。
在经济转型、互联网革命大肆掀起的2015年,更加折射了商业地产所面临的寒冬。
今年上半年商业消费 超过
中国房地产业协会会长刘志峰指出,从2010年开始,商业地产迎来了好的发展机会,2011年,商业地产营业用房和 楼开发 完成份额分别达到了5598亿元和1807亿元,分别增长了33.9%和31.2%。2011年, 楼和商业用房销售额同比增长率分别达到了16.1%和23.7%。
去年起,商业地产 虽然出现了下滑,但根据今年上半年的经济数据,在传统商业、网络经济两大消费业态支撑下,消费 超过了 ,成为经济增长的 拉动力。今年上半年,消费对经济增长的贡献率达到了60%,比去年同期提高了5.7个百分点,其中商业地产功不可没。
但是他认为,当前我国的商业地产存在开发经营管理经验不足、部分城市供应过量、布局失当等问题。未来应该与新业态以及互联网融合,将信息、金融、 、文化、娱乐、影视、智能等资源融入地产,从而改变消费者的消费习惯和质量。
三四线城市忌盲目兴建大型综合体
中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云分析,从2008年开始,商业地产供应量过大的压力已经显现,一线商业城市综合体继续增加,竞争加剧,而三四线城市因为缺少人口的支撑,更忌讳盲目兴建大型综合体。但是需肯定的是,上半年放松的一系列经济政策对整个房地产行业带来了一定的积极影响。现在的商业综合体更多将体现复合型消费,人口红利在下降,未来要实现突破需要企业向社会需求的方向发展,比如将服务对象转至儿童和老年人两端,为社会做好更深度的服务。
新城控股总裁欧阳捷则表示,许多一二线城市的商业地产已经趋近饱和。很多城市商业的人均面积已经超过了4平方米,如果按照购物 的人均面积来看,有的已经接近2平方米。反而在三四线城市的商业地产仍然存在比较大的发展机会。就算按照50%城镇化率,一个三四线城市也能吸纳一两千座购物 。
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广州300万铺 3年成负资产 电商冲击是隐因
昔日地处广州商业旺地今日收铺却与广告不符 数十商户诉开发商 电商冲击下实体商铺价值缩水是隐因。
“这个铺子3年前花了300万元天价买的，现在价值为零。如果这个铺子烂在我手上，我这辈子都是在给银行打工。”在越秀区侨光路万艺广场负一层的商铺前，35岁的 霞一筹莫展。3年前，商家在卖铺广告中声称铺子有“双地铁”，地下商铺也有地铁通道连通，商户们纷纷挤破头，排队以200万~300万元不等的价格甚至托人情去买铺。但到上月收铺时，上百名商户却傻眼了：负一层商铺根本没有地铁通道，当年的“铺 ”已经大大贬值。
近日，20多名商户将开发商诉至越秀区人民法院。而记者调查发现，在电商的冲击下，小商铺生意越来越难做，成为商户们迫切要求解约的重要原因。
来自四川的 霞十多年来一直在万菱广场做精品批发，在泰康路也有一家店做服装批发。2012年3月，泰康路 的万艺广场开始招商卖铺。“当时我都被现场的阵势吓到了，每天都有上百人前去看铺。”霞回忆说。
交30万 插队 买“双地铁”铺
让她心动的，还是万艺广场的广告： 重要的交通枢纽海珠广场站，地铁6号线、2号线 交汇处。
按照万艺广场的宣传广告，该项目占地面积4736平方米，共26层，有大型停车场，精品批发商铺，还有美食广场。开发商是广东欣华房产有限公司。
霞说，当初开发商在卖铺时承诺，开业后的两年商铺由商场统一经营，每年返利8%，两年共返16%。
截至2013年5月，万艺广场负一层和一层的铺子基本上 了，为了买到铺子， 霞专门走了后门，找了一家中介，向他支付了30多万元 ，通过他去“活动”，才终得以“插队”成功，购得一个面积约20平方米的格子铺。“为这个铺子，我倾尽家财，他们当时说首付50%有优惠，我就四处借钱，凑了五成首付。”
