[摘要] 成都房地产行业正迎来后市场时代。这是一个亟待开发的市场,它将是房地产行业的另一片蓝海;这是一个以服务为核心,以合作为基本方式的市场,唯有合作才能共赢。成都报道以朗润地产和网众科技为蓝本,在行业内 聚 ...
成都房地产行业正迎来后市场时代。
这是一个亟待开发的市场，它将是房地产行业的另一片蓝海；这是一个以服务为核心，以合作为基本方式的市场，唯有合作才能共赢。
成都报道以朗润地产和网众科技为蓝本，在行业内 聚焦房产后市场，解读它鲜为人知的巨大 和市场魅力。
房产后市场赢在“合作”
朗润地产是业内 的营销代理公司，其新推出的“拎包装PIUS”在与开发商合作的基础上，实现对终端消费者更好地服务。朗润地产已经敲开了房产后市场的大门。
“做万科很累。”这是两年前成都报道记者采访成都朗润地产顾问机构总经理白林的时候，他留给我们印象深的一句话。
房地产市场不好，代理公司日子也难过，贴身肉搏的代理行业竞争惨烈。时隔两年，朗润携“拎包装PIUS”强势登陆房产后市场，从销售竞争惨烈的市场红海，走向了以服务为核心的市场蓝海。
“拎包装PIUS”登场
“卖的是资源，买的也是资源。”两年前白林的这句话，如今在朗润身上体现得愈加明显，而且包含了更深一层的意思。
2015年，朗润地产依托生活家家居集团平台推出了 “润万家”购房升级计划暨“拎包装”房产集成营销合作模式中由朗润地产驻场，为合作楼盘案场导入定制的“拎包装PIUS”。
定制的“拎包装PIUS”与市场上常见的装修产品有何不同？单从PIUS来看，似乎比过去常见的拎包装，添加了很多附加值，是此前的升级版本。如今身为生活家家居集团总经理的白林表示： “生活家家居‘拎包装’新品是集设计、主材、辅料、人工、软装、家具为一体的 服务装修模式，也就是说，清水房变整装房，购房者收房时即可拎包入住，从基装、主材、厨电再到全屋的软装和智能家居，都可以得到一体化的解决，这样为上班族或无法在装修现场盯着的出差族提供许多便利。”
在如今讲究快速高效的时代，家装行业需要为消费者提供更简单直接的装修模式，“拎包装”的出现或许正是希望将以往复杂的事变简单，让业主省心省力还能获得理想中的家。
成都华信大足房地产开发有限公司总经理罗严从开发企业角度对“拎包装PIUS”表示了肯定：“单从住宅来说，以后做房产要做附加值，现在市面上清水房太多，精装房太少，结合华信大足公司的情况来看，如果要继续做住宅开发，可能我们都会偏向做精装房。今后，这个上下游链条要拉长，是从单纯的营销代理把服务链加长，这对开发企业的管理能力和管理水平提出了新的要求，规划设计开始就需要做准备，这也是今后发展的方向。单一的企业以后肯定很难生存，复合型企业以后肯定好得多。”
一位不愿透露姓名的业内人士对此持不同的态度：“这种行动本质上不新鲜。很早以前售楼部门口就有装修公司发放宣传资料，朗润的做法其实就是把在门口发宣传资料变成在售楼部直接摆接待台。不过，通过规范化和资源整合，这种行动确实有三赢的可能。装修方（朗润）能直接面对购房者，同时能获得开发商的信用背书；开发商能获得一个新的营销噱头；购房者省去了装修过程的费心，甚至能获得更高的购房 。”
尽管存在认知上的分歧，然而白林对此表现得信心满满：“我们目前装修是整个包完的，甚至家里的窗帘、墙纸、床上用品都可以直接提供，真正做到拎包入住。假设开发商如果有两个楼盘，其中一个楼盘是和我们合作，用户自然会选择我们，其实也是带动了开发商的销售。”
房子难卖，“后市场”成增长点
