[摘要] 中国传统习俗中喜庆的节日——春节——要来了!各个商场超市早就开始张灯结彩,喜迎叔叔阿姨们来扫年货了。而喜欢网购的年轻人,在春节期间却只有消停一下了:快递都不发货了,这可怎么买买买呢?
中国传统习俗中喜庆的节日——春节——要来了！各个商场超市早就开始张灯结彩，喜迎叔叔阿姨们来扫年货了。而喜欢网购的年轻人，在春节期间却只有消停一下了：快递都不发货了，这可怎么买买买呢？
去年12月4日土拍的火爆还让人记忆深刻，但冷热不均的成交结果同样让人感慨。人们明显可以感觉到：高单价小地块，被市场冷落了，商业地块也不受欢迎。相反，适合深度居家的改善型置业的地块，受到市场的热捧，普遍高溢价成交。
这不，一个月之后，成都的土地市场又将迎来春节前的饕餮盛宴：2月3日和4日，两天之内将有十块 土地走上拍卖台，而且全部是主城区的啊！看来不论是开发商还是相关部门，都是准备在春节前大扫年货啊！（笔者弱弱地问一句，这是谁扫谁的货呢？）相信只要成交，不管是出让方还是购买方，都可以欢天喜地的过一个好年了！
这次的十宗主城区地块看点很多！笔者也是不敢怠慢，又熬了几天夜把这十宗地的估值全部计算出来了。（此处省略诉苦文字XX千字。）为了科学的进行地价的评估和测算，笔者用数年时间研发了“大数据下城市土地评估的LRT法”，从地块位置、规划条件以及成交时间等多个维度用统计方法来计算土地的成交价。笔者曾在一些公开课场合向到场的业内人士详细的讲解了这套方法体系和大致的计算方法。这不是一两句话可以说得清楚的，笔者正在写一本专著来详细的阐述该方法及其应用。通过笔者独有的数据库和自创的上万行的大型计算机运算程序，笔者可以对大成都范围内的每一宗土地给出 的估价。
那么，成都主城区出让的这十个 地块有些什么看点呢？
2月3日拍卖六宗地：
1，JJ02(21/252):2016-016，锦江区一环路以东，东大街以南。净用地面积45.6149，容积率≦9，商业服务业设施兼容二类住宅用地（商业占比≥60%）。
起拍价：3900万元/亩，楼面地价：6500元/平方米。
该地块的高位评估价：3554.2万元/亩，楼面地价：5924元/平方米。
笔者也给一个低位评估价，为3274.44万元/亩，楼面地价：5457.4元/平方米。
请注意笔者给出的这两个价格都低于起拍价。本次拍卖，该地块依然有很大的流拍可能性，也可能底价成交。祝福这块地吧！笔者也希望这块地能找个好的婆家，提升我大东大街的形象。现在东大街的一环到二环之间的这一大片区域简直不忍直视，离“西部华尔街”的调性差了十万八千里啊！
点评：毫无疑问，这块地就是本次土拍的“豪门”。近20亿元的起拍总价，“西部华尔街”、地标、地铁、 ……你可以给这块地贴上太多的标签，想想都很兴奋，而且这块地的规模还不错。从本地块沿着东大街往西走两公里，在“春熙路——红星路”区域，成都土地交易历 的三大 都在这里坐镇；而从本地块沿着东大街往东走一公里，神奇的攀成钢区域又像门神一样把守在这里，块块地都很金贵。所以东大街这块地到底值多少钱呢？
成交时机很重要。要是放在前几年， 是07、09、13这些年份，这块地拍出天价那是分 的事情。然而现在拿出来拍，这个时间还是有点微妙的。
值得一提的是，2015年9月24日和2015年12月3日，该地块两次惨遭流拍，业界期待的东大街豪门争夺战连影儿都没有。彼时，该地块的起拍楼面价为6950元/平方米。12月份的时候，地块可兼容住宅建筑面积从初的5.9万方提高到了接近11万方，降低了一些商业开发的难度。
之前的拍卖出让条件有着诸多的限制，可能也吓退了不少意向拿地房企。比如：
1）.竞得人须按锦江区人民政府的《东大街D10地块原地返迁安置方案》，建设建筑面积不低于28744平方米（总套内面积不低于23320平方米）的安置住房，并承担房屋产权和土地使用权的办证费用。
