[摘要] 成都 商务区将在2016年迎来总体量约40万平方米的 写字楼项目;住宅方面,除却一线城市,三、四线城市仍有大量未售库存,按当前成交节奏恐消化期长达34个月。
2015年12月30日， 太平戴维斯发布《中国房地产市场2015年回顾与2016年展望》报告，《报告》显示，2015年的大亮点莫过于 政府转变风向，以更加开放、市场导向的政策取代了前期的限制性政策。对开发商而言，开发商通过发行国内债券、股票上市等方法寻求债务重组，将人民币贬值的风险降至低。央行多次下调利率，导致息票利率下滑，也为开发商带来利好。随着实力较强的开发商并购弱势对手、提供价格优惠，市场将推进更深层次的整合。
在成都，“成都 商务区将在2016年迎来总体量约40万平方米的 写字楼项目。尽管‘一带一路’、‘创业天府’等政策可为当地的商务拓展带来利好，但新增供应无疑会进一步向市场施加下行压力。”而在住宅方面，除却一线城市，三、四线城市仍有大量未售库存，按当前成交节奏恐消化期长达34个月。
写字楼市场转型
新增供应进一步向市场施加下行压力
《报告》指出，城市主体规划区是写字楼新增供应的重要来源，即便在上海、北京等显要一线城市也是如此。主体规划区虽然起步缓慢，但往往具有低成本 ，不仅受到政府支持，还有发达的交通网络将之与现有商务区便捷相连。
2015年众多开发商转型“轻资产”模式，意味着商业物业尤其是写字楼市场的 权格局发生改变。写字楼自住业主与机构 者的大宗 活动，以及房地产 信托（海外上市的中国房地产 信托以及具有中国特色的房地产 信托）的出现，将使写字楼市场发生转型，同时为资产管理商提供机会。
在政府支持下，新的需求驱动因素正不断出现，包括互联网与“互联网+”公司、高科技以及绿色技术公司。同时，由于政策在经济放缓的背景下出现相应调整，一些主要租户的空间需求增加，尤其是金融类公司。其中，证券经纪公司、P2P贷款公司、商业与 银行、保险公司的业务迎来迅速增长。为响应中国继续推进创新创业的要求，业主与 者开始打造共同 空间，例如 3Q、孵化器以及由废弃仓库改造而成的创意 空间。诸如亚洲基础设施 银行（亚投行）、“一带一路”以及自由贸易区等大型战略计划，可以增强中国与邻国的贸易、 及商务联系，刺激写字楼需求增长。 者在 地段的写字楼项目上看到更高价值与更大 ，因而对改造年代较久的非写字楼物业表现出日益浓厚的兴趣。
面对业务增长放缓、利润压缩的双重困境，企业开始寻求降低运营成本，其中房地产成本占较大比重。这些企业拥有多种选择：搬入租金较低的非 写字楼；迁至较偏远的非 地段；削减员工；或是在不裁员的基础上发挥创意，减少租赁面积并提高空间利用效率。创新 解决方案包括 桌轮用、多功能共享空间以及存储管理。
随着建筑质量、通达指数及配套设施的继续改善，商务园区与写字楼园区继续吸引着 者与租户的兴趣。同时，各类公司也在往非 地段迁移，在满足扩张需求的同时减少运营成本。
太平戴维斯华西区研究部、项目及开发顾问部负责人罗元均在谈到成都写字楼市场现状时表示：“在成都，写字楼供应过剩的局面预计会延续至2016年，势必加剧业主间的租户竞争、推动租金进一步下滑。面临此种行情，业主需要加强创新才能生存并取得长足发展。一些业主正在考虑走这样一步关键的棋：扩充租户服务范围，搭建租户服务操作平台，推进城市写字楼市场朝着服务业的方向演变。”
“成都 商务区将在2016年迎来总体量约40万平方米的 写字楼项目。尽管‘一带一路’、‘创业天府’等政策可为当地的商务拓展带来利好，但新增供应无疑会进一步向市场施加下行压力。”太平戴维斯华西区董事长胡裕华如是认为。
利率下调
或将进一步刺激住宅市场
随着更多 者与求职者涌入领先城市，中国住宅市场将继续以双重速度发展，这是国内房地产市场的典型特征。住宅与土地在价格以及存量上的差距已在去年基础上进一步拉大。
重要城市的住宅价格不断上涨，同时利率与贷款利率不断下调，意味着越来越多的购房者将贷款购房。因此，后期的利率变化将给住宅市场带来更大影响。通胀率较低、经济疲弱，似表明利率的进一步下调或将在短期内进一步刺激住宅市场。二胎政策的全面放开预计会对房地产市场带来影响，具体体现在刺激改善购房需求以及中等户型（三居室）需求等方面，尽管影响相对有限。城市政府有意增强住宅及年轻专业人才 的经济可承受性，同时在尽量避免增加总开发面积的前提下增加住宅供应数量。因此，政府再次出台住宅面积限制措施，鼓励开发商建设小户型单元。
不断上涨的拆迁成本、日益加剧的土地竞争以及更加紧缺的土地供应，共同将领先城市的土地价格推至历史高水平。因此预期住宅价格也将再度攀升。住宅项目开发成本已升至历史高位，开发商出于分担融资压力、降低风险的考虑，越来越多地选择合资模式。此外，还有不少开发商通过购买现有项目的股权参与开发，而非自行参与土地竞拍；项目原开发商迫于负债压力转让部分股权以释放资本。
受住宅销售市场持续强劲走势的提振， 者与开发商也在寻求将单一产权住宅楼（常为服务式 ）改造成销售项目。投入成本增加、总价上涨，意味着必须严格按照更高标准进行规划、设计、施工以及装修，才能使住宅成品显得物有所值。
