[摘要] 据保利地产2015年半年报显示，位于广州海珠区的保利天悦预计 成本为17870元/平方米，但今年的销售均价为41237元/平方米。今年前11个月共实现销售额超80亿元，成为广州楼市今年“赚钱”的项目。
核心数据
据保利地产2015年半年报显示，位于广州海珠区的保利天悦预计 成本为17870元/平方米，但今年的销售均价为41237元/平方米。今年前11个月共实现销售额超80亿元，成为广州楼市今年“赚钱”的项目。
操盘者说
强大的区域 挖掘能力、满足市场需求的产品定位、完善的商业配套与保利地产在广东区域的品牌溢价，让体量庞大的保利天悦不仅卖得好，而且卖得贵，成为广州楼市的明星项目之一。
10月8日，广东保利地产官方微信公布，至 周结束，广东区域今年已实现超过400亿元的销售金额。这与雅居乐（442亿元）和远洋地产（401亿元）去年的销售规模接近。
在靓丽业绩背后，明星项目的热销功不可没，其中以位于广州市海珠区的保利天悦为典型。这个体量高达185万平方米的 超级大盘，如何通过高周转，在四年内实现超过240亿元销售额，并成为公司旗下重要的“利润奶牛”之一？
牛招数1：
数年调研 盘活“城中村”
2009年10月20日，保利地产作为 一家登记报价的开发商，以1.42亿元的底价顺利揽下广州海珠区琶洲村“城中村”约40万平方米用地。
彼时的琶洲村，因为牵手楼、城中村的存在较为落后。尽管地块底价仅1.42亿元，但开发商需承担约50亿元的“城中村”改造成本、配套等，实际楼面地价约4714元/平方米。
“公司之所以敢于拿下琶洲村旧改用地，看重的是地块拥有稀缺的江景资源。”保利天悦项目相关负责人向每日经济新闻记者表示，保利地产曾进行了几年的调研，得出的结论是，琶洲将成为广州未来十年的发展重心。
历时四年，保利地产将常住人口近万人的琶洲村成功改造。作为 ，保利地产获得拥有10公里超长江景线的 土地。更重要的是，琶洲成为广州近年来发展快的区域，包括腾讯、阿里巴巴、小米等 企业纷纷在琶洲买地设区域总部，这不仅为项目提供了充裕的 客源，也为产品溢价提供了有力保证。
牛招数2：
明星产品搭配“货”
尽管江景资源与区域前景支撑保利天悦走豪宅路线，但如何能在高定价与快周转之间取得平衡，是一件难事。保利天悦项目相关负责人表示，保利天悦建筑面积达185万平方米，预计整个项目销售时间达5～8年，如何保证每年50亿～100亿元的销售成绩，把握推货节奏成为关键。
“在这样的情况下，我们一方面保证项目每年有足够的供货量满足市场需求；另一方面对明星产品和现金流产品进行搭配，以保证明星产品获得口碑的同时，现金流产品能快速走货。”
现金流产品，即保利天悦推出的豪宅 。目前市场上绝大部分豪宅都是200平方米以上，但保利相信即使是豪宅，也依然有对小面积的需求。颠覆了市场对 产品多数用于 的概念，保利天悦打造了以居住为核心的 ，不仅在硬件上提供入户煤气、阳台等，更在软性服务如管家服务、酒店式会所上重塑居住型 的生活态。
与此同时，保利天悦在今年推出760平方米的一层一户江景大平层“明星产品”，同样受到市场追捧。“一开始，很多人怀疑这么大的平层产品市场能不能接受。但从3个月卖出28套（总货量才29套）的成绩看来，由于在广州 城区并无同类产品，这个产品是客户的核心需求，也是项目得到热销的重要原因。”
牛招数3：
软服务配套花尽心思
除了“硬件”，作“软服务”的配套服务上，保利天悦同样花尽心思。在项目内，保利地产为天悦配合洲际酒店、叁悦广场、澜悦坊商业街等 商业配套，全面满足豪宅客户对生活配套的需求；另一方面，保利天悦对邻里关系的维护、对圈层的维护也十分重视，项目定期举办适合业主互相交流的活动，如宠物节、水上群岛影院、阖家出游的农家乐荔枝宴，以及给业主和朋友交流的专属私宴等，从不同维度搭建客户与客户、客户与邻里、客户与朋友的交流平台。每日经济新闻记者 区家彦
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