[摘要] 从农民视角来看,首先要考虑的是获得市民待遇。
原标题：一项刺激政策引发的争议
农民进城购房，眉山市政府给予补贴
深阅读
□本报记者 熊筱伟
化解房地产库存，进城农民是否可以担当主力？
这个课题，眉山已经开始探索。去年5月，该市在我省率先出台政策，对进城购房的农民给予每平方米200至300元的政府补贴。去年底， 明确提出将推进农民工市民化作为化解房地产库存的重要方式之一，眉山却从今年1月不再继续执行该政策。该市房地产管理局局长朱典祺表示，长期的、特定针对农民工的类似补贴，或将不再出现。
个中缘由，耐人寻味。在“房地产去库存”成为我省乃至重要命题的当下，眉山的探索究竟效果如何？记者近日实地探访眉山，了解其实施补贴政策的实际成效。
补贴出笼
商品房可售周期达17至18个月，去库存成当务之急
鹏铭是眉山市房企阳光置业的副总经理，每天都在盘算着库存量、资金链。而10公里外的工地上，来自眉山市三苏村的装修工郑建军，每天在攒劲儿挣钱，只为了圆城里买房的“小梦想”。
看似没有交集的两人，对去年4月27日当地发布的一纸文件表现出同样的兴奋，两人评价如出一辙：“简直是及时雨！”
这份由眉山市委市政府 室印发的《关于引导鼓励农村居民进城落户促进城乡统筹发展的试行意见》，明确提出将给予进城购房的农民以补贴。在各区县的实施办法中，补贴被具体细化为：财政每平方米补贴200至300元；协调房产企业自愿给购房农民每平方米补贴200元。政策适用时间统一为2015年5月至12月底。
眉山市房地产管理局一位负责人表示，补贴政策主要是为化解当时相对较高的房地产库存。2015年初，仅 城区即有商品房库存约230万平方米，可售周期为17至18个月。而正常可售周期，应在12个月或以下。“如不迅速化解库存，就可能引发房地产商资金链断裂、出现烂尾楼、购房合同违约、政府信访压力、银行金融风险等一系列经济和社会问题。”
对象争议
补贴对象只有农民，政策是否公平？
去年7月，是补贴政策的一个分界点：之后每平方米政府补贴就会从300元降至200元。一位知情人士认为，这是为刺激观望者赶快“下手”。
张敏（化名）开了一家二手房中介，店铺斜 就是农民工集聚的眉山市人力资源市场。她至今仍记得，去年7月每天都有农民工兴冲冲进店看房，又失望离开——二手房不在补贴之列。“都是解决农民住房，为啥子买新房才有补贴？”而作为城市居民，她无法享受补贴，“我刚需都还没满足，没人补贴；农民在城里买200平方米豪宅，也拿补贴。这算不算歧视城里人？”
房地产专家易宪容在接受本报记者采访时亦表示，补贴款来自财政，这更像是用多数人利益补偿少数人，难言公平。
眉山市房地产管理局相关负责人回应，化解新房库存是补贴目的之一，故未覆盖二手房；补贴未对农民购买商品房面积进行限制，是当初有欠考虑；至于公平性问题则见仁见智，“也可以理解为城市反哺农村。”
一位知情人士透露，之所以补贴范围限制为农民，是担心补贴有被解读为“政府刺激房地产市场”的风险。直至 明确提出推进农民工市民化以化解房地产库存后，这一顾虑才算打消。
税收争议
补贴购房，财政收支到底划不划算？
去年11月11日，眉山市住房和城乡建设局、眉山市地税局内部印发了一份《关于2015年1—9月全市房地产税收相关情况的报告》，称补贴政策出台后，“出现了房地产市场购销两旺，而同期税收减少的现象。”该报告分析，税款是在购房后房地产完工、过户等多个环节逐步征收，因此有滞后性，要在购房一二年后才能逐步完成征税。“房地产相关税是地方财政‘命脉’，关系重大。没有税收，政府也就没钱给出补贴。”一位知情人士认为，税收是执行进城农民购房补贴的关键问题之一。
眉山市地税局副局长李祥认为，补贴政策会给地方财政带来正面影响，因为“卖出房子，政府就能收税。”房地产交易环节的税收约占商品房销售价的9.25%到11.25%，眉山市商品住宅销售均价为每平方米4090元，照此计算，政府每平方米补贴200元，可在交易环节获得税收约400元。“经济下行压力加大，政府财政本来就紧张。给购房者现金补贴、还不能及时弥补，‘多出少进’，可能会在短期加剧财政紧张。”一位业内人士认为。