2）.宗地内的规划道路和规划绿地由竞得人负责实施建设并承担建设费用，建成后无偿移交锦江区人民政府。
3）.竞得人须按规划要求在其中一个地块内叠建建筑面积不小于2000平方米的综合健身馆和一处建筑面积不小于1000平方米的社区服务 一处，并临规划道路设置独立出入口：须在商业服务业设施地块内临锦东路结合相邻公园绿地设置公交港湾站一处。上述共建配套设施由竞得人承担建设费用并与出让宗地的建设项目统一规划，同步实施，同步竣工，建成后无偿移交锦江区人民政府。无偿移交的公建配套设施已纳入计容建筑面积，其所缴土地出让价款不予退还。
4）.16米规划道路、公园绿地的地下空间使用权共计约5777.07平方米，一并纳入本次出让范围，宗地成交总价款包含该部分地下空间使用权。
但是该地块本次出让公告中并未刊登（国土局网站没有刊登，可能拍卖文书的附件中还有）。
这次，该地块把地块编号换了，大有洗心革面之感。除了拍卖起价从6950元/平方米降低到了6500元/平方米以外，限高也从原来的183米放开到了229米，更适合打造地标建筑了。换句话说，这块地如果不打造地标性建筑那确实真的浪费地了，不如不拿。
周边地价参考：
在该地块东侧1公里处，编号JJ06(211/252):2011-127的商业混合用地，在2011年12月底的成交价为1587.88万/亩，合楼面地价4300元/平方米。
在该地块东侧1公里处，编号JJ01(211/252):2012-25的商业混合用地，在2012年3月初的成交价为1638.2342万/亩，合楼面地价5000元/平方米。
当然，不要忘了，攀成钢那里还有楼面地价7600元/平方米的成交地块哦，笔者就不说是哪家了，不然你们又要说笔者八卦。
为什么笔者没有和地块西侧的“春熙路——红星路”的成交地块比价呢？因为笔者觉得这块地离攀成钢更近一些，而且和“春熙路——红星路”的 比价，读者看了肯定要说笔者是托儿。
不要羡慕笔者为什么总是能迅速的锁定目标地块周边的历史成交地块。笔者花费了十年时间，打造了成都全牛的土地数据库，就该笔者这么任性哈！
2，QY02（252/21）：2016-004，青羊区大安东路1号。净用地面积28.9594，容积率≦4，二类住宅用地（9.69%≦折算的综合商业占比≦35.5%）。
起拍价：966.93万元/亩，楼面地价：3626元/平方米。
该地块在行情好的时候，可以达到较高的溢价。高位评估价：4034.2万元/亩，楼面地价：15128元/平方米。不过估计现在的行情很难达到。
笔者也给一个低位评估价，为907.947万元/亩，楼面地价：3404.814元/平方米。
点评：现在居然还能有府河以内（内环）的地块放出，实属不易哈！该地块的位置条件没得说，而且地块面积在市区也不能算小，实属难得的 地块。笔者估计该地块底价或小溢价成交的可能性较大，但高溢价率成交也不是不可能！
周边地价参考：
在该地块北侧府河 的恒大曹家巷地块，编号JN04(21/252):2014-033，在2014年6月中旬的成交价是1073.25万/亩，合楼面地价2469元/平米。当然，这是挂牌拿地，平均来看要比拍卖拿地低50%。不过恒大这个拿地的时机确实好，正好在楼市开始下跌后大家恐慌不敢拿地的窗口期，可谓抄了一个低。要知道恒大曹家巷广场目前销售的均价是12500元/平米，这酸爽！
在该地块东侧500米的河 ，编号CH09(211/252):2010-103地块，于2010年12月初成交的挂牌价为1540.1682万/亩，合楼面地价3843元/平方米。
3，JN01(252):2016-010，金牛区西华街道侯家桥社区1、8组，富家社区6、9组。净用地面积56.3364，容积率1到2，二类住宅用地（商业占比≦10%）。
