[摘要] 全球 房地产服务商戴德梁行2日在辽宁大连发布的研究报告指出，随着亚太地区许多门户城市和新兴市场中建设竣工量达到顶峰，2016年亚太地区写字楼供应量将激增，其中新增供应量绝大部分来自中国。
全球 房地产服务商戴德梁行2日在辽宁大连发布的研究报告指出，随着亚太地区许多门户城市和新兴市场中建设竣工量达到顶峰，2016年亚太地区写字楼供应量将激增，其中新增供应量绝大部分来自中国。
报告中称，2016年，亚太地区写字楼新增供应的总供应量将达到现有供应量的13%左右，同时在建项目竣工之后，2016-2017年的总供应量将升至目前存量的16%。这意味着亚太地区的许多门户城市将迎来大量的写字楼新增供应。
报告显示，在 的亚太地区核心门户城市当中，绝大部分 写字楼竣工项目位于中国的北京和上海。在中国这两个大的写字楼供应市场上， 写字楼竣工项目总面积预计达到666万平方英尺，占据2016-2017亚太地区12个核心城市预期总竣工量的71%。
戴德梁行认为，这股写字楼供应潮将主要面对新兴的次级市场和扩张的商业区。以中国的上海和北京为例，大约半数以上的新增供应将位于两地新兴的次级市场区域，这将加剧该地区对租户的竞争，同时有助于该地区企业租户降低租赁成本。
戴德梁行大中华区研究部主管聂安达表示，写字楼供应的扩张将增加亚太地区的可 存量，从而带来更多的风险 机会，扩大房地产 范围。随着现有城市规模迅速扩大，房地产行业也将进一步细分。
这股写字楼开发市场上的投机浪潮是否能真正反映潜在需求？对此，聂安达表示，近年写字楼在新兴城市中的吸纳水平极高，尽管这可能引发市场上对潜在需求的忧虑，但仍然可将此趋势视为亚太地区城市的持续增长与发展。
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成都 商务写字楼等级评定进入现场评测阶段
立标准、树标杆、去库存。继去年12月7日成都 商务写字楼等级评定正式启动后，相关工作进展顺利：共有36家企业的38栋商务写字楼自愿报名参与本次评定，通过资格预审后，共有9栋超 写字楼，17栋 写字楼入围“大名单”。目前，评定工作已进入紧张的现场评测阶段，之后经过满意度调查、暗访等多维度考察后，预计将于3月产生终结果并对外公布。
作为成都推进楼宇国际化、专业化的一次有益尝试，本次商务写字楼等级评定具有强烈的创新意义和首创价值：评定所依据的《成都市商务写字楼等级划分》地方标准是范围内 以市为单位推出的商务写字楼地方标准；评定所依托的成都市楼宇经济专家库是 由国际、国内专家组成的楼宇经济专家库；评定采用政府监督、行业自律，委托实施的方式进行，将标准执行和维护的主导权交还给行业机构，是一种制度创新；评定工作本身也是新形势下，成都对标国际先进标准推进楼宇经济发展，树立行业标杆，发挥市场力量，推动房地产去库存的先行之策。
笔者深入探访评定现场，就此次商务楼宇现场测评的参考指标、评定流程，采访了现场测评专家。来自成都市标准化研究院副总工程师，成都市标准化协会秘书长李巧女士就成都推出 商务楼宇地方标准评价道：“这个评定既是加速标准的实施,也是成都推进楼宇标准化,国际化的一种尝试。”仲量联行华西区物业与资产管理部董事谢文彬就评分标准解释道：“满分100分，在这分值里项目硬件服务占较大比重，软件服务也是其中一个评定环节，所以无论是硬件还是软件都是国际化标准的参考项目。”
据悉，本次评定工作由成都市服务业发展领导小组 室设立成都市楼宇等级评定委员会，负责监督指导全市楼宇等级评定工作，由成都市楼宇经济促进会作为此次评定工作的执行机构，具体组织实施。大专院校、行业协会、五大行、楼宇运营者共同组成的楼宇经济专家全程参与，充分体现了政府督导、行业主导、社会参与、自愿申报、公开公正、动态管理的原则。“开展商务楼宇等级评定体现了政府引导楼宇市场行业自律、规范市场的积极态度，也是贯彻落实当前‘去产能、去库存、去 、降成本、补短板’的具体措施和方法。”业内专家表示，“让我们翘首企盼，成都市首批由政府监督、行业协会主导评定的 、超 写字楼的诞生吧。”
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中国土地勘测规划院日前发布2015年四季度主要城市地价监测报告预测，在近年来房地产市场趋于饱和、同质化竞争以及电商冲击下，一二线城市商服地产库存高企，尤其是在新兴区域已经不容忽视。
