[摘要] 11月25日，成都市公共资源交易 发布信息显示，青羊区大安东路1号地块将于12月上市，该宗地块曾在3月亮相，本次登台 近半，相当诱人。
降了！降了！大安东路地块减负再登台
11月25日，成都市公共资源交易 发布信息显示，青羊区大安东路1号地块将于12月上市，该宗地块曾在3月亮相，本次登台 近半，相当诱人。
该地位于大安东路以南，红星路以西，西临小关庙后街，距二环仅2.1公里，地块周边均有规划道路与交通主干线贯通，交通便利度较高。地块总面积28.96亩，作为主城区一环内难得一见的二类住宅用地，该地块集聚了极高的关注度。
地段+临河资源 地块价值攀升
首先，地块位于成熟区域，周边配套齐全。仅 资源就包括成都列五中学、天涯石小学、成都第十一中学以及树德中学青羊实验联合中学；医疗资源也比较多，包括了四川省医院、成都军区总医院和成都市中医医院；公共交通便利度更是不言而喻，地块北侧即有百花 环线公交站，经过长顺街、西体路、合江亭、南门大桥等地。从地块步行几 就是正在修建的地铁三号线，预计将在2016年7月开通试运营。在商业配套方面，地块可沾恒大曹家巷广场的光，享受5万㎡欧陆风情商业街及3万㎡大型购物 。
其次，地块占据了稀缺地段的 。好地段卖高价地是土地市场不变的规律，以今年为例，蓝润分别以17073元/㎡和15600元/㎡的高价拿下一环内两宗纯商业地块，在住宅地块中，瑞升集团所拿的锦江区二环路东五段地块的楼面地价更是高达9980元/㎡。
第三,地块的临河资源尤其引人关注。地块直接临河，临河面长度达到230余米，一线河景资源极其丰富。而且，成都的临河地块也有高价的“习惯”，临河项目与非临河项目相比，有10—15%的溢价空间，所以房企面对临河地块时，毫不惜金。朗基望今缘项目的楼面地价为7275元/㎡，成都晟丰置业所拿的三官堂地块更是高达10933元/㎡，如此看来，结合了地段和临河两大 的地块价格肯定低不了，但出乎意料的是，大安东路地块 了！而且降的有点凶！锐理数据获取信息显示，二次登台的大安东路地块起拍总价仅为2.8亿元，与 登台的5.14亿元相比，下降了45.5%。
改善需求旺盛 地块能“捡漏“？
而且与 登台相比，该地块已没有“7090“条件的限制，产品可发挥的空间更大。从恒大曹家巷广场项目的热销可以看出，该区域对改善型的需求极为旺盛。恒大曹家巷广场6月首批次开盘，上午两个半 卖了791套。其中，卖得快的是面积区间为120-126平方米的三室两厅两卫产品，认购率达到了83.7%。以此作为参照，该地块未来的产品也可以走轻奢产品路线，再加上地块临河，在产品价格上，溢价空间更大。以此作为产品开发思路，从客户角度出发， 既可以满足购房群体对产品的高品质需求，又可以将总价控制在合理范围以内。从开发企业角度出发，则在满足良好现金流表现的同时，也可以创造不菲的利润，更可通过良好的产品形象打造企业名片，可谓一举多得。
不过，该地块较为头疼的是，与恒大曹家巷广场项目一样面临返迁问题，返迁任务是否会成为开发企业参拍的障碍呢？会不会在返迁房移交过程中给开发企业带来额外的负担呢？
带着上述疑问，我们专门咨询了地块拆迁方“青羊区统建办”，据青羊区统建办相关工作人员介绍，该地块拆迁由区政府作为拆迁主体统一进行，地块上市及后续开发均按照“公平、公正”的原则按市场化规律进行。未来开发企业通过拍卖取得地块后，与青羊区政府按照出让方案中的相关要求签订返迁房建设移交协议，并按协议要求完成返迁房建设。建成后统一移交青羊区政府，后续的返迁工作均由区政府进行，开发企业无需直接面对返迁户，减小了开发企业的工作难度。因此，返迁问题对开发企业而言，就是一个单纯的经济测算问题，不会在出让过程以及后续开发过程中形成障碍。针对是否会以返迁任务设置参拍准入门槛的担忧，青羊区统建办工作人员表示，区政府会确保营造公平的竞争环境，返迁任务问题不会成为任何符合条件的开发企业参与竞拍的障碍。
其次，在“承包”了返迁任务后，地块开发是否还有利可图呢？我们做了个简单的测算按照正常开发，该地块的开发成本约为67700万元，参考周边住宅、商务 、商业、地下商业的价格，该项目可售货值约为89300万元，扣除各项税费后，项目的净利润约为1.05亿元。
对于想在主城区 打造标志性项目的房企来说，这是个不错的机会，总价不高，且适合做品质型项目。在主城区土地越来越少， 的时候，还有地铁周边地块实属难得。近期，减负后的大安东路地块将二次登台，谁将成为该宗地的主人？是否会引发 轮争抢呢？敬请期待！
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