新房市场或有下行压力

库存压顶，这是近几年房地产市场畸形发展的产物，也是压垮不少中小房企的“后一根稻草”，但是去库存却不是一件易事。

据成都报道掌握的数据显示，2015年，成都市主城区商品房全年成交约9.3万套，比2014年上浮4.07%；从楼市成交数据看来，2015年成都楼市总体成交量虽然有所上升，但成都楼市待售库存加上已批未建库存、在建未售库存，大约仍需要5—10年才能消化完毕。所以，2016年，成都楼市压力依然巨大，去库存仍旧是成都楼市主旋律。

回顾刚刚过去的2015年，自去年5月份以来，成都楼市便一路呈回暖趋势缓慢上行，不过这样的回暖幅度并不大。从整体区域来看，价格的分化情况还是比较大的，远郊区域走低，主城区域却还在 。但是，如果分类来看，2015年的楼市其实也并不甚让人感觉 。住宅市场维持稳定回温，商业市场却是“哀鸿遍野”。缺少政策红利的帮助、自身的库存量过高、商业同质化严重等问题，导致成都商业显得尤为艰难，商场转型、百货退市、写字楼空置等现象频出，各家开发商对商业用地的积极性也大幅下降。

不过就目前成都房地产市场的表现来看，住宅市场回暖的趋势依然没有改变。业内人士就此分析认为，如果2016年的市场回暖没有预期的那么强烈的话，可能还会有新一轮的 以达到房企们尽快走量的目的。

高库存要得到消化，需要开发商发力，更需要政策刺激。2015年，央行5次降息、4次全面降准，再加上二孩、户籍、公积金、房贷首付与利率下调等政策利好，刺激购房需求，使得2015年商品房成交套数好过2014年，但也仅仅同比上浮4.07%。因此，有业内人士大胆预测，“2016年，政府极有可能还会出台大量利好政策刺激楼市，以达到经济上行，楼市去库存的目的。”

在这场去库存与争销量的过程中，房企与房企之间的竞争与分化也愈演愈激烈，各大房企一方面将精力放在如何“去库存”上，一方面又加紧转型、并购或跨界。此时，房企的战略转型已经不单是资金的重新配置，更是思维模式的新变革。

2016年的楼市大幕，刚刚开启。

2016年，政策红利将延续，再次出台利好政策的可能性仍较大。

2015年，成都楼市表现羸弱。成都主城区及近郊商品房总体成交面积2433.10万平方米，环比微涨0.46%；而商业 成交面积420.36万平方米，环比上涨0.65%；新房市场表现不温不火，虽然开发商信心逐渐回升，但商品房供应量依旧持续下滑，成交量也仅与去年持平，市场整体对政策的反应并不如往年敏感，并未出现明显的涨幅，全年市场走势平稳；商业 市场虽然较大规模、较大幅度的 走量，但成交量也只能止跌维稳。整体来讲，2015年成都房地产市场复苏羸弱。

  2015年，成都楼市分化加剧。 ，主城区与近郊县分化越演越烈。开发商对主城区信心较强，商品房供应面积上涨，地块也会成为关注焦点，引起房企不吝重金激烈争抢；郊县区则面临去库存压力，商品房供应面积下降，且地块流拍率较高。第二，物业类型库存分化加剧。截至2015年12月底，成都主城区及近郊商品房库存2115.47万平方米，去化周期1年；商业 库存1579.80万平方米，去化周期12年，住宅存量合理，去化周期缩短，商办则处境艰难，市场销售压力巨大。第三，房企分化。行业洗牌加速，集中度不断提升， 房企忙并购，一些中小房企为了自保忍痛割爱抛售项目。

展望2016年，房地产市场自身依然存在严峻的库存问题，经济发展承压，化解库存从而成为年末 高层关注的焦点，也将成为下个年度政策制定的核心目标。因此，政策红利将延续，再次出台利好政策的可能性仍较大。新房当前形势仍不容乐观，后市仍有供应居高需求或有不足情况，预计2016年或有下行压力。土地市场预计将延续本年热度，主城区的 地块会成为房企关注焦点，引起房企激烈争抢，地价也会稳中有升。因此，对于2016年的房地产市场分化仍将继续，改变市场窘境则需市场主体多方努力。抓住市场分化的偏重点，政府继续政策刺激，企业则进行针对性的调整。

未来，开发商对主城区地块或者近郊的 地块争夺会更加激烈，部分中小房企可能转型或退市。

2015年12月，成都市公共资源交易 通过公开招拍挂方式出让43宗土地，累计出让面积3001.53亩，终成交27宗，总成交面积2431.07亩，环比上涨32.9%，同比上涨141.96%，成交土地出让金总额90.94亿元，环比上涨34.56%，同比上涨37.45%。品牌房企集体出动，中铁建、新希望、保利、绿地、龙湖、万达等房企纷纷在本月补仓。