起拍价：504万元/亩，楼面地价：3780元/平方米。
该地块在行情好的时候，可以达到较高的溢价。高位评估价：575.8万元/亩，楼面地价：4318元/平方米。
笔者也给一个低位评估价，为500.422万元/亩，楼面地价：3753.162元/平方米。
点评：这个地的容积率给得有点低哦!修豪宅，但位置又不像啊，而且规模也小了一点……有点不好整哇？该地块估计底价成交的可能性较大，流拍也不是不可能。
周边地价参考：
在该地块西北侧约2.2公里处有块地可以参考一下。编号PX06(252/211): 2012-86的二类住宅用地，于2012年7月中旬拍卖成交，价格是560万/亩。
4，JN06(252/211):2016-015，金牛区金泉街道办事处涧漕村1、10组。净用地面积56.3364，容积率≦3，二类住宅用地（25%≦商业占比≦50%）。
起拍价：700万元/亩，楼面地价：3500元/平方米。
该地块在行情好的时候，可以达到较高的溢价。高位评估价：818.5万元/亩，楼面地价：4092元/平方米。
笔者也给一个低位评估价，为633.92万元/亩，楼面地价：3169.6元/平方米。
点评：这块地的条件和规模很适合开发舒居物业， 学校，离地铁2号线金科北路站、金周路站均不到1公里。虽然周边有点偏，但交通还算便利。
该地块估计底价成交的可能性较大，流拍也不是不可能。
周边地价参考：
在该地块西南侧约100米左右处有块地可以参考一下。编号JN01(252): 2014-011的二类住宅用地，于2014年2月中旬拍卖成交，价格是880万/亩，合楼面地价4400元/平方米。
5，JN05(252/211):2016-014，金牛区金泉街道土桥村4、6、11组。净用地面积87.463，容积率≦3，二类住宅用地（50%≦商业占比）。
起拍价：720万元/亩，楼面地价：3600元/平方米。
该地块在行情好的时候，可以达到较高的溢价。高位评估价：840.7万元/亩，楼面地价：4204元/平方米。
笔者也给一个低位评估价，为617.4万元/亩，楼面地价：3087元/平方米。
点评：这块地的条件和规模很适合开发舒居物业，离地铁2号线金科北路站、金周路站均在600米左右。周边的“迎宾大道”板块发展较为成熟。该地块的不利因素是商业占比较高，至少50%的商业占比给开发增加了一些难度。
该地块估计底价成交的可能性较大，流拍也不是不可能。
周边地价参考：
在该地块北偏东侧约300米左右处有块地可以参考一下。编号JN03（252/211）2013-131的二类住宅用地，于2013年7月初拍卖成交，价格是1224万/亩，合楼面地价6120元/平方米。这就是后来的“东原·亲亲里”这个项目。据相关网站显示的其新销售均价为7900 元/平方米。这样看来这个项目可能要整亏哦？求开发商心理阴影面积……
6，JN04(21/252):2016-013，金牛区营门口街道办事处茶店子村5、6组，花照村4组。净用地面积176.9937，折算的综合容积率≦5.657，二类住宅用地（77.69%≦折算的综合商业占比≦90.56%）。
起拍价：867.41万元/亩，楼面地价：2300元/平方米。
该地块在行情好的时候，可以达到较高的溢价。高位评估价：1410.1万元/亩，楼面地价：3739元/平方米。不过估计现在的行情很难达到。
笔者也给一个低位评估价，为650万元/亩，楼面地价：1723.53元/平方米。这主要是考虑到该地块的商业比例太高了。
点评：突然觉得金牛区简直是人生赢家！在成熟的“茶店子——营门口”片区居然还暗藏了这么多地！这么大规模的地很适合开发成为西北2.5环的改善型舒居大盘。但是，一个大大的但是，笔者真的难以理解为什么要把这块地设置这么高比例的商业占比呢？难道觉得现在的商业很好做吗？二类住宅用地的面积在这块地里反而成了“添头”了。如果这是一块“正常”的二类住宅用地，那估计在拍卖会上会引起疯抢哦。但现在这么高比例的商业占比，笔者估计本次拍卖上这块地流拍的可能性相当地大，能底价成交就算不错了。