霞算了账，不到10年时间，就能收回全部 ，“我当时心想，下半辈子都衣食无忧了。”
“双地铁”旺铺原来不通地铁
但铺子买了才半年，她就后悔了。她察觉到，商铺的 价值越来越缩水，万菱广场精品城，每个月都有很多家商铺关门，与鼎盛时期的顾客盈门相比门可罗雀。以前每个月的大销售额能达到15万元，到了2013年年底，每月能有5万元就不错了。
自从在万艺广场买了铺，她几乎每过一个星期都要去看看地铁通道开挖没有，但两年多过去了，依然没动静。按照购房合同，开发商必须在2015年10月18日交铺。直到上月收铺时，负一层的商铺都没有直通地铁口的通道。
记者来到 霞位于万艺广场负一层B170的地下商铺看到，光线昏暗，没有一家商户入驻，整个负一层大约有100个格子铺。她指着一堵宽约10米的墙壁告诉记者：“开发商当时就跟我们说，这堵墙是直通海珠广场的F出口，我们的铺子相当于地铁的地下商城。”
状告开发商
早在2013年年底，万艺广场的600多个商铺都已基本 ,按照每个铺子200万元售价，600多个铺位，开发商至少回笼资金十多亿元。
近日，包括 霞、何女士在内的20多位购铺业主“抱团取暖”，将开发商广东欣华房产有限公司告上法庭，越秀区人民法院已受理此案。
业主何女士在民事起诉状中指出，2012年3月，她与欣华房产有限公司签订了商品房买卖合同。在购房合同签订之前，万艺广场所提供的 宣传资料中均宣称，涉案商铺所在的万艺广场建于双地铁之上，负一层与地铁。当时，万艺广场提供的商铺平面图显示，西面即为地铁通道。她按照合同约定向对方支付了首期购房款，并办理好了按揭手续，于2012年10月19日向对方支付按揭款95万元，至今，全部房款239.18万元也支付完毕。
但涉案商铺所在万艺广场根本没有地铁出入口，经她向广州地铁集团有限公司查询得知，地铁6号线海珠广场站出入口规划的实施方案中没有与万艺广场负一层衔接的有关内容，万艺广场开发商业与广州地铁集团有限公司并未签订任何有关连接通道的合建协议。
何女士认为，开发商擅自变更规划设计属于违约，她有权解除合同。
开发商：一切以合同为准
地铁海珠广场站在万艺广场负一层究竟有没有计划设立通道呢？广州地铁集团有限公司今年10月8日在一份回复中指出：经核，地铁6号线海珠广场站出入口规划的实施方案中无与万艺广场负一层衔接的有关内容。
实际上，万艺广场已不是头一回因为虚假宣传被商户起诉了。早在今年5月，来自佛山的商户顾小珍就以同样的理由起诉欣华房产有限公司。
但欣华房产方面表示，商户无权要求以房产所在层没有地铁为由解除合同，商户提供的宣传单上明确表示，按双方签订的商品房买卖合同为准，对项目环境交通公共设施的介绍只是提供参考的信息，而不代表发展商任何承诺，其次，双方买卖合同中没有约定负一层有地铁出口，也没有约定自己因此而承担解除合同及其他违约责任。
越秀区法院表示，2014年10月30日，广州市国土资源和房管局在对顾小珍的商铺进行权属登记时，房地产分户图中标有地铁通道。欣华房产方面表示，该广告为邀约广告，买卖双方的具体权利义务以合同为准，对项目配套设施的介绍，旨在提供参考，不代表发展商的承诺，终解释权归发展商 。此案目前尚未宣判。
万艺广场项目负责人韩国强在接受本报记者采访时表示，项目配套中是否有地铁，终以合同为准，作为开发商，不能定负一层到底有没有地铁，那是政府行为。“判决书中的观点基本上代表了我们的观点。”
透视：
商铺遇寒流“舍铺要现金”是必然
记者昨天在现场看到，万艺广场位于侨光路和泰康路交界，和艺景园隔着海珠广场相望，步行4 就是地铁海珠广场站F出口，地理位置优越。几位铺主昨天也表示，此番将开发商告上法庭，还有一个原因就是，现在实体商铺的生意实在太难做了，生意一落千丈，在商铺如此不景气的形势下接手商铺，无疑是接下一个“烫手山芋”，更是投入一个无底洞。
