[摘要] 回顾2015年整年的商业地产，相比前几年的高歌猛进发展，2015年商业项目开业速度有所放缓。受电商的冲击、商业项目过剩等综合因素影响，不少商业项目选择推迟开业，避开商业地产“寒冬”期。
回顾2015年整年的商业地产，相比前几年的高歌猛进发展，2015年商业项目开业速度有所放缓。受电商的冲击、商业项目过剩等综合因素影响，不少商业项目选择推迟开业，避开商业地产“寒冬”期。尽管如此，2015年全年仍然新开业356个大型商业项目，新增商业供应量约3437.28万㎡。万达依然开足马力，一年新开26个项目，让其他企业望尘莫及，华润置地、太古地产、恒隆等也相继发力，为2015年商业地产贡献 项目。
本文将从项目体量、开业时间、城市分布、项目定位、主力店、企业等角度为你解读2015年商业项目开业情况。
（一）2015商业供应量分析
一、新增商业供应量约3437.28万㎡
据不完全统计，2015年共新开业356个大型商业项目，比2014年底预测的480家减少100多家。新增总商业供应量约3437.28万㎡，距2014年底预测的2016年、2017年新增购物 建筑面积4929万㎡还有很大差距。2015年中国购物 发展速度放缓，前几年商业地产过热发展后遗症出现。
二、供应量区域分布
华东区域领先东北和西南不如预期
从开发总量区域分布来看，华东地区（上海、江苏、浙江、山东、福建）新增商业面积约1305.5万㎡，领先其他区域。华中地区（湖北、湖南、河南、江西、安徽）华南地区（广东、广西、海南）地区次之，西南地区（四川、重庆、云南、贵州、西藏）紧随其后，华北（北京、天津、河北、山西）东北（黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古）差距不大，西北（甘肃、宁夏、新疆、青海）地区供应量少。
华东地区商业供应量领先其他区域。一方面，上海、南京、杭州、苏州等一二线城市对商业项目具有吸引力。另一方面，区域内经济发达，三四线城市居多，随着一二线市场竞争趋于饱和，拥有广阔市场空间和相对宽松竞争格局的三四线市场，越来越多吸引地产开发商进驻。比如，新城控股2015年开业的5个吾悦广场均在该区域的三四线城市。
西南地区新增供应量不足400万㎡，远不如市场预期。戴德梁行曾预测， 2015年重庆将新增122万㎡商业供应量。同样，有数据也预测昆明2015年将新增300万㎡商业供应量。
而由于此前该区域商业项目过热发展导致商业供应量严重过剩，加之电商冲击，商业项目面临招商和运营难题，很多项目选择延迟开业，甚至有部分处于停工半停工状态，导致真正新增商业供应量和预测有很大差距。
东北地区也面临和西南同样的境况，很多项目选择延迟开业。比如沈阳，原定2015年开业的商业项目有18个推迟到2016年开业。
三、不同体量项目区域分布
从项目体量区域分布来看，不管是10万㎡以上的巨无霸项目还是5万㎡i型项目，华东地区数量都多于其他区域。主要是由于华东覆盖区域面积大，经济发达，既需要大体量的城市级商业项目，又需要与大型社区相配套的社区型商业。
华南是 一个5万㎡以下商业项目多于10万㎡以上商业项目的区域。华南区域商业项目主要以广深两个一线城市为核心，而深圳今年下半年开业的十多个购物 有近半都是社区型购物 ，万科、保利等企业也频频在广州开业社区商业项目。
西南地区商业项目主要集中在成都、重庆及昆明三大城市，导致商业项目大体量居多。
四、不同体量商业项目占比情况分析
大体量商业为主 社区商业逐渐增长
新增商业项目超10万㎡商业项目占比达38.7%，介于10万㎡和5万㎡之间的占比达30.6%，小于5㎡方的占比接近25%。
一方面，新增商业项目仍以大体量为主。
在体验经济当道情况下，大体量能容纳不同的业态，利于 购物环境打造，各商业项目纷纷向大体量看齐。万达、华润置地、大悦城、太古地产等商业地产巨头本身实力雄厚，不用担心招商运营问题，推出众多大体量项目，推高大体量项目占比。
另一方面，社区商业呈现增长趋势。
当下，商业项目过剩，电商冲击等导致购物 遭遇招商运营共同难题，小而精的社区商业能降低招商运营风险。此外，社区商业主打社区，利于破除商业项目同质化问题。万科、保利等传统住宅地产大佬均开始加码社区商业，今年分别开业了广州万科里、保利时光里二期等社区商业。
