[摘要] 过去几十年,提到摩天大厦,许多人都会想到位于美国曼哈顿的帝国大厦,但时至今日,中国元素渗透到全球,北京中国尊、上海 、深圳平安金融 都作为一张张城市名片,被 铭记。
过去几十年，提到摩天大厦，许多人都会想到位于美国曼哈顿的帝国大厦，但时至今日，中国元素渗透到全球，北京中国尊、上海 、深圳平安金融 都作为一张张城市名片，被 铭记。
戴德梁行中国区企业服务部总经理魏超英接受采访时说，全 都在看中国，中国的崛起和经济的地位，都需要地标性的建筑去支撑，数据统计，中国超高层建筑平均租金高于、 写字楼平均租金37.0%，客户指向于国际国内强企，但运维超高层项目核心的因素在于“维护”，这决定了建筑的生命力。
戴德梁行中国区企业服务部董事总经理魏超英
观察家：在您看来，超高层建筑对于中国的意义是什么？
魏超英：超高层建筑是代表的一个时代的印记。美国在 年代的时候呈现了一些代表性的超高层建筑，在那个阶段，全球高的建筑都在美国。在欧洲的鼎盛时期， 的建筑都在欧洲。所以，一个时代和一个国家是紧密相连的，现在是一个中国时代，中国元素也 具有代表性的，大家都在看中国。中国的崛起和经济的地位，都需要地标性的建筑去支撑。当别人去上海，看到中国的地标性建筑，通过了解租客情况、物业情况、租金情况，自然也会对这座城市刮目相看，从而也使得这幢建筑成为代表中国的一张名片。
观察家：在设计方面，超高层建筑一定有更多的技术难题，相较于中低层建筑考虑的因素有哪些不同？
魏超英：一个字概括——高。此类建筑除了海拔高，建筑的要求 高。超高层建筑的抗震性、防风性、电力保障以及垂直运输与中低层建筑相对比，完全都是两回事，技术的要求是 高。此外，超高层建筑的 也是 高的。
观察家：作为服务代理机构，就服务而言，对超高层建筑项目的服务区别在哪里？
魏超英：大楼很复杂，建筑要求高、设施设备 先进。 的物业服务要求都是有一定复杂性的。需要面对不同时期不同情况的各种考验。
我相信超高层地标性建筑核心的因素还是在于“维护”二字。它的投入 大。许多超高层建筑能够保持长盛不衰都是后期物业管理方面的功劳。一旦物业管理水平下降后，整个地标性建筑的光泽就没有了。因为业主进出没有安全感，进来看到租客乱七八糟，里面的设施设备维养不到位，整个系统经常出错，那就没办法代表城市名片了。
观察家：作为一座城市甚至是一个国家的地标性建筑，它需要在其生命周期里保持生命力，重要的因素是什么？
魏超英：重要的因素一定是单一业权；以深圳 大厦为例，一旦卖散了，小业主一入驻，整体租客水准下降，之后会产生连带的反应，租金也会下跌……自然而然，就没人再想去进驻这幢楼，它也会逐渐失去市场的认知度。
所以想要保持长盛不衰，业主的经济背景是 重要的。上海 是上海市国资委旗下的上国投、陆家嘴集团、上海建工这些 背景的集团参与建设的，对于这座建筑倾注巨大的财力、人力、物力。北京的中国尊是中信集团的，深圳平安金融 是平安集团，这些都是 的企业。超高层地标性建筑需要有强大资金储备和雄厚的实力去支撑、去不断地投入后期物业维护。
观察家：在超高层物业的后期维护中，对于物业持有者而言，有哪些方面的要求？
魏超英：作为业主持有者，应该具备国际化的运营理念，去运营这些地标性建筑，去维持项目的生命力。
我曾在2012年组织代表团做过一些国际访问，去过纽约、芝加哥这些美国的代表性城市以及日本东京，去参观一些超高层建筑。其中值得一提的是，许多百年建筑依然保持常青。比如曼哈顿的帝国大厦已经将近60-70年，它仍然是曼哈顿租金高的建筑体之一。追溯根本，帝国大厦每五年、三年就会做一些定期维护，包括装修、内部系统调整等方面，保持技术水平的国际领先地位。并且在这幢建筑呈现的时候，它都代表的是那个年代建筑技术、科技元素等方方面面 的水准。
再比如上海 ，它当年建造的时候申请的是美国绿色环保金奖，但后它拿到的是白金奖。有了这个标志之后，也会激励这幢建筑保持革新，以维持建筑的高水准。授予该奖项的美国绿色建筑认证委员会每几年都会对这幢建筑的能耗、能源保护、设施设备的更新以及材料进行检查，看其是否符合绿色建筑的标准。相反地，这幢建筑也会要求房东对其进行长线地 ，去经营这些建筑的环保、绿色、高水准。
观察家：您的报告中提到“为分散风险，大多数中国的开发商/ 者建设了综合体超高层建筑”，如何理解这个观点？