“如今的房地产市场充斥着各种乱象，让人看不清、拿不准。大的症结就在于房子难卖，这已经成为不少开发商的心病。”在对房产后市场的调查中，一位不愿透露姓名的业内专家在接受成都报道记者采访时如是说。
房地产市场越来越难是不争的事实。从房地产行业来说是供应过剩、需求结构调整和总量下滑这一关键因素的影响；从整体宏观环境来看，是经济下行、产能过剩、进出口贸易下滑等对房地产市场造成影响。而库存端与需求端面临的现实问题，确实让房地产面临严峻的挑战，房地产市场再度迎来新高峰困难重重。
房地产的出路在哪里？或者说，新的市场机会在哪里？
据相关研究机构结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到一套，这就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市进入下半场，将逐步进入存量房时代，购房者的需求将转向品质或 服务的提升，而这也将是房企下一步发展不可或缺的重要砝码。
“朗润目前从代理端口切入，推出的‘拎包装PIUS’就是做的房产后市场。目前很多开发企业只是做了 基础的装修，这个产业链上的很多环节都没有做完。我们除了做装修之外，下一步可能连家电都会整合进来，这是一个 大的市场。”
“房地产后市场”究竟是个什么市场？白林认为，如果我们把房子看成汽车，卖房子过程就像卖车子，属于前端市场，而车企和经销商更关注的是车主拿到车子以后的市场，即围绕着维修、保养的服务市场。同样的道理，房地产后市场指的是开发商与购房者的房屋买卖合同过程完成，房屋交付后的彼此间的关系——从初的物业服务，到围绕业主生活方方面面，甚至通过现代互联网方式产生的服务，比如对于业主衣食住行、生活起居、健康管理、财富等方方面面进行的服务。
在不少专家看来，房地产后市场是房产开发环节之后的延伸产业或者服务环节，针对者也是购房者。如果能对购房者形成“一条龙”服务或者是闭环，对整个行业的整合、相互合作、提高效益都有良好的促进作用。
成都御风行有限公司市场部总监陶星宇对此表示赞同，“房地产后市场会是房企新的利润增长点。以前的房企采用的是简单粗暴的开发方式，盖房子，然后销售获利。这种一锤子买卖没有可持续性，当市场饱和到一定程度时，赚钱会越来越难。反观房地产后市场，消费者在买房后，会长时间居住在社区内，会不断地产生各种消费需求，就有可能产生持续的现金流。将自己从房子的生产商变为居住的服务商，是房企转型的必然道路。这对开发环节是有较好的整合的促进作用的，因为他给消费者提供了更多的 服务，在开发环节中更具竞争力。”
雄飞联合一百智慧 总经理吴程认为，现在政府 重视房地产对经济拉动的作用，包括现在白银时代的房地产商都在不断增加房子的附加值，或者说提供更多的服务，都是为了去库存。不管是金融服务还是装修，就看大家在这个舞台上怎样去比拼，买不买单还是看消费者态度。
房产后市场的核心是服务与合作
成都报道记者从“润万家”购房升级计划暨“拎包装”房产集成营销合作模式中了解到，如果客户选择了朗润的“拎包装PIUS”，每种户型都会不少于20款全屋整装效果展示，并且户型都会得到3D个性化家居展示。白林表示：“基于现代人崇尚简单、便捷的生活理念，‘拎包装’希望给消费者‘所见即所得’的整装产品，告别‘包不全’时代，推动行业整装服务升级。
一位不愿具名的业内专家认为：“在房产后市场时代，‘服务’是核心。盈利的来源就是为购房者提供各个方位的 服务。朗润就是为购房者提供了更加方便的装修服务。而‘合作’是方法。房产后市场是产业链的纵向延伸，必然会出现跨行业的情形。企业单打独斗往往不能应付不同领域带来的挑战，只有通过合作，才能实现共赢。同样以朗润为例，开发商与朗润合作，朗润与金融企业、家电企业合作，互相利用 资源，才能获得成功。”