地产销售经理 东平从2013年开始承接了多个关于万艺广场商铺的销售，他分析称，万艺广场地处以海珠广场为 的广州精品专业批发商圈，海珠广场、一德路与长堤大马路并称广州玩具精品商圈金三角，专业市场已经成型，商铺价格高是正常的。
他表示，长期以来，广州的街铺少有流通，二手商铺成交量很低，近5年来，二手商铺的成交量还不如住宅一个月的成交量。因为广州街铺的 率 高， 客只愿意出租不愿意出售，即使有出售价格也高得惊人。
但这两年，这种状况明显改观，很多临街旺铺也租不出去，铺主只好拿出来卖。“万艺广场3年前的时候，30多万元一平方米，大家都还抢着买，觉得有 前景，但现在大家一看，商铺 不行了，成了烫手山芋，所以巴不得找出开发商违约的地方，退款变现。”他表示。
供求关系逆转 缩水
上海市商业流通协会副秘书长陈芳在接受记者采访时表示，如今，商铺的 和商业价值已大幅缩水。“首先是供求关系发生逆转，商铺不再‘一铺难求’，相反面临供应过剩。”陈芳说，广州的现有供应量需要4年时间才能完全消化，供需失衡与过度开发有着极大的关系。
其次是电商的冲击。电商的 壮大极大压缩了商铺的需求，对传统商铺经营形成极大冲击。传统零售行业，类似小商品类、家电类的成品类传统商铺，受到的冲击相对较大。在这种情况下，不少经营者纷纷由线下转为线上，缩减商铺租赁面积，商铺从此一蹶不振。并且，这种局面还将持续下去。
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商业退潮 风险留给“裸泳者”
据锐理数据统计，截至2015年4月，成都购物 总体量约700万方，位居 。其中，写字楼行情尤显突出，据统计，在2014年天府新城商圈写字楼存量达到了243.91万㎡，空置面积更是有1236万㎡，空置率超过50%；目前，成都商业地产在建面积超过290万平米，已经成为商业地产在建规模大的城市。
成都购物 总体量
商气冷热不均好地段“死铺”频现
据 太平戴维斯统计，目前城南现有零售商业体量已经高达133万方，截至2014年底，城南未能准时开业的商业面积达34万方。
在城南早期开业的几大项目中，以环球 、九方购物 、复城国际广场、会展 综合性物业为代表，记者分别进行走访。
在地段 较为明显的九方购物 ，潮汐式的消费人群占据主导。在中午和晚上休闲时段，人流较为突出，主要是以餐饮、观影等人群为主，除此，其它业态显得较为尴尬，很多时候一条商业走廊，稀稀落落几个人来回踱步，显然无法满足一个综合性购物 的商气与人气支撑。
在以居住为主的大源板块，记者并未看到这个庞大居住组团应有的人气和商气，尽管片区有伊藤等为代表的诸多商业业态，但消费者似乎还是“不买账”。在经营者反响较为激烈的复城国际广场，空旷的传统街铺显得较为抢眼，一家经营服装的商户显得较为郁闷，“很多人依旧是选择到环球 和春熙路商圈购买百货，这里的商品没有款式和价格上的 。”
在奥克斯广场，传统的几大商业业态占据主导地位，与周边商业体业态“几乎没有区别”。记者看到的是庞大而空旷的购物 ，冷落的人气和商业让人难以想象当初开发商的热切定位。卫生保养、消费者导流等服务工作显得若有若无，商户们的态度也颇为冷淡，“可见养商的过程还很痛苦漫长。”一位跺着脚的商户告诉记者。
总体而言，除了个别综合性 明显的购物 外，多数 度和业态并不突出的商业体，整体生意冷清，外面门可罗雀，“死铺”频现，从开发商、 者、经营户、消费者多个环节而言，各家都有自己的“怨气。”
房东说：租金不敢降
偏低回本压力大
者的 究竟是多少？可否支撑目前的市场格局？在记者的走访中，矛盾明显存在。近期的《中国房地产 率调查报告》表示，成都商业地产供过于求的局面比较明显，尤其在电商的快速发展下，传统零售行业，如小商品类、家电类的传统商铺，受到的冲击相对较大，从 率数据来看，商铺租金 出现回落。
今年上半年，成都天虹百货、尚泰百货纷纷撤场……传统零售商若不加快转变经营模式，交不起房租的噩梦，势必会愈演愈烈，似乎以购物为目的的传统百货商业模式正在过时，商业时代正在发生巨变。