从年底数据看，眉山市建筑安装房地产业税收同比下降4.45%，占全市税收总量51.8%，比前年减少4.65个百分点。“主要是受大环境和税收滞后性影响。但如果没有购房补贴（促进）交易，税收情况或将更恼火。”李祥认为。
效果争议
去库存效果明显，只是刺激农民提前买房？
杨涛拿着去年全年销售数据向记者介绍时，忍不住咧嘴笑了——他担任经理的眉山市凯旋国际公馆项目，2015年初，库存商品房约1500套，到12月底已只剩60多套，“如果没有刺激政策，要大概2年（库存才卖得完）。”
对购房补贴对“去库存”的作用，杨涛和他的同行用亮眼的业绩，给出了正面回答。截至去年12月，眉山市商品房成交面积同比增长38.38%。实施购房补贴政策的5至12月，商品房成交面积同比增长59.62%。商品房可售周期从年初的17至18个月，降至年底的约14个月。
朱典祺认为，政策“去库存”效果明显。考虑到目前的大环境，上述的增长数字尤其来之不易。
也有一份内部材料提出，“此次优惠补贴政策的边际效应呈递减趋势”——也就是说，政策的拉动作用随时间推进而减弱。材料显示，去年5至7月，眉山市商品房销售面积环比增长59.89%，8月环比下降66.54%，9月环比增长38.28%，10月1日至25日环比下降13.45%。预计11月至12月环比下降20%。
为何出现这种现象？一位业内人士表示，补贴政策的效果，更多是“透支购买力”——刺激有购房需求和能力的人提前消费，而并未增加有效需求总量。一平方米补贴几百元，很难改变大量农民进城“买不起房”现状。当有消费能力的人购房完毕时，政策拉动效果自然衰减。
记者随机采访6位享受补贴的当地农民，均表示早已有购房计划。
眉山市农工委数据显示，当地农村居民去年人均可支配收入约12000元，一家人平均年收入不到4万元。“要在城里买房，多数农村居民压力还是很大。”眉山市农工委相关负责人李俊表示。
“退出”争议
有人叫好有人担心，要不要接续补贴政策？
补贴政策有效期截至去年12月31日。2016年1月18日，眉山没有再出台文件继续执行该政策。
有人感到很遗憾。“都说再等下，可能还有更优惠政策出来，结果就错过了。”眉山市东坡区丛林村村民 奇连称“后悔死了”。金府房地产开发有限公司项目执行经理赵勤利则担心，刚刚好转的房地产市场又要变“秋”。
有人却在叫好。“比起我这样的大企业，补贴政策可能对小房产商好处更大——如果没政策，去年可能要死一大批。”当地某房地产企业负责人认为，政府事实上限制了市场调节与兼并，不利于优胜劣汰。阳光置业、领地集团眉山分公司、金府房地产开发有限公司的负责人均认为，如果政策继续执行，房价将上涨。“市场买涨不买跌。没有库存逼迫，哪个会 ？”鹏铭表示。
为何不再接续政策？朱典祺认为，政策执行近一年，达到了化解库存、防止相应风险效果，“一旦市场回归正常，政府政策就应该尊重市场规律，让市场来调节，政府就应该退出。”
今年1月5日，眉山市住建局、市财政局等出台《关于办好2016年元旦春节期间房交会促进房地产业健康发展的通知》，提出将给予 在 城区购房的城镇、农村居民以每平方米200元的购房补贴，有效期3个月。朱典祺认为，和原政策不同，新政策时间更短、补贴对象更宽泛。他同时透露，政府已储备有一批类似政策工具，实行与否，要看房地产市场是否平稳。就目前而言，当地商品房可售周期约14个月，仍相对较高。
观点
从农民视角看“去库存”
省社科院经济研究所副研究员刘渝阳
让农民化解房地产库存，这中间有视角的差异：从房地产业视角来看，首要问题是化解库存，化解产业风险，就要考虑如何促进房地产销售；但从农民视角来看，首先要考虑的是获得市民待遇。当他真正享受到和市民一样的医疗、 、养老待遇时，当他愿意带着老婆孩子进城生活时，购房问题自然水到渠成。政府若更多从农民视角来尝试推动相关工作，或许会取得更好效果。
农民进城购房不只关乎钱
眉山市农工委相关负责人李俊
让农民进城购房，不只关乎“钱”。补贴政策出台前，眉山已全面放开进城落户条件、保障进城农民权益不变、加快农村土地承包经营权等确权颁证……让农民在城里有住房、有工作、有保障，在农村权益能保留，是眉山补贴政策取得一定成效的前提，“进城住不下来、住不安逸，哪个会买房子？”
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