“我们现在一个是做样板房，按照我们的产品来做，把我们的产品全部体现在样板房上，让客户实际来体验，就可以所见即所得。”对于朗润致力于为终端消费者所做的深入服务，白林认为，“现在开发商所做的样板房，实际上跟客户没有关系，开发商卖出的商品房实际是毛坯房，客户收房后需要另外找设计公司，设计成什么样一切都是未知。我们现在就能做到所见即所得，这就是大的区别。”
在房产后市场，做服务就要做到 。白林表示：“比如有客户对地砖、涂料或其它建材不满意，就可以更换，我们提供更多选择，这就是实体体验，而且这种体验感还很强。此外，我们有自己的基金公司可以为客户做‘燕子安家’，就是帮他们做家装代理，用户选择我们做整装，比如用10万元的拎包装，可以选择3年付清，分成36个月，每月均匀还款，且利率 低。”
吴程表示，朗润的定制服务营销是市场宏观调控的结果，回归到产品本质来说，居住是个体验消费过程，是以服务体验为导向的销售市场，会促进有更多的开发商、服务商加入，这种行业的重新分配或者是跨界合作，都是将来的一个趋势。
房产后市场也是刚需
尽管验房业务做得风生水起，但网众科技认为“验房只是一个接入口，房产后市场是未来的方向，也是更大的市场所在。”
“我看过成百上千的户型，还没见过这么奇怪的！”2月17日，当成都报道记者去拜访成都网众科技公司董事长米奇的时候，他已经和网众科技的验房师们讨论了20多 ，面对一位验房业主请网众科技进行装修设计要求的奇葩户型一筹莫展。
在米奇看来，这个户型之所以奇葩，在于虽然阳台和客厅相连，但是客厅的进深太短，保留了阳台就没了客厅，要客厅就没有阳台；主卧就在公用卫生间门侧，卧室门正对着公用盥洗间；次卧面积过小，而且床的正上方是一根粗大的横梁。
“这样的户型真是好奇葩，”米奇说。
“房地产红海”背后的“后市场蓝海”
“房地产市场虽然不太景气，但是包括验房、装修、家居等后续环节在内的房产后市场，却是 巨大。”米奇表示，2014年的时候，国内房地产后市场中的装修和建材业总产值达到3.5万亿元人民币，2015年在房地产市场大环境不好的背景下，装修业产值却逆势增长了21%，达到了4.2万亿元，预计2016年将达到4.8万亿元，甚至突破5万亿元大关。
几年前米奇购置了一套新房，一个偶然的机会让他发现了验房存在的巨大商机：现在各种建筑质量问题屡见不鲜，在装修房子之前验房，正逐步发展成一个刚需市场。
据米奇介绍，单从验房的角度来看，尽管验房也是近年来才逐渐被国内所接受，不过目前国内做验房成功的深圳深度验房公司，已经有10余年的发展历史，并已经在开设了15家分公司。近年来在沿海兴起了只做验房的公司，如深圳有两家并不大的验房公司，2015年，一家公司的验房收入是8000万元；另一家验房加上劳务外派等各项收入高达1.8亿元。“验房只是房产后市场中一个小环节而已，这个细分市场至少也是一个千亿元的大体量，可见房产后市场的前景有多大。”米奇说。
在米奇看来，深度验房尽管做得 好，但它仍采用传统的方式。“网众科技一开始就是采用互联网模式，通过PC端线上推广召集业主报名验房，线下提供验房服务，算是我们现在推广的O2O模式的雏形。”米奇说，组建自己的创业团队，并建立了融合装修、建材、家具、家电的“”家居团购网站——网众团购网，全面解决客户收房和装修的“痛点”。
刚开始的时候是为客户提供免费的验房服务，现在收费标准为清水房收费3元/平方米，精装房4元/平方米，客户们一起组团还有折扣，也可以通过团购网购买验房服务。
