[摘要] 在万达国际医院如约降临秦皇寺板块后仅半月过去,秦皇寺板块又放大招。
在万达国际医院如约降临秦皇寺板块后仅半月过去，秦皇寺板块又放大招。
今日天府新区推出地块位于红星路南延线以东，正公路以北，合462.2549亩。该地块为商业兼容住宅用地，并涵盖文体娱乐用地，考验开发商商业、文体及住宅等多方面的操盘实力，打造难度较大。
根据国土局出让规划，本次出让地块合462.2549亩，起拍价为121万元/亩。该地块性质属于二类住宅兼商业用地、文体娱乐用地，其中可兼容的商业建筑面积占计入容积率的建筑面积的比例不大于10%。二类住宅兼容商业用地（面积231.0631亩）计入容积率的总建筑面积不小于15.5万平方米，且不大于30.8万平方米，总建筑密度≤28%；高层主体建筑高点应满足航空限高的要求。
未来又一个综合性改善大盘？
专家指出，该地块周边云集成都万华、四川兴业、四川福润等本土开发商，开发产品以独栋、联排、高层等 改善类住宅为主，就市场表现来看，区域内项目之间差异较大，高层价格区间在7000元/㎡-15000元/㎡，别墅价格区间在8000元/㎡-30000元/㎡，去化整体缓慢。区域内缺乏大型商超、基础儿童游乐设施以及公立学校。
观察员实地探访发现，该地块仍保留拆迁后的状况，建筑垃圾遍及各处，地貌不平整，部分地区有植被覆盖。值得一提的是，项目交通配套完善，天府大道、红星路南延线可市区。但地块的短板在于周边属于待开发区域，商业、医疗、学校配套不完善。
该地块面积合462亩，涵盖住宅、商业、文体娱乐，无疑是一个综合性的大盘，有较长的开发周期。对此，西南财经大学副教授刘璐分析指出，该项目的 在于具有231亩二类住宅用地，规模较大。难点是伴有较大体量的文化、游乐设施用地，对开发商的游乐场运营经验提出考验。
通过分析周边项目的商业业态，专家表示，该地块周边项目住宅产品仍以 别墅为主，商服及康体设施以较 的形式存在；消费高且较单一，若有开发商拿下该地块，建议住宅面积占总面积的65%，商业面积占25%，文体娱乐部分占10%左右。
地块实景图
文体娱乐商业+秦皇寺商务区=？
就地块周边现状来看难以让人产生在此置业的冲动，但地块所在区域的未来规划，却让人信心倍增。
专家指出，该地块位于秦皇寺 商务区，发展 较大。事实上，秦皇寺 商务区历来被看作是天府新区的核心区，近两年也公开出让多宗会展、商业等用地。而本次出让地块位于政府重点打造的秦皇寺核心商务区，规划完善，未来 。
倩同时指出该地块所在区域定位 ，客群窄，购买力有限；目前居住人气不足，导致招商困难，容易形成恶性循环。由于区域项目整体开发缓慢，资金回笼较慢；对拿地方也提出经济实力方面的要求。
“本地块值得期待的地方是文化游乐设施建设，以及商业的打造。”倩如是表示。就目前而言，该地块周边较荒凉，区域内商业配套仅依靠周边住宅项目，目前麓山国际社区配套相对完善，特色麓镇涵盖餐饮、娱乐、酒店；学校目前已引进光亚学校、成都市实验外国语学校等；区域医疗配套相对缺乏，仅依靠周边地方性质卫生院，暂无大型综合医院。
谁是下一个大胃 ？
自去年12月以来，秦皇寺板块两宗超百亩大地块均实现成交，备受外界关注。其中，12月1日成都天投地产开发有限公司以150万元/亩底价拿下天府新区兴隆街道三根松村三、五组约189.1514亩地块。
12月30日，万达以216万元/亩的底价拿下天府新区正兴街道秦皇寺村五、六组,田家寺村六组,华阳街道香山村一组500亩商业地块，再次吸引全城对于秦皇寺 商务区的高度关注。
成都中原地产发展部分析师表示，天府新区从2014年开始供应大体量地块，2015年保持土地供应热度。该五组地块所属的区域也受益于规划利好，但因区域发展不成熟，开发商不敢贸然进入，区域内土地流拍率也较高。此次五宗地块联合推出，体量较大拍卖门槛较高，流拍的可能性也是有的，但也有可能由此前在区域大举拿地的天投集团拿下。
西南财经大学副教授刘璐也同样认为，该地块对“文化、游乐设施”的开发提出要求，并且起拍价并不低，如果有大房企有意愿在天府新区开发游乐场，那多半也是底价成交，高溢价不太可能出现。
宗地信息
宗地位置：天府新区兴隆街道罗家店村五、六、七组，万安街道高饭店村二、三组，华阳街道香山村五组
用地面积：合462.2549亩
土地用途：二类住宅兼容商业用地、文体娱乐用地（可兼容的商业建筑面积占计入容积率的建筑面积的比例不大于10%）
容积率：二类住宅兼容商业用地（面积231.0631亩）计入容积率的总建筑面积不小于15.5万平方米，且不大于30.8万平方米，可兼容商业建筑比例不小于5%，且不大于49%；娱乐康体用地（文化、游乐设施）计入容积率的总建筑面积不大于26.3万平方米；待整合用地（面积11.9594亩）计入容积率的总建筑面积不小于0.8万平方米，且不大于1.59万平方米，可兼容商业建筑比例不小于5%，且不大于49%。
起拍价：121万元/亩
竞得者：----
溢价率：----
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