手持多个商铺的 客李先生告诉记者，他当时以2.6万元/平米买下的商铺，目前租金也就120元/平米，“租给火锅店了，经营户说租金超过100元/平米，挣钱就很难了。”李先生则表示没办法，“我花了那么大本钱的嘛。租金高，经营户有压力，关但对于地理位置优越的商铺，仍然可以获得相当高的 ，冷热不均的现象 明显。”
2008年， 女士在城南 了一个商铺，这几年一直稳拿租金， 率挺不错。然而，自去年下半年起，租金 率呈跌落趋势，“今年的租金比去年少了8000元，再这样下去，商铺就越来越不值钱了。”
张先生5年前在大源板块买了一个近20平米商铺出租，前几年租金一直上涨，可从去年开始，商铺出租价格就没有涨过，低迷的市场行情， 率滞后，让他产生了出售的想法。
随后，记者走访了城南和城西几家房产中介公司，一公司负责人称，今年以来，商业地产的租赁价格一直处于平稳状态，没有维持上涨势头，从其经手的商业地产来看，多数租金没有上调，小部分商业价格有所下降，这主要根据商业的地段或生意的经营情况而定。在当前的经济下行情况下，再上调租金，客源势必会排斥这种做法。
租客说：基本在帮房东打工
租金高经营压力巨大
房东们感到紧张的同时，租房者也深感压抑。在城南天府二街某商业 ，1-3层的商铺租赁价格在100—300元/平米·月之间。在该项目经营餐饮的负责人给记者算了一笔账，他的店总经营面积300平米，每月租金约6万元，加上各种食材、水电和员工开支，每月总成本12万元，“但每月进账也就这个数，好的时候 收入四五千，运气不好几桌客，一两千，几乎没什么利润。”记者看到，贴上“旺铺转租”、“零转让费转租”等字条的已开业商铺，是普遍现象。
家住城北荷花池的李军，前几年在家附近租了一个商铺做生意，去年以前生意都还算不错，如今用惨淡经营也并不为过。在李军看来，他每年要支付租金5万元，占他全部 的三分之一。每天辛苦做生意，感觉却像给房东打工。
业内人士分析，近两年开发商业地产较多，市场趋于饱和，电商的冲击、人们消费观念和行为方式发生转变等因素冲击，一方面是大家愿意性价比更高的网络购物，另一方面是商铺的井喷，“僧多粥少，矛盾在所难免。”
业内访谈录实体店还会迎来春天！
专访上海益朗国贸董事总经理 钧由“目前商业地产存在的种种难题和困境，是供需关系的脱节，以及商业资源不能同步跟进导致的。”上海益朗国贸董事总经理 钧由告诉记者，“同时，电商与海外代购新兴模式的出现，同样分流大批客户。”
商业短板急需解决
作为亚洲 品牌代理企业负责人， 钧由对成都商业地产市场体会颇深。作为西部重要的城市，成都城市的辐射力毋庸置疑，“与国际化城市和国内一线城市相比，成都商业地产硬件方面还有提升空间，但物业产品的定位，以及业态设置和个性化发展，“这些都还是短板，很难解决目前成都商业地产存在的巨大储量和人流到店、消费厚度的问题。”
“作为内陆城市，成都无法像北京、上海、广州等城市一样具有强大的口岸和标签 ，这不利于品牌的入驻和提升，容易导致商业地产的同质化竞争，缺乏个性；除此，消费者的观念和习惯，都需要培养和引导。这些都是商业地产开发商需要亟待解决的问题。”
做优做实实体店大有可为
与很多看好线上电商模式的 商不同，
钧由 看重实体店的未来，“我坚持回归实体。因为线上电商依然存在自身的短板，实体店也有自己不可取代的 。”线下实体，可以让消费者感受到更多的消费体验和快感，是符合人们休闲性消费生活的；性价比，是消费者购物为看重的。“多元化的品牌资源引入渠道，减少物流等中间环节，完全可以让国人享受到很有性价比的海外 商品。”对于目前市场大量存在的商业实体，他表示，应该看重这些实体店带来的综合性商机，“只要我们积极拓展，使用多元化的招商和业态思路，错位竞争，机会仍然是很多的。”进过实地走访，记者看到上海益朗联手金茂地产打造的云南丽江跨境精品购物 ，“价格和款式同步欧美，项目开业当天实现约800万的销售业绩，半月突破2000万销售业绩。”这样的业绩是很多实体店无法想象的。“独特的商业资源和渠道，是保证实体店超低价格和款式新颖的重要法宝，成都商业地产应该拓宽路径，彰显个性化，这样对周边市民和目的性消费者而言，都有很大吸引力。”