（二）2015新项目开业时间分析
从项目开业时间段来看，三四季度依然是开业的旺季，但是各季度数量差异并不十分明显。受国庆 周影响，三季度共开业106个商业项目，位于各季度开业商业项目数量之首，但受商业“寒冬”影响，部分项目延迟开业，第四季度未能延续三季度强劲态势。
从具体月份时间段来看，商业项目月度开业数量差异化明显。受五一、十一、元旦、春节等节假日影响，商业项目开业高峰期集中在1月、9月和12月三个月， 2月和5月也出现开业小高潮。
受国庆 周影响，9月份集中开业66各项目，为全年项目开业数量多月份，而3月则是全年开业项目少月份。
（三）2015新项目区域、城市分布
华东地区以131个开业项目数量 其他区域，华中57个项目数量居第二位，华南54个项目紧追其后，西南也有突出表现，新开40个商业项目，华北东北和西北三地开业数量均不超30个。
上海一年新开23个商业项目，当之无愧成为开业项目多的城市，南京和武汉紧随其后，并列第二位。
上海作为中国的经济 ，经济发达，市场广阔，商业项目进驻意愿强烈。
除了传统的五大市级核心商圈和已形成的 的次级商圈外，随着人口逐步向城市边缘迁徙，上海新兴的社区型商圈近年来不断兴起，未来上海的绝大部分的商业供应量主要集中在新兴商圈。此外，随着上海庞大地铁网络的建成，地下空间日益受到商业项目的追捧。
南京作为六朝古都，又是长三角城市群的核心城市之一，自古以来商业氛围浓厚，商业项目进驻意愿丝毫不逊于上海。
武汉作为中国中部地区的经济 ，商业发展空间较大，辐射作用强，不管是外地企业还是武汉本土地产企业，在武汉开发意愿强烈。
（四）2015新项目定位分析
中端项目为主 社区商业比重在增长
从项目定位来看，新开商业项目仍以中端项目为主， 商业项目所占比重少，社区商业所占比重也不多，但呈现增长态势。
受反三公消费、经济下行以及建设自贸区的影响， 品消费大受影响， 购物 扩张谨慎。
社区商业虽然所占比重不多，但社区商业的差异化特征已成为购物 破除同质化转型的一个重点方向，未来社区商业的比重将逐步增加。
（五）2015新项目主力店分析
据不完全统计，影院、儿童业态仍是购物 青睐的主力店，精品超市日益成为购物 热衷引进的超市门店，百货、家用电器等主力店在衰弱。于此同时，集合店、书店等成购物 新兴主力店业态。
百货是计划经济时期的产物，与现今的商业百花齐放、讲究新鲜感和体验感的大环境不相适应，百货主力店日益被购物 抛弃。2015年开业的购物 中，引入百货的商业项目越来越少，就是曾经作为万达广场标配的万达百货，也遭遇了“抛弃”的命运。
2015年开始，万达大刀阔斧对40家万达百货进行调整，关闭或压缩百货业态面积，今年新开业的25家万达广场只开业了11家万达百货。
万达影院开业数量多 大地影院表现突出
影院业态中，万达影院开店多，达29家，除进驻25家万达广场外，还进驻了其他四个项目。截止12月31日，万达院线拥有已开业影院达218家，计划到2016年底将建成影院260家。此外，万达院线不断在在国内外并购，通过收购影院资产，进一步提高城市覆盖率，提升对影院市场的控制能力。
此外，中影、CGV、星美和大地影院2015年都有突出表现。
精品超市受欢迎 所占比重增长
超市方面，虽然零售市场需求不旺，关店潮依然在继续，但目前超市还是作为主力门店被购物 引入，不过 精品超市日益受追捧，所占比重在增加。
从定位来看，进驻数量上，依然是传统超市占主力。 精品超市的品牌数量和进驻的数量在不断上涨。据统计新开购物 共引进了Ole’、BHG精品超市、blt精品超市、百佳精品超市等11个精品超市品牌，进驻数量达27家。
从数量来看，受零售大环境低迷和线上生鲜电商的冲击，超市拓展的势头有所放缓。大型超市纷纷改变单一大卖场业态，向线上线下全面融合发展的O2O 经营模式转型，纷纷加码线下社区生活超市和线上电商服务平台布局。
儿童业态增长迅猛 发展前景看好