周边地价参考：
在该地块东北侧约700米左右处有块地可以参考一下。编号JN05(211): 2011-150的纯商业用地，于2012年1月初挂牌成交，价格是300万/亩，合楼面地价仅900元/平方米。
在该地块西偏北侧约1公里左右处也有块地可以参考一下。编号JN13(211): 2012-242的纯商业用地，于2012年12月底挂牌成交，价格是304万/亩，合楼面地价仅912元/平方米。
2月4日土拍四宗地：
1，CH02(252):2016-009，成华区龙潭街道办事处鹤林社区1组、鹤林社区集体。净用地面积38.2186亩，容积率1到2，二类住宅用地（高商业占比10%）。
起拍价：400万元/亩，楼面地价：3000元/平方米。
该地块在行情好的时候，可以达到较高的溢价。高位评估价：889.7万元/亩，楼面地价：6673元/平方米。但估计在目前的市场行情下很难达到。
笔者也给一个低位评估价，为458.24万元/亩，楼面地价：3436.8元/平方米。此时溢价率为14.56%。
点评：该地块所在的龙潭片区现在已经发展成熟了。除了有龙潭工业园的各种产业支撑，居住氛围也日益浓厚起来。当然，和东三环比起来，这里是东北三环，发展相对还是要滞后一些。不过从笔者的估算可以看出，该区域各种空间要素的支撑和发展 还是有的，加以时间，这里的价值会逐渐体现出来。配套缺乏是龙潭区域住宅开发的通病，但随着越来越多的楼盘交房后的社区底商投入使用，这一问题会慢慢好转起来。毕竟有产业支撑，这是龙潭区域住宅发展的底气。该地块还 三十八中，也算是一个 概念。
值得一提的是，该宗地在2014年11月11日（起拍价3800元/平米）和2014年8月13日（起拍价4000元/平米）曾经两次惨遭流拍，可谓命运多舛。现在起拍价从初的4000元/平米降到了3000元/平米的楼面价，笔者可以中肯地说差不多了。这次估计大概率下底价或小幅溢价成交。当然习惯性流拍也不是完全不可能。祝福这块地吧！
周边地价参考：
在该地块东南侧 的一个项目，即“时代欣城”，在2011年12月底的拿地价是1688元/平米，但那毕竟是4年多以前的地价了。根据二手房网站显示的其二手房当前均价为6400元/平米至8421元/平米。
2，WH01（252）：2016-002，武侯区永丰乡肖家河村12组。净用地面积32.1582亩，容积率≦3.1，二类住宅用地（高商业占比10%）。
起拍价：930万元/亩，楼面地价：4500元/平方米。
该地块在行情好的时候，可以达到较高的溢价。高位评估价：2389.4万元/亩，楼面地价：11562元/平方米。但估计在目前的市场行情下较难达到。
笔者也给一个低位评估价，为1251.315万元/亩，楼面地价：6054.75元/平方米。此时溢价率为34.55%。
点评：这块地的位置不用多说，业内人士都懂，“红牌楼——肖家河”片区是一个神奇的区域，动不动就出楼面价上万的单价 。这一方面体现出业内对这一片区发展前景的认可，另一方面也体现出成都二环附近土地的紧俏。当然，这一区域能够出让的土地一般都很小，虽然单价高但总价低，也容易引起疯抢。
值得一提的是，这次供应出来的地块，不再只是十来亩的小地块了哦，别人可是拥有超过32亩的规模了！在西南二环，这足以打造一个很有品质的楼盘出来了！甚至可以说，这个项目可以承载整个红牌楼和肖家河片区物业升级换代的重任。所以笔者觉得该宗地本次拍卖成交不是问题，而成交价会溢价多少才是问题。本地块的拿地门槛是很高的，按起价算的总价都近3亿了。如果按照高位评估价算，总价甚至能超过7亿。