“验房只是一个接入口，当客户认可你的验房质量之后，就建立起了良好的信任度，接下来的装修、建材、家具、软装等需求等就好办了。”米奇表示，用互联网+的模式，将公司定位为“互联网+验房+监理”的第三方专业验房、监理平台，将验房定位为房地产后市场的服务型产品，并同步开发出“我要验房”APP产品，致力于打造家居产业链营销，实现验房数据的充分转换。在客户下单之后，家装公司和家居建材商家通过平台进行公平抢单。客户直接与商家对接，让他们进行自由交易，线上平台管理和线下验房服务，其目的是建立一个信息对等、资源共享、合理有序的验房装修市场。通过业主对商家的自主选择与评分，使商家价格更加透明化，服务更加标准化，让传统冷漠的家装市场逐渐人性和规范。
“现在的开发商站错了队”
这几天，成都某小区的“新房洞”事件被传得沸沸扬扬。业主 先生购买了航空港某小区住宅，2015年12月进行装修时，结果在新房的卧室里发现了一个宽约0.3米、深约1米的大洞。开发商表示该洞属于“忘了浇筑”，但业主数次与其沟通未果，要求开发商赔偿2万元，开发商则表示“这个数额肯定不行，只能赔偿几千元”。
“一个简单的问题，却被开发商搞得这么复杂。”在米奇看来，在这件事情上，开发商没摆正位置，甚至站错了队，这也是当下开发商们容易犯的通病。
一个项目的建设涉及到方方面面，原本应该 严谨，不该犯这些低级错误。但是一旦出现这类错误该怎么办呢？“正视事情，大家都坦诚相待。”米奇认为，业主才是真正的金主，是开发商赖以生存的群体，开发商的职责就是为业主服好务。比如 先生遭遇的这件事，开发商有错在前，就应该积极主动与业主协商解决。如果业主提出赔偿，这笔赔偿金就该项目的工程施工方来出，哪个环节的问题，就由哪个环节的责任方负责，开发商只需要做好拿地、付钱（支付土地、工程等款项）、收钱（销售收入），协调好各方关系就行。
“一个很搞笑的现象就是，交房时开发商们都如临大敌，安保人员全员上岗，预案都要做几套。其实开发商不该是业主的对立方，而是业主的服务者，在交房的时候，应该是欢迎业主回家。”米奇认为，出现这样的情况的根本原因在于，除了房屋这种大工程难免有一些小瑕疵之外，另一个重要原因就是交房前没有全面验房。“如果交房前就让验房公司介入，就不会发生 先生那样的事情。”米奇说。
“做B端市场才是根本”
现在，网众科技的C端（终端客户端）已经服务过2万多业主，做得风生水起，规模小成。米奇认为“更大的市场在B端，也就是开发商这一块。”
对于B端的市场开发，米奇认为更多在于两方面：一方面就是开发商在交房前，与验房公司合作对整个项目进行验房，通过以后再进入交房程序，这样既可以大限度地避免交房过程中，个别问题或小问题的群体化，还能提升开发商的整体形象和品牌美誉度。
验房前置这一模式在沿海很普遍，内地城市还在起步阶段。不过目前已有南充的开发商向网众科技伸出了橄榄枝。据了解，南充已有开发商与网众接洽，拟出资60万元，将一个即将交房的项目交由网众验房。
“另一个市场在于对房地产开发商的交房培训。”据米奇介绍，这个培训不但是交房技巧和经验的提升，重要的是转变开发商的观念。现在的开发商和施工队、装修队好像是“一伙”的，出了问题开发商不是代表业主找施工方协商，更多时候是一起忽悠业主。验房公司就是要通过这样的培训，让开发商从现在交房时对业主如临大敌，转变为真正的欢迎业主回家。
“尽管这些还在摸索之中，不过我对包括验房、装修、家居等在内的房产后市场信心满满。”米奇说。