魏超英：其实我们所提到的风险概念更多的是集中 的资源，比如说投放在一个具有代表性、区域性、地标性的建筑，它会得到比较高的市场认可度。比如把钱放到西部地区——成都，做一个高标准、高水准、具有代表性的建筑，是一个长期地也是 稳定的 行为。
事实上，据我们调查数据显示，中国超高层建筑平均租金高于在相应细分市场的 写字楼区域租金23.6%，及高于全市 写字楼平均租金37.0%。在北京、上海、深圳、广州都有案例可以证明，超高层建筑地标性建筑 比较稳定，比周边平均租金高很多。
观察家：入驻超高层建筑的企业有哪些共同点？哪些租户倾向超高层建筑？
魏超英：总而言之，以国内外行业领先的服务类机构为主力租户，诸如金融、咨询以及传统的 500强企业等，毕竟需要具备一定的经济水平才能撑得起高租金的要求。
服务业占据主流的原因在于，这个行业的成本更多的是在于人力成本和运营成本，它没有多少产品，基本上把它的 都放到人和 场地方面，所以在城 核心CBD通过租赁或者买卖的途径获得较优的 场所，也是彰显公司实力的一种标志。
此外，在李总理所号召的“万众创业、大众创新”的理念下，轻金融目前也是 活跃的，他们代表中国目前比较主流的租客也在入驻一些超高层建筑。
观察家：成都的超高层建筑处于何种水平？
魏超英：大家公认成都是中国西部的 ，尽管西部还存在西安、重庆这些西部发达城市，但我相信80%以上的人还是认同成都是西部的 。西部 意味着什么？金融、高新和制造业都在此蓬勃发展，包括一些总部基地，都会在除了北京、上海、广东、深圳这四个市场以外，将成都纳入第五个考量的城市。
当然这些大的企业来到成都这个西部 ，需要有它的载体，建立起自身的平台。自2004年始，成都有了香格里拉此类单一业权的选择；2009年又出现了来福士、航天科技城等。
现在的成都市场，是一个 有商业活力的城市。支撑它活力的是一些大型的金融机构、跨国企业，它们将西部 、高科技孵化基地、大宗制造业基地都选择了成都附近。
自然而然，这些高水准的超高层 楼就应运而生，同时这些建筑也 具有代表性，能够代表这种企业的形象。
而未来，成都还有绿地468、新鸿基ICC等地标性的建筑值得期待。
观察家：成都绿地468这幢超高层建筑正在建设开发中，它所在的区域并不是传统的金融 ，并不是大家想象中适合 的地方，你认为它未来的前景怎样？
魏超英：成都近几年的变化确实蛮大，但由于的经济增速放缓，大家的关注点又放回到北上广深了，再加之西部地区的交通不便，它所面临的挑战会更大一些。
戴德梁行曾做过这个项目的前期顾问。作为城市地标，除了之前提到的 业权，发展商的背景资金雄厚，有国际的视野。就绿地468而言，所在的区位暂时不是核心的CBD，但它可以通过地标的效应带动大众的关注。
比如台北的101，当时的信义区并非是传统的核心区，而是副 的地位。通过台北101，带动了很多配套，包括住宅，高档社区，环境建设。
绿地468如果真能够把之前提及的单一业权、资金投入、国际化视野做好，肯定能把周边带动起来；但如果它仅仅是一个短期行为，那它就只是一个建筑而已。我们只能期待它未来的定位。建楼都是容易的，但是要得到租客的认可，去代表成都国际化的形象还需要依靠其后期的投入和运营。
观察家：成都的超高层建筑的发展水平相较北上广这一类一线城市而言，主要的差距体现在哪些地方？
魏超英：我认为成都的落后主要在于其用户，需求相较于供应而言，并不是 旺盛。就总体而言，西部地区在过去的几年需求保持比较稳定的水平，但供应也 巨大，这也造成供需不平衡。
实际上，成都有 好的写字楼平台和载体，它具备 的发展商， 的物业管理水平和 的发展理念。但是比起巨大的供应量而言，这种企业需求的增长相对来说还是有点慢。
观察家：超高层建筑容积率很高，政府在推出这些项目的时候是否会有一些限制？
魏超英：在中国，政府确实在导向一些规划。以上海浦东陆家嘴为例，它自定位的那一刻起，就是以 金融 作为战略定位，甚至还可能发展为亚洲,的金融 ，所以它的地自然而然会产生这样的规划，规划容积率可能为9、10甚至11，自然高度也就出来了。
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