[摘要] 近几年，购物 取代百货店成为主流零售形态正由趋势变成现实，但受经济走势、消费转型、市场竞争、电商冲击、技术进步等诸多因素影响，购物 也一路坎坷，耀眼的光环逐步褪色，“开一个火一个”已是昨日黄花，体量大、业态多、体验优也不再是盈利的有效保证。
近几年，购物 取代百货店成为主流零售形态正由趋势变成现实，但受经济走势、消费转型、市场竞争、电商冲击、技术进步等诸多因素影响，购物 也一路坎坷，耀眼的光环逐步褪色，“开一个火一个”已是昨日黄花，体量大、业态多、体验优也不再是盈利的有效保证。
目前，我国购物 所呈现的整体趋势是，正在由一二线发达城市向三四线城市快速延伸覆盖;从大而全向主题化、精细化的方向转变;向年轻化、时尚化、精品化方向演进;选址也开始转向城市新兴商圈或城郊转移;服务定位也更注重生活配套、家庭娱乐的主题。但在市场高度泡沫化、电商冲击之下，发展疲态渐显。
根据近年购物 的发展特点，我们判断，2016年我国购物 或呈以下走势：
一、门槛更高，主客换位，盖个场子就开mall历史终结。
首先就是招商难题。经济不景气，越来越多的品牌采取收缩战略，不肯轻易开店。渠道变革，不少品牌选择自建渠道，自建网上商城，自开线下直营店。有开店意向的，由于新项目层出不穷，选择余地极大而变得相当挑剔，相当难请，借机压价、另加苛刻条件成为常态，总之，零供双方的强弱之势已然易位，购物 经营者话语权越来越弱。
此种情况下，购物 业主要么承诺“免租”、提供“装补”，要么委托招商机构招商，但无论作何选择，都增加了成本，抬高了门槛。即使肯“出血”，也未必填得满场子。这几年来，因为招商难到位而一再延迟开业的项目随处可见，虽勉强开业而大量空场的也不在少数。相当多的购物 项目几乎没有选择，“捡到篮子里的都是菜”，这又陷入了同质化怪圈。虽然可以冀望于后期调整，但前期不能一炮而红，后期调整同样会面临“巧妇无米的”窘境。
另外，由于数量太多，购物 对外观设计、内部空间、景观打造、功能配备的要求会越来越高，“装备竞赛”愈演愈烈，市场代有项目出，各领风骚一二年。而这显然会拉高购物 的准入门槛，为项目建设 回收和后期运营成本平衡带来巨大压力。
二、两极分化，洗牌加速，走向集中和垄断成为趋势。
过去几年，在地产界、各地政府的大力推动下，mall建设“大跃进”持续火爆;而近几年，众多零售商纷纷视购物 为抵抗电商冲击的法宝，大干快上，致使我国的购物 迅速从数量不足到整体过剩。尽管未来“购物 热”会冷却下来，重归理性，但在 惯性的作用下，2016年显然还停不下来，数量过多，布局不合理，供应速度远超需求增长，依然是制约我国mall健康发展的大瓶颈。
一方面是经济下行、需求疲软，一方面数量猛增、竞争激烈、分流严重，两头挤压，购物 招商困难、营运困难、生存艰难的压力持续放大，再加上购物 是个对资金流需求庞大的行业，所以一般的购物 生存空间越来越逼仄。那些拥有丰富资源、专业团队、零售经验、实力雄厚的购物 ，如万达、银泰、宜家、永旺、大悦城等， 会越来越明显，品牌化、连锁化、特色化的道路会越走越宽;而那些规模不大、实力不强、缺乏专业购物 运营经验和运营资源的、由地产商开发的购物 ，会越发举步维艰，甚至会成为 步倒下的“先烈”。
物业标准低劣、模式陈旧是我国很多购物 先天缺陷。根据仲量联行的研究数据显示，在中国8300万平方米已经建成的购物 总量中，仅有10%-15%符合国际物业标准，这与国际上标准化、高品质物业形成鲜明对比。那些低端购物 物业，在与品牌化、资本化、连续化的购物 竞争面前，显然不具备对抗实力。
另据了解，我国规划待建的购物 有一半开不了工，开工建设的有一半难以按期开业，开业的项目中有近一半处于亏损，整体成功率不足2成。客流旺盛、盈利可观的，只有少数巨头。大面积的不景气，为行业领先者并购提供了契机，购物 走向品牌化、连锁化的趋势不难想象，集中度进一步走高，甚至形成某种程度的垄断也是大概率之事。