周边地价参考：
在该地块的东北侧 的一个10.4亩小地块，纯商业用地，2014年2月底拍卖成交，彼时的起价5440元/平方米，成交价10280元/平方米。这还只是纯商业用地哦，一般住宅用地的单价要比同样条件的纯商业用地高20%以上。我们知道2014年初就是成都楼市的顶部阶段，现在也没能恢复。求当时拿地企业的心理阴影面积？
3，QY05（21）：2016-007，青羊区苏坡街道办事处万家湾村6、8组。净用地面积16.1715，容积率≦2.4，纯商业用地。
起拍价：800万元/亩，楼面地价：5000元/平方米。
该地块在行情好的时候，可以达到较高的溢价。高位评估价：965.68万元/亩，楼面地价：6035.5元/平方米。
笔者也给一个低位评估价，为870万元/亩，楼面地价：5437元/平方米。此时溢价率为8.75%。
点评：虽然现在纯商业用地不受市场待见，但满足“局部稀缺性”这一硬条件的商业项目是另外一回事。目前外光华区域发展已经较为成熟，开发和已交房楼盘众多，已经聚集了大量的居住人口。但这一区域的商业项目还不多，从鹏瑞丽广场的火爆就看得出来这一片区的商业价值。
值得一提的是，青羊万达广场用地的拿地价格就是800万元/亩，所以该地块的起价还算中肯。笔者估计本宗地底价或低溢价成交的概率较大。
周边地价参考：
在该地块东侧300米，编号QY03(252/211)：2010-23的住宅用地，2010年4月初的成交价格是900万元/亩。
在该地块东北侧400米，编号QY02(252/211)：2010-22的住宅用地，2010年4月初的成交价格是805万元/亩。
在该地块东南侧500米，编号QY14（252/211）：2013-132的住宅用地，2013年7月初的成交价格是1629.6万元/亩。拿地企业心理阴影面积肯定大。吓人啊！笔者知道得是不是太多了？
4，QY04(252):2016-006，青羊区苏坡街道办事处中坝社区5组、黄土社区5组。净用地面积56.6349，容积率1到4，二类住宅用地（商业占比≦10%）。
起拍价：1200万元/亩，楼面地价：4500元/平方米。
该地块在行情好的时候，可以达到较高的溢价。高位评估价：1348.8万元/亩，楼面地价：5058元/平方米。
笔者也给一个低位评估价，为1226.52万元/亩，楼面地价：4599.45元/平方米。此时溢价率为2.21%。
点评：这块地看来是受到了很高的关注，不少业内人士都在问笔者这块地值多少钱，原因就是因为这块地紧挨着青羊万达广场这一“超级配套”。在加上这块地不错的规模，很适合打造成为西三环外的深度居家楼盘。而且该地块也有周边产业园区的就业支撑，不愁没有客源。所以该地块的成交是大概率事件，不排除较大溢价率成交的可能性。
值得一提的是，如果非要给该地块找一个缺点，那就是交通的拥堵问题。笔者每次开车要从这个路口经过的时候，都必须提前两 不喝水（请问这是为什么？）。而且根据笔者的长期观察，这个路口白天堵、晚上堵，平时堵、 也堵。现在人家青羊万达广场可还没有开业啊！请问开业后是不是要堵十公里？强烈建议相关部门在这个路口下穿、高架一起修，而且高架好修两层。
周边地价参考：
在该地块南侧青羊万达 ，编号QY09(252/211):2012-309的住宅用地，在2013年1月初的成交价是1188万/亩，合楼面地价4950元/平米。
需要 说明的是，以上所述评估结果是基于整个成都土地市场的历史成交数据所做出的客观的计算和评估，不代表笔者本人的任何主观判断。笔者著有《地价的逻辑：大数据时代的城市土地估价》一书（即将出版），欢迎关注。
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