从粗放走向精细化细分客群是关键
专访合能商业负责人徐猛
近一年来，北京、上海、广州、长沙、成都、沈阳等地百货巨头纷纷折戟，随着经济的日渐下滑和地产转型加剧，商业地产之困趋势明显。合能地产成都公司商业事业部总经理徐猛分析认为，当前，成都商业地产体量大，且同质化严重，存量大、商铺空置 ，寻求差异化发展才是成都商业地产持续前行的关键。其次，成都人口基数不断往上攀升，目前全市已有1400万常住人口。有数据显示，人口增量仍在继续，伴随着人口红利的递增，成都商业空间的体量也势必会走向另一个高地。诚然，现阶段商业地产之困，是一个性的现象，它只是一个过程，商业地产也会在这期间去适应当前的困局，慢慢走出一条属于自己的发展模式。
“对于一个商业而言，业态配置和主题思想尤为重要。徐猛称，一个项目运营如何，主要从主题、招商、运营、管理谈起。比如，城南环球 ，以海洋公园为主题，辐射整个商业综合体，带动了无数行业消费。再如， 的太古里，曾被人誉为“全球 商业 ”。从项目的招商阶段开始，就要有强化特色的意识，差异化才能走得更远。然而，当前，成都的大部分商业都是粗放的招商模式，从粗放式向精细化是其关键的一环。“怎么去细分客群，做好市场调查，了解客户需求，对于一个城市商业而言，其意义不言而喻。”
谈及合能商业地产运营，徐猛坦言，合能地产从2005年进军成都后，就开始做商业地产，其商业项目——新城市广场历经十年的发展，已成为城西的商业综合体标杆力作。虽然，有着 的物业资源和不错的租金 ，但为应对市场挑战，将对新城市广场进行总体业态调整规划。一方面，盘活现有存量，夯实运营能力。另一方面，沉淀商业经验，按标准化运营模式输出，其三，建立一套完整的商业体系，打造商业的标杆品牌。通过量变到质变的发展，以及不断地摸索创新发展，让新城市广场在未来成为一个时尚、潮流、商务的聚集地。
记者观察
中国城市化的快速突破，使得商业地产呈现井喷式的发展。在GDP增速压力下，商业地产在与消费力和商业资源脱节的状态下依旧高速进取，一枝独秀已难免孤军深入之嫌。在商业地产和资本关系“闹僵”的态势下，买卖方的平衡矛盾显得突出。
不得不承认， 渠道，依然是较为单一的。基金、股票市场飘忽不定、高通胀下银行的负利率，无论是实业起家还是股权 致富的精英 们，选择商业地产，仍是 的热门选择。
对成都来说，商业地产这个尚显年轻的词汇而言，跨越式的发展需要面临种种问题，并在消费和资本环境的双重压力下接受严酷考验。
在本报记者的调查看来，成都商业地产的开工和开业量连续高位运行，但令人惊奇的是住宅楼盘依旧面临空置率居高不下的态势，“逃跑”的置业者的理由依旧是“生活配套不太方便、配套短缺”；但对于城南庞大的商业集群而言，“商气不足、人气不足”也成为尴尬的现实。“商业配套不足”和“商业体面临死境”的尴尬悖论，成为奇观。
现象显得复杂，但至少反映了商业地产的几大 问 题 ：一，急速、集中式的商业地产发展，与循序渐进的城市化进程和消费者生活消费习惯不相匹配，买方购买力，不是卖方来臆测；二，当下大规模同质化批量生产，难言对未来市场格局和产品形态，尤其在电商和跨境购物等新模式冲击下，问题尤显突出。
商业地产的“寅吃卯粮”，显然不是市场规则。现实问题和商业地产发展思路迥异，以及买方市场的多元需求，都很难支持传统商业地产狂飙式发展和单一的产品资源结构。为此，经过本报记者对成都商业地产进行系列走访，对开发商物业持有者、经营户、消费者多个商业环节进行访谈。
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