拆围墙 做好房价降40%的准备

22日，关于“影响7.5亿人”的“拆围墙”的相关报道席卷了各大媒体的头条。关于这一消息引发的评论，以抱怨居多，也有一些赞同的“情怀论”，但这些观点和说法都没有点到问题的实质。

首先，如果小区开放了，小区物业费会降还是会升？笔者觉得反而会涨。因为如果没有围墙和门卫的保护，小区内部势必只有增加巡逻的保安数量，或者在单元入口设置更加先进的安防措施，这些都会增加成本，导致物业费用的上升。当然，低档小区也有可能物业干脆撒手不管，那物业费降低也有可能的。 

其次，我们来重点谈谈当前国内土地出让的条件设置和“拆围墙”的关系。目前住宅用地的建筑密度一般在20%-30%之间。如果想提高土地利用效率、节约城市用地，那只需要大幅提升土地出让的建筑密度即可。比如说，一个100亩的住宅开发用地，容积率要求是4，而建筑密度要求为25%。能修楼的土地面积其实只有25亩，而剩余的75亩可以节约起来用作市政公共用地，修路、修公园、修广场等。如果都这样操作，那我国城市住宅开发建设用地可节约75%！那么问题来了，谁该为上述住宅楼宇修建用地之外的75亩土地的地价买单呢？假设业主不出这钱，那当地土地出让收入将锐减75%。 

第三，我们来看看国内外的对比。的确，国外大多数居住社区都是开放式社区，但国外的房地产开发从拿地到建设再到住户的居住习惯，和国内都有很大的不同。在国内城市中对于某些10亩左右规模的小地块项目而言，本身就只有一两栋楼，出门就是大街，这还真符合开放式社区的概念。但为什么很多购房者还是愿意出更多的钱去买大一些的小区的房子呢？在其他条件相同的情况下，他们看重的不正是小区内部的环境吗？

当前，很多地块面积较大的楼盘项目，其实通常都是已经被市政规划道路分割了的。从便利交通来讲，拆围墙不会为城市交通做出太多贡献。退一万步说，即使小区内部真的可以提供行车道路，可以想象社会车辆在小区内穿行而过，时不时在来个乱停车，那会是怎样一番景象？老人和孩子还敢放心地在小区内部散步和玩耍吗？

后，我们来看看“拆围墙”对于房价的影响。在当前城市的住宅开发中，地价占房价的30%-50%是很常见的现象。假设这个比例就是50%，那50%*75%=37.5%，也就是说房价应该降低37.5%对购房者才合理。这还只是静态估算。考虑到打开围墙以后，嘈杂的外部人流和车辆给物业品质带来的损害，对房价的负面影响还会更大。

如果该政策实施，将会大大降低居住社区的私密性和居住品质，增加治安风险，提升物业运行成本。 

对开发商来说，这可能导致新房销售的困难增加很大，而且也给设计带来更大的麻烦，建筑成本也可能会增加。

对购房者来说，可能会感到很不习惯甚至很不适应，但主要的诉求可能还是会要求房价做出相应的下降。少数能坚持不拆围墙的小区将获得更高的溢价，行情看涨。

所以，从土地出让和小区品质这个意义上看，这堵围墙，正是维持当前城市高房价的基石。这堵墙一拆，这个基础也就荡然无存了。保守估计，对房价的负面冲击可达40%甚至以上。 

所以，“拆围墙”不是问题的实质，钱才是。