在雄飞联合一百智慧 总经理吴程看来，验房公司更多是站在客户的角度来检验房屋，而开发商在终交付给业主房屋之前也会通过相应的国家主管部门的验收，并会出具相应的验收报告。“如果验房公司采用的跟国家标准一致，跟他们合作是没有问题的。不过，如果验房公司本身不够专业，或者说国家房地产交房标准没有吃透的话，可能会造成一些小问题，其实就是看验房公司是否具有专业程度。”吴程说。
另一位不愿具名的某开发商人士认为，近年来交房问题不断，其中有开发商的认知问题、质量问题，购房者也需要不断充实和提升。不过总地来说，开发商需要转变观念，真正地通过与关联方的合作，变为向业主提供 服务的服务商，这是未来的方向，也是更大的市场所在。
整合思维决定生死存亡
■文/东方
历史将铭记2016这个特殊的年份，因为它极有可能成为中国房地产业发展的一个分水岭。
不得不承认，房地产热正在消退。
按照传统的经济周期理论，房地产市场以大约18年为一个周期，从1999年算起，在前14年房地产价格螺旋式上涨，达到某一临界点之后，将在2013年终止。如果继续发挥其经济周期效应，那么从2013年开始，接下来的4年时间将可能经历衰退性下跌，下一轮房地产周期将在市场洗牌后重启。
这也就意味着，2018年之前房地产业不会有真正的好日子过。至少会表现为两个层面：一是以前放之四海而皆准的企业赚钱之术不灵光了；二是行业暴利走向微利，微利走向红海，红海走向剩者为 。
如果要在一个产业逐步下行摸底的过程中存活下来，有一个人说的话太重要了。那就是诺贝尔经济学奖得主埃德蒙.菲尔普斯在《大繁荣中》所言，一个现代经济体大的活力在于创意，这种活力可以理解为创新的意愿和能力。缺乏这种能力的国家和产业，其繁荣都会昙花一现。
按照《大繁荣》作者的观点，2016年的中国房地产行业走在了创新救市的关键阶段。据成都报道2015年底2016年初近两月的市场调研结果显示，目前成都楼市的内部，正在发生着隐秘但深刻而影响深远的创变反应。
大的变化在于，楼市一些新势力代表的公司正在散发着正能量。在它们的企业理念里面，开发商和购房者不再站在对立面，而是鱼水相融的关系。这可是革命性的行业观念颠覆。
以本期关注的朗润和网众科技为例，朗润是做房地产销售的，以前代表甲方的开发商利益，现在代表开发商和购房者结成了利益同盟；网众科技是为业主验房的，以前代表购房者的乙方利益，现在也在寻求和开发商合作，以大限度地全方位保障房地产购销双方的整体利益。以前大家更多关注的是一个个切割的利益点，以你输我赢的零和游戏思维主导甲乙方关系；现在大家都在思考如何构建房产行业可持续发展的一个全新生态链，用整合思维去改造屡遭诟病的曾经的国民经济支柱产业。
在我们的走访中发现，以上新势力代表的公司发展态势都 不错。这说明它们的做法很有市场，而且接下来大有可为。
《2015年楼市50强城市排行榜》报告显示，2015年成都成为城市卖房多的城市，成交量达到2438万平方米。这一骄人成绩的背后，大的两个数据是四川GDP从2014年的第八经济大省跃升至第六，迈入“3万亿俱乐部”，以及成都作为四川全省 的单极核心城市，对周围的辐射和吸附能力很强，由此带来的城市人口大量净流入。
正是因为四川和成都楼市拥有继续深耕的广阔的房地产产业基础，目前在中国成都楼市内部展开的种种创新实践，或许正好具备了一种产业示范效应。这不仅有效地解决了长年难解的开发与购房之间的矛盾，而且开辟了一个 的巨大的房产后市场。
若真如此，2018年的房地产业真的有希望了。
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