数据显示，目前，我国12岁以下儿童达2.9亿，18岁以下青少年已接近4亿，青少年消费支出已占整个家庭收入的25%，且以每年9%以上的速度递增。儿童业态将成为购物 “人气磁石”，各大购物 纷纷加码儿童业态。
数据显示，目前我国儿童业态商业总面积已达到916.1万平方米，儿童业态在购物 占比由5%上升至15%，近两年提升尤为显著。
儿童业态配比也由过去单一的儿童零售向儿童 、儿童拓展、儿童职业体验、儿童游乐、儿童餐饮、儿童摄影、母婴服务等多元业态发展。
随着二胎政策的全面放开，我国儿童人口将再度迎来大幅增长，儿童业态将迎来更广阔发展空间。
集合店、创意书店新兴主力店兴起
品牌集合店不仅可以让多品牌分担店铺租金压力、降低运营成本，还可以增加顾客停留时间，进而提高成交率。近几年，品牌集合店也越来越受购物 青睐，甚至有取代百货在购物 地位的趋势。i.t集合店、SETAN BEAUTY集合店、BASIC HOUSE集合店、ATTOS集合店等集合店都是近年来兴起的热门集合店。
此外， 创意书店也日益成为继影院、餐馆、儿童游乐场之后，购物 又一新宠。甚至在一线城市，书店已成为购物 的新“标配”业态。诚品书店、方所、西西弗书店等无疑成为购物 一道亮丽的风景。
（六）2015新项目所属企业分析
万达、华润置地、太古地产等名企云集
从企业来看，2015年商业项目开业可谓海内外名企云集。万达、华润置地、大悦城地产、银泰等商业地产大佬一如既往开足马力前行。
万达全年贡献了25座万达广场和一座西双版纳旅游度假区，稳座开业数量霸主位置。
2015年开始，万达启动第四次转型，宣布将从房地产为主的企业转向服务业为主的企业，形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。在地产业务上，万达开始“避重就轻”，加快发展步伐，主推“轻资产”战略，未来投建万达广场的全部资金由别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理。
轻资产能确保万达广场更快速地大面积复制。 2016年将开业50座万达广场，其中超过20个是轻资产项目，2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。
华润置地以青岛万象城、赣州万象城等7座项目的开业量紧追万达。华润新开业的商业项目均选址在二三线城市，反映了华润置地深耕二三线的发展战略。
不过，在二三线城市毛利率下降后，由吴向东执掌的华润置地开始重返一线城市，加速在一线城市跑马圈地。据华润置地财报数据显示，仅2015年上半年，华润置地斥资383.8亿元增持了10宗土地，其中仅北京、上海区域拿地支出便高达244.72亿元，未来华润置地将有更多的项目落子一线城市。
银泰也不甘落后，开业了5个项目。
苏宁2015年在商业地产领域表现突飞猛进，新开业了9座苏宁广场。
此外，来自港台的太古地产、恒隆地产、新光三越、诚品集团，来自海外的永旺、凯德等也加入商业地产开业项目争夺大战。
相比于大陆本土企业，港台和外资企业在商业地产方面有更多的 。
资金方面，融资渠道更多元和便利，方便大体量商业项目的建设和长期持有。政策方面，港台和外资企业在拿地等方面拥有政策上的 。招商方面，港台和外资企业对品牌有更大的吸引力，招商压力相对更小。运营方面，从事商业地产时间长，操盘经验丰富，运营能力更强。
在发展模式上，港台和外资型购物 主要选址在一二线城市，以城市级别购物 为主，体量达，进驻品牌多，成为城市新商业 。
纵观2015年中国商业地产发展的这些数据，可见2015年中国商业地产呈现以下这些特点。
从供应量来说，虽然新增3437.28万㎡商业供应量，但与此前预测的数据还有一定差距。
从体量上来说，还是以大体量商业项目为主，小型的商业项目数量在增长。
从定位来说，中端项目依然是市场主力， 项目扩张谨慎，社区商业呈发展态势。
从主力店业态来看，影院、儿童业态仍受欢迎，精品超市日益取代传统超市，百货家电已在衰落，集合店、书店等成购物 新宠。
从企业来看，国内外商业地产大佬争相开战，热闹飞凡。
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