有人或寄望于“轻模式”走出困境，但我们感觉购物 的“轻资产化”可能是个伪命题，你自持自营尚且难以盈利，租赁联营更只会沦为业主的“打工仔”。至少，现阶段还没有看到有成功的租赁购物 。玩“模式”也需要资本，万达不缺资源，“轻模式”走的是 之路，这种互联网金融的玩法一般企业根本不具备条件。
随着经济景气指数持续低迷，2016年不排除有购物 关店停业， 张多米诺骨牌倒下之后，连锁反应或将开启。一旦如此，其震荡远非百货店关店可比。但数量泛滥之势如不抑止，购物 倒闭潮将难以避免。
三、阵营分裂，平台唱戏，“智慧化”将成购物 标配。
去年5月，阿里喵街问世，年底，万达飞凡上线，此外，还有万江龙智慧商圈以及大悦城等自建“智慧化”，我国购物 以企业自主(中粮大悦城)、强强联合(阿里+银泰)、入驻平台(喵街、飞凡+购物 )三种路径走向“智慧化”新时代。
喵街、飞凡等都基于wifi、iBeacon技术的智慧化解决了购物 停车、找店、排队等难题，提供了消费积分、个性推送、互动营销等功能，顺应了互联网+的转型方向，增强了购物 的娱乐、体验色彩，受到消费者欢迎和商家瞩目在情理之中。2015年圣诞期间，喵街、飞凡各联合数百家购物 发力营销，盛极一时，一个跨境共融合、“智慧平台+购物 ”的营销模式清晰浮现。
大多数购物 将面临入不入驻平台、入驻哪个平台的选择。虽然理论上购物 也可以自建智慧平台，但受限于技术实力、推广能力及运营成本，大多数购物 可能会选择入驻平台， 是在喵街、飞凡们大大肆烧钱补贴的攻势之下，很多购物 可能难挡诱惑，半推半就地就“上了贼船”。
2016年将是喵街、飞凡们的“攻城掠地年”，各方将在补贴、玩法上进行较量，以吸引商家入驻，这对那些“散兵游勇”的购物 来说，也是聚客引流、提升销售的难得契机，而随着购物 的“选边站队”，我国数千家购物 可能分裂为几大阵营，这种局面对行业的长远发展有何影响，值得观察。
四、渠道下沉，资源匮乏，机会之窗正在收窄。
据了解，我国8成左右的购物 集中在一二线城市，许多地方早已布局饱和甚至严重过剩，空白点极其有限，更多地可能是在盘活存量上做文章。但很多零售企业都有自己的“购物 战略”，挥洒的舞台只能“一路向下”。
世邦魏理仕调查显示，2014年全球在建购物 总面积为3900万平方米，其中亚太区在超过3200万平方米，超过60%的面积都在中国。到2018年，预计将有6146万平方米的新增供应陆续开业入市，占现有存量的63%。按照一个购物 覆盖人口指标，我国购物 的大饱和度为6500个，但是目前已有4700个，同时还有大量规项目，按照这样的状态，全面过剩为时 。
在一二线城市购物 市场渐趋饱和、竞争激烈、成本攀升的背景下，三四线城市凸显新的发展空间的机会。数据显示，我国三四线城市占城市人口53%，而购物 占比仅16.5%，数量相对较少、消费模式面临转型、消费体验亟待提升，加上方兴未艾的“造城运动”，购物 的渠道下沉 想象空间。
仲量联行数据显示，美国平均每1000人拥有1500平方米的零售物业面积，而中国仅为235平方米。这并不能说明我国购物 是一种奇缺资源，反而恰恰说明一线二线城市逐渐饱和，三四线城市需求尚未被填满这种不对称现象，尤其是高品质、 管理和差异化经营的体验式综合体项目极度缺乏。
但是，物业标准低、规范度差、招商难、 低等问题困扰着三四线城市购物 发展。研究机构发现，同样的品牌，在三四线城市的客单价和平效基本仅是一二线城市的60%左右。
这或说明，三四线城市的饱和度虽低，但也决非购物 经营的乐土。事实上，相当多的地级市甚至县城都有不少购物 ，如安徽芜湖的购物 就已经泛滥成灾，间隔距离不足3公里，家家人气不足;河南某县城，城区人口20万，半径几百米商圈内购物 就有好几家，经营惨淡。
