[摘要] 自2014年开始,中国的房地产行业已褪去往日高增长、高利润率的光环。2015年,随着货币政策及行业政策的频繁松绑,从短期来看,地产行业正在艰难复苏的过程之中,从中长期看,中国房地产行业依然任重道远,未来将有更多房企或借助产业政策推动、或开拓企业转型战略,以寻求企业的生存和发展。
自2014年开始，中国的房地产行业已褪去往日高增长、高利润率的光环。2015年，随着货币政策及行业政策的频繁松绑，从短期来看，地产行业正在艰难复苏的过程之中，从中长期看，中国房地产行业依然任重道远，未来将有更多房企或借助产业政策推动、或开拓企业转型战略，以寻求企业的生存和发展。
畅想一：地产 难有起色，仍将拖累2016的经济增速。
从2014年起，以服务业为代表的第三产业在中国GDP的累计同比贡献率已超过以 制造为代表的第二产业，以 和生产为特点的传统房地产、工业制造类企业盈利环境正在迅速恶化。
2016年房地产对经济的拖累将更为严重，房地产 增速有可能进一步下行。这主要与房地产正处于行业的中长期拐点有关，具体而言，房地产 数据由2013年末的19.8%一路下降至2015年11月的1.3%，2015年1-11月新开工面积下降14.7%，土地成交价款同比下降26%。
这也是因为，自2013年以来，房地产的新开工面积已经高于实际需求，同时在范围户均实现1套住房，需求与供应出现了结构性变化。
2016年行业 增速有可能进一步下行，预计2016年房地产 增速同比增长1%，新开工同比增长-5%，土地成交价款同比增长3%。
畅想二：政策扶持仍将延续，但结构性因素使政策有所受限
2014年末及2015年，在整体宏观环境面临压力的背景下， 定调要稳定住房消费，采取多轮金融信贷政策发力，改善市场环境，以求促进需求入市。
与此同时，各地因城施策出台了一系列宽松政策，基本上以公积金政策调整为主，外加财政补贴和税费减免等等，目的依然是刺激需求 是改善性需求的释放。
但由于受到金融风险的制约，政策施力的空间有限。与2008-2009的经济周期相比，政府在全面放松购房管制上更为谨慎，金融风险是决策层考量因素之一。因为城市间结构性的问题存在，政策上无法完全逆周期操作。当前一线城市可售库存已明显改善，新开工下滑使得2016年的供应不会大幅增加，若大规模刺激需求，将使得一线城市的房价面临大幅上升的风险。
畅想三：三四线高库存城市，将是政策扶持的着力点
尽管我国整体已实现户均一套房，但一线城市由于拥有稀缺的资源禀赋和持续的人口流入，预计在较长时间内仍将处于供需紧张的状态。相比之下，广大三四线城市由于过去几年大规模的土地供应和开工，库存依然很高。
2015年12月举行的 经济工作会议提出从加快农民市民化、户籍制度改革和鼓励开发商适度 等六大举措，强调化解房地产库存，因此可以判断2016年政策环境仍将延续宽松，而三四线城市仍然会是政策主要着力点。
畅想四：销量增速将显著放缓，城市分化会持续
2015年，在持续降准降息及宽松货币政策刺激下，前11个月商品房销售面积同比增长15.6%，全年销量有望创历史新高，但城市间的差异却很明显。在销量持续回升背景下，以深圳、上海为代表的一线城市房价大幅上涨，前11个月同比平均上涨19.5%，远高于二线城市的上升0.7%和三线城市的同比下降2.6%。
2016年，城市分化仍将延续，市场整体销量增速将放缓。从2014年“930”政策以来，市场已持续回暖一年多，需求已经被透支，政策的边际效应不断递减。并且，尽管2015年市场成交火爆，但前11月土地购置面积同比下降33.1%，这意味着2016年不会有较大的新盘供应来带动销量，需求及供应端均不支持房地产销量的持续增加。
因此，一线城市及部分二线城市仍将延续量价齐升的发展趋势，但三四线城市楼市处境会比较艰难。
畅想五：地价高企，行业利润率下行趋势未变
2015年以来，随着一线城市的房价上涨，带动地价持续上涨。近期深圳、上海等地 频出。目前，新房开发整体增量空间有限，龙头房企都在回归一二线城市，核心城市土地竞争愈加激烈，地价已透支未来房价上升空间。
尽管一线城市房价大幅上涨，但仍低于地价涨幅，行业利润空间正在不断压缩。2015年前三季度，行业毛利率及净利率分别为28.3%和9.6%，较2014年全年分别下降3.92个和2.13个百分点，2016年行业利润率将继续下滑。
畅想六：龙头房企强者恒强，集中度进一步提升
2015年，龙头房企利用其品牌及资源 ，行业集中度持续提升。根据克尔瑞的统计数据，前三季度行业前十的开发商销售面积市占率由2014年末的10.5%提升至11.9%，前五十名的开发商市占率由18.9%提升至20.4%。
考虑到2016将有更多中小房企或破产、或被兼并故而退出市场，行业集中度将进一步提升。
畅想七：房企转型方兴未艾
地产行业已步入白银时代，房企布局由扩张转向收敛。而核心的城市土地竞争越来越激烈，高昂的地价已透支未来房价上升空间，因此房企盈利空间被不断压缩。展望2016年，行业利润率将会继续下滑，所以更多的房企都会加入转型的大军。
畅想八：“十三五”开局之年，国企改革有望加速
自十八届三中全会吹响国企改革的号角以来， 及各地产政府相继出台了多项国企改革方案，部分国企亦先行试点。国企改革是培育和释放市场活力、优化资源配置的重要举措，将继续贯穿“十三五”规划。
从国有上市房企的改革进展来看，仅有少数房企先行试点国企改革方案，大部分国有企业仍未有实质性方案出台。而2016年作为“十三五”的开局之年，会有更多央企及地方国企将加入到国企改革的大军，资源整合、员工激励都会是其改革的主线。
畅想九：险资举牌地产仍将存在
近期保险举牌上市公司受到市场持续关注，尽管保监会収言表示举牌险资面临多重风险，规定保险机构举牌上市公司需要披露资金来源、 比例、管理方式等信息，监管层面已明显有所收紧。但在资产配置荒及负债端成本高企的背景下，加大高 权益类资产配置仍将会是保险公司的发展趋势。
从目前被保险资金举牌的地产公司来看，在共计28家被保险资金持有的地产公司中，25%是以获取重大影响争取控股权为目的，46%是看好公司一线城市资产价值或未来发展，还有29%是中小市值的公司，那就代表看好公司转型的前景或是壳资源价值。
在资产配置荒背景下，保险公司举牌上市公司的趋势仍将延续，而低估值、高分红、高股息的蓝筹地产及具有壳价值的小地产公司还是会受到险资的青睐。
畅想十：完成房地产行业“营改增”试点
自2011年国务院、财政部及国家税务总局下収营改增试点方案以来，包括交通运输、现代服务业及电信等多个行业已开展“营改增”试点。目前，仅有房地产、建筑业、金融业和生活服务业未纳入试点，而此前 已明确要求在“十三五”期间完成"营改增"改革任务。
近期财政部表示，2016年将全面推开营改增改革，将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入试点范围，预计房地产行业"营改增"试点能在2016年完成。
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