土地市场从11月开始快速升温，在12月达到2015年成交峰值的原因有三个：一是每年市场的惯性操作，作为年度市场的一个常态，每到年底土地市场都会迎来一波放量，12月3000余亩的推地规模使成交量也随之上涨；二是来自政府层面的鼓励，从10月份开始，成都多个区县举行了各类推介会，广泛邀请开发商参与，推介会以新规划介绍为主，目的是加强开发商 的信心；三是由于开发商的预期看好，2015年住宅存量下跌，开发商需要进行去化之后的补仓，加之众多利好政策的出台，以及房地产指数返回正增长，给予了开发商对于后市的信心，12月许多中小地块的上市，也让更多开发商进入市场。

在中国经济下行的大环境下，许多房企在寻求转型。从近几年土地市场来看，供应规模虽然有所下降，但是对主城区的地块或者二圈层的 地块竞争仍然激烈，高溢价率也频现，未来土地市场的总体格局或将是“量缩价涨”的发展趋势。加之近2年置业有回归主城区之势，开发商对主城区地块或者近郊的 地块争夺会更加激烈，部分中小房企由于资金压力可能面临转型或退出房地产市场。

政府应出台政策措施鼓励、帮助开发商降低房价，并做好相关公共服务工作，方能吸引农民工进城买房。

2016年中国楼市的主基调就是三个字“去库存”。据国家统计局的数据显示，国内现在大概有7亿平方米的商品房库存。按照国家的规划，要通过加快农民工市民化来扩大需求推进去库存工作。

从理论上看，约有3亿农民工，只要有三分一选择在城市里定居就可以解决 的库存问题。只是让农民工在城市里买房，不单单是一个价格的问题，更多的是一直就面临的城市化问题。

某种意义上而言，房地产去库存尽管只是一个产业问题，但是由于城市长期以来对房地产的依赖决定了去库存的社会意义和经济意义，甚至去库存背负了一定的社会功能，它还需要负担原本属于城市化的问题。

让农民工进城买房，实际上等于让城市完全接纳农民工。更意味着去除那些在城市长期居住的农民工的户籍障碍，要给公民一个城市户口，还要让他们参与到多方位的社会分工当中，使他们享有均等机会享受社保、 、医疗等城市里基础的公共资源与服务。

政府一方面要出台积极的政策措施，鼓励、帮助开发商降低房价，使更多农民工成为商品房的目标消费群体。另一方面，要切实履 府职责，扩大和完善义务 、基本医疗、基本公共就业等公共服务，为他们解决各种后顾之忧。这些工作做好了，才能真正让农民工从“过客”变“住客”，才能吸引农民工进城买房。

预计未来，伴随消费者消费习惯的改变，会有更多数量和种类的运动娱乐业态出现在购物 。

2015年第四季度，成都 购物 迎来了一轮运动休闲娱乐业态的集中开业：大鲁阁成都2店在龙湖北城天街开业，面积超过2500平方米，项目包含保龄球、台球、飞镖等；薇格尔台球吧、伟林台球吧分别在财富 与奥克斯广场开业；精灵公会射箭馆在凯德天府与阳光新业 开业，其中凯德天府店面积超过2000平方米，项目包含台球、飞镖等；方圆足球俱乐部在苏宁广场开业，包含三块五人制足球场；另外，新开业的成都大悦城的运动娱乐休闲业态也较为丰富，如引入韦德伍斯健身、世纪星滑冰场以及国内 家将攀岩、树屋空中阅读、手工、家长学堂等集中在一起的创意体验攀岩馆马达攀岩馆。

当前，成都零售商业集中供应，加上传统零售商业受电商冲击较大的市场环境下，运动休闲娱乐业态受到购物 的追捧与其自身的业态特点是密切相关的。具体来说，一是运动休闲娱乐的强体验性，人气带动明显。二是运动休闲娱乐业态的面积需求往往较大，且往往分布高区。第三，部分运动休闲娱乐业态在空间利用上相对灵活，布局在空间足够宽敞的公共空间即可，这就成为提高公共空间利用效率的有效举措之一。

预计未来，伴随消费者消费习惯的改变，会有更多数量和种类的运动娱乐业态出现在购物 。然而，仍需注意的是同质化问题带来的竞争加剧，此外，部分运动娱乐业态对物业条件，如 、载重等方面要求比较高，就需要购物 能招商先行，以提供更适宜的物业条件，从而提升开业之后的成功率，更加有效的帮助购物 提升客流。