高科技与环境控制在新项目中得到更加普遍的应用，如物联网以及集成PM2.5空气净化器。临近2015年末，开发商完成销售目标的压力缓解，故而在制定2016年销售目标与价格时带有更高预期。重要住宅开发商将加速整合，因为规模较大的机构不仅可以更低利率获得更高额度的贷款，还能从过度负债的开发商那里择优收购佳项目进行开发。
胡裕华在谈到成都市场表示，“休闲的生活节奏、适中的生活成本、友好的民风以及美味的菜肴，成就了成都这座极为宜居的城市。再加上经济增长强劲、政府大力支持、财富500强公司纷纷入驻，成都成功吸引着大量年轻人才来此就业、定居。预计中低端住宅成交量将迎来上涨， 板块成交稳定。”
在罗元均看来，“2015年成都一手住宅板块呈现供需两旺的局面，这与多重政策利好、开发商确信市场复苏有一定关联。市场开始呈现回暖迹象，然而后市将迎来大量新增供应；除非未售库存得到部分消化，否则在可预见的未来价格将难以上涨。”
跳出常规思维
成都 市场仍具吸引力
2015年8月人民币突然对美元贬值， 者不得不在浮动汇率下重新进行 评估。虽然 交易主要基于房地产项目以及市场行情，但汇率浮动等其他因素也应纳入考虑范围。
以中国为目标市场的国际基金中，核心基金及核心增益型基金所占的比重日益增加。短期资本 、市场基本面走弱，更有利于进行对防御性资产的长期 。利率不断下调， 者继续追寻更高 ，开发商倾向“轻资产”路线，这些共同推动具有中国特色的房地产 信托市场的发展。尽管市场基本面走弱，但在通胀率较低、经济增长缓慢的背景下，利率的进一步下调预计会使资本化率进一步压缩。 重心仍将集中在一线城市，然而房价不断上涨、 率持续压缩，会使潜在 机会的吸引力有所打折。随着二线城市供应过剩局面愈发清晰，2016年会有更多卖家看空市场并出售资产。
《报告》显示，随着市场的演变，部分项目无法满足新时代要求， 者开始考虑进行项目改造，以释放物业价值。只需假以时日，等到土地售价高于陈旧项目，旧项目改造的价值与依据便不言而喻。
随着项目竞争升级、价值不断刷新， 者需要越来越多地跳出常规思维。替代资产类别（如呼叫 、学生 与停车场）依然属于利基市场，货币化或规模化难度较大，但由于专业化程度更高，其带来的 或显著高于传统资产类别。此外， 者也可以低于市场的价格购买不良债权从而释放资产，或将多个小型资产打包成大的资产组合。
“成都正继续增长、发展、成熟。临近2015年年末，成渝高铁开通运行，成都地铁4号线通车；地铁3号线计划在2016年通车，成都天府国际机场也将在2016年开工建设。城市继续 基础设施，以加强成都与其他城市的联通，推进成都市内各区的融合。这将有助于增强成都的商务与 吸引力。”胡裕华认为。
“尽管各类物业面临供应过剩问题，成都对于眼光长远的 者仍具吸引力。市场的短期调整给业主带来巨大压力， 者可以发现一些不错的 机会，以 实惠的价格收购高品质开发项目。”罗元均说。
节约运营成本
酒店市场的利润空间日益压缩
在《报告》中提到，2015年酒店市场，由于人力成本不断上涨、酒店间客源竞争激烈，酒店市场的利润空间日益压缩。面对经济发展困境，公司不得不重审开支以节约运营成本，其中包括降低酒店入住预算。此外， 政府积极推进反腐，限制政府官员入住五 酒店。这两方面原因共同导致中 酒店的入住需求相应减少。
而对于酒店宾客而言，尤其是休闲旅行者日益重视体验式旅行，倾向于入住带有一定文化、历史与品牌故事的精品酒店。中国新兴中产 日益壮大，非基本的休闲消费需求逐渐增加，将为旅游胜地或娱乐/休闲场所附近的酒店度假村带来大量客源。中国成功申办2022年冬季奥运会，预计会为滑雪场木屋的行情带来利好，主题公园相关的酒店也将受到更多关注。 太平戴维斯中国市场研究部负责人简可称，“中国酒店市场经历严冬后开始呈现复苏迹象，一线城市的酒店入住率有所提升。国内旅游继续增长，且近期有迹象表明境外游也迎来反弹。此外，中国政府将国内旅游及消费视为经济增长点予以大力支持，上海迪士尼即将开业，更有多家主题公园宣布开建，这些都将利好中国酒店市场。”
新的 酒店品牌继续进驻领先城市，上海、北京等城市现已成为酒店品牌国际网络的重要板块。以锦江为代表的国内领先连锁酒店品牌将继续打造扩张平台，向多级领域延伸；同时通过并购拓展海外市场，以服务于不断增长的中国出境游市场。同时，新的酒店开发项目更可能侧重于满足中产 的需求，而非追求奢华定位。充分理解并欣赏有限服务理念、强调品质的项目应能更好地立足于市场。
“酒店市场正经历整顿，发生了一些高调并购交易，包括万豪与喜达屋、锦江与铂涛。新公司旗下管理品牌众多，将需要合理分配资产组合，不排除出售部分品牌、创造新 机会的可能。由于中国酒店市场供应严重过剩，酒店品牌想要实现差异化需付出更多努力以，此外还需专注于提升客户忠实度，升级技术方案，通过更完善的网络平台与客户直接联通。”太平戴维斯中国酒店部助理董事陈姵君表示。
文/郝淑霞
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