报告指出，2016年市场将迎来近930万平方米的写字楼新增供应，其中约有53%的比例来自于各城市的新兴区域。“由于前期规划体量、推地节奏与市场需求的协同欠佳，加之后期交通、商业配套跟进不够及时，新兴商务区——尤其是二线城市新兴商务区普遍面临供应充沛而需求不足的困境。”报告称。
上海、深圳和广州等一线城市今年将迎来供应的高峰，这些新增供应中近一半都位于完全新兴的区域，比如上海的虹桥商务区将迎来 波供应高潮，预期2016年的新增供应将达15万至20万平方米。
供应过剩促使写字楼空置率进一步增加，报告预计2016年底17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%，约1530万平方米。城市间以及同一城市不同板块间的分化将继续加大，一线城市中广州的空置率超过10%；大部分二线城市空置率超过20%；成都、重庆、无锡、长沙的空置率将至少连续第三年处于30%以上。世邦魏理仕认为，市场不仅严重供过于求，而且新兴板块将比核心区域承受更大的库存压力。
高力国际研究部分析认为，2016年核心商圈内供应将继续有限，多数新项目位于新兴区域，这将导致多数城市平均租金的下跌以及空置率的上升，而核心区域租金仍可能继续增长。同时， 品消费放缓的压力、购物模式的改变以及电商的冲击，将 业态及品牌组合的持续革新及调整。此外，预计更多零售商将在中长期内推出跨界概念，以提高 并拓展影响力。
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商业地产存量及供应压力持续 写字楼市场尤甚
近期，一系列年度经济数据发布的同时，有关2015年商业地产市场表现的数据也逐渐明晰。近日，盈石集团研究 发布了年度《盈石观点》报告，回顾2015年中国商业地产市场表现，并展望2016年发展趋势。
国内商业地产经过多年发展，在不同城市表现出不同特点，其中购物 、写字楼等各类物业形态市场表现不一。盈石集团研究 总经理、 特许测量师学会(RICS)中国商业地产专业委员会主席张平介绍称，过去6年，新增商业物业供应中83%为购物 。截至2015年末，中国20大城市购物 的存量占全部存量的七成以上，稳居商业物业市场主导地位。
其中，二线城市购物 成为主流，平均体量增至10万平米以上。同期，一线城市购物 平均体量下降至7.4万平米，一线城市购物 小型化、精细化的特征将越趋明显。
仍以国内20大城市为研究标的，再来看写字楼市场。据盈石集团研究 统计，截止到2015年末，这20大城市商业物业市场的总存量突破1亿平米，较2010年初翻了1.6倍。其中， 写字楼(含 )总存量达到4,557万平米，较2010年初翻了1.7倍。可见，商业地产存量和供应压力持续，这种特点写字楼市场表现尤甚。
另据国家统计局1月19日发布的数据显示，2015年末，商品房待售面积71853万平米，比11月末增加2217万平米。其中，住宅待售面积增加1155万平米， 楼待售面积增加128万平米，商业营业用房待售面积增加458万平米。由此可见，住宅市场库存压力问题在商业地产市场同样存在。
对于市场库存问题，张平认为，在供给侧改革趋势之下，商业地产的库存需要通过市场自动调节出清，开发商则更加需要尽快创新商业运营模式缓解库存压力。
同时，这份《盈石观点》报告还对2015年项目推广活动进行了分析回顾，指出推广活动的关键词为“主题体验”和“微信互动”。
在主题体验类活动上，购物 开始更加注重与消费者的互动性及消费者的参与度，以明星互动、游戏体验为代表的活动增长为明显。而微信互动方面，越来越多购物 选择通过微信公众号发布优惠信息并与消费者进行互动，方便快捷的同时也将线上的会员有效导入到线下。
谈及商业地产市场未来的表现，用户体验、大数据、场景化等关键词概括了项目管理的方向。在盈石集团执行董事、盈石创投基金创始合伙人何诚看来：“在实践经验基础上的创新、突破是商业地产各领域生存发展的法宝。对商业项目而言，应该标准化的是流程，而不是产品。同时还要有消费趋势前瞻性，不仅做到满足消费者需求，还应该通过创新 消费者，形成新需求，才能保持消费者粘性在激烈竞争中脱颖而出。”商业地产存量及供应压力持续写字楼市场尤甚。
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