购物 渠道下沉的时机也不会太多，当前和一二线城市相比是个机会，但也可能是陷阱，发展前景亦难预料。这主要源于消费人口、消费能力、品牌资源、运营专业能力的局限。三四线城市由于人口密度低，消费力相对于一二线城市普遍较弱，购物 可能更强调全客层、包容性、大而全，跨界虽有空间，但唱主角的业态恐怕还是餐饮、影院、儿童娱乐等，“去零售化”的可能性不高，避开同质化、走出差异化更难。
五、转型艰难，开放共融，百货店化或是发展方向。
我国购物 大的问题可能在于规划无序、发展失速，增长过快、数量过多带来包括招商困难、同质化严重、专业人才匮乏等一系列问题，再加上经济下行、电商冲击、消费转型，各种问题叠加放大，致使购物 整体增长乏力、盈利困难，面临严峻的转型压力。
“僧多粥少”的局面之下，以往的“原生态”营运模式很难适应未来竞争，定位主题化、经营差异化、营运精细化才能突出重围。如K11的艺术风格、宜家荟聚主打“快时尚”、万达城专注文化旅游、科技、演绎秀场互动之路等，明显与众不同。但这类的购物 毕竟很少，大多数还是相同的业态、雷同的布局、“撞脸”的品牌，难以走出同质化的怪圈，急待转型调整。
建筑设计上的创新、景观营造的创意、服务体验上的创造，都是差异化的努力方向，但这些还不是核心的东西，差异化设计也不是搞怪式的，关键是要有几个特色定位、核心竞争力定位的主力店，要有几个能聚客引流的品类、业态，没有几个引爆客流的东西，很难形成特色和竞争力。
但是，为什么零售商开发经营的购物 普遍优于地产商?因为前者的购物 中更多融入了百货店的运营模式，首先它有自己的主力店，如永旺梦乐城的永旺综合百货，宜家荟聚的宜家家居，万达广场的影院、酒店、宝贝 等，这些资源 ;其次，它更多地融入了百货店的经营手法，在营销、推广上实施整体策划、整体运作，也就是说，这些成功经营的购物 表现出了高度的百货店化。
过去那种把购物 理解为房地产物业管理的意识是一种孤立的、片面的判断，这完全跟零售和商品经营割裂开来。购物 现阶段的定位、发展虽然要具备引导消费、趋势导向的诉求和能力，但基于消费习惯和人气需求，仍然要从消费意愿出发，科学布局业态、品类。如果让购物 完全去做物业经营或者娱乐，对消费者来说体验感、功能消费需求都可能会 低，也就是说，一味的“去百货化”甚至“去零售化”同样难以成立， 是对三四线城市的购物 来说。
我国购物 不像国外的购物 直接招进品牌商，更多的是以品牌代理商入住为主， 是到三四线城市，与百货店并无二致。国外购物 多以资产管理的方式去做，而中国购物 招商、营运表现出了高度的“百货店化”。导致购物 坪效远低于百货店坪效的问题在于有些购物 采用了介于资产管理模式和百货模式之间的单一原始的租赁模式。
购物 的本质是经营客流，属“节日经济”的典型代表，“逢节必火”是其主要特征之一，因此，好玩、有趣才是 道，这就对经营者的资源整合能力、活动策划组织能力、宣传造势能力、会员服务能力提出了很高的要求，如果你只是物业式管理，只知商家的租金而不知其销售，还是一盘散沙式的管理模式，显然无法玩转“节日经济”。
激烈竞争之下，购物 早已是微利行业，扩销增收、精细管理、节支控费也是能否盈利的关键因素，改变单一的盈利模式，甚至适应引入自营，都是提升购物 值的努力方向。但这些都要求购物 对业态、品牌、商家有较强的掌控力，能对各种资源实行有效整合配置，这也是百货店化的主要表现形式和运营手段。学习、借鉴其它零售形态之长，从 、合作、营运等维度进行模式重构，改变“物业公司式”的粗放、原始管理，实施精细化、精准化、专业化运营管理，是我国购物 面临的一大课题。
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