[摘要] 翻年即感暖意,楼市小阳春似乎来得有些突然。不过回想过去两年的楼市关键词,去库存!去库存!还是去库存!成都楼市就真的如此不堪? 实际上,成都楼市远没有我们想象中糟糕,至少住宅0.94的供销比来看,住宅是供不应求的,那么是谁拔高了成都的库存基数,我们得到来自吉信行提供的数据显示,供销比达2.29的商铺是成都商品房库存......
翻年即感暖意，楼市小阳春似乎来得有些突然。不过回想过去两年的楼市关键词，去库存！去库存！还是去库存！成都楼市就真的如此不堪？ 实际上，成都楼市远没有我们想象中糟糕，至少住宅0.94的供销比来看，住宅是供不应求的，那么是谁拔高了成都的库存基数，我们得到来自吉信行提供的数据显示，供销比达2.29的商铺是成都商品房库存的“祸首”，它的去化周期达到了91个月，也就是说，遍布在成都各个地方的商铺，需要近7年半时间才能消化完。
来看看具体数据，从吉信行2010年——2015年成都住宅去化周期表中来看，2011年，成都住宅的供销比就开始出现明显上涨，月均去化148万平方米，去化周期14个月，是2010年一倍，这个时候开始，成都的住宅库存就已经开始持续累积；2014年是关键的一年，虽供销比相比前两年没有多大变动，但月均去化169万平方米，这低于前两年，尤其是在2013年211万平方米的基础上陡降42万平方米的月均去化量，去化周期相比2013年增加了4个月的去化时长。显然而易见，2014年，成都住宅去化周期也未逃离楼市走势，去化低迷。
数据来源：吉信行
连续的政策刺激是有一定作用的，刚刚过去的2015年，地产人仍然还沉浸在低迷的楼市阴影之中，楼市去化显得有气无力，房企营销动作相比以往少了很多，不过数据仿佛比地产界的表现要乐观很多。2015年成都的住宅供销比为0.94，这是近五年以来 低于1 的供销比，月均去化相比2014年要好很多，去化周期同比减少2个月，截止2015年，成都的住宅库存去化仅需13个月，这是一个 正常的去化数值，某种程度来说，成都的住宅甚至是供不应求的。
但商办市场确实另一番局面。
商办市场库存困局：去化周期达7年半
近年来，成都商业地产人士在评价到成都商业地产之时，经常用到两个字——“过剩”，其实这是没错的，不过真实数据或许会让人大吃一惊，因为我们远可能没想到成都商办市场已经“过剩”如此。
数据来源：吉信行
吉信行数据显示，2010年——2015年成都商铺去化周期的供销比在2014年达到了有史以来高比值2.4，去化周期达到79个月，2015年，成都商铺库存的严峻态势还在加剧，供销比相比2014年虽有所下降，但商铺销售数据达到了近6年以来低月均去化速度9.92万平方米，去化周期一路上升，达到91个月的去化周期，也就是说，成都目前供应入市的商铺需要近7年半时间才能被市场消化完，这是何其惊人的数值！
商业地产人士也时常忧心于成都 市场的库存数据，但 市场相比商铺库存好不了多少，持续多年的供应量累积，去化速度远没有跟上供应量， 截止2015年，成都 产品库存需要60个月的去化周期，即还需要5年才能使得这些写字楼产品有所归属。
频繁供应的商业体是商办市场库存数据高垒的原因，对于成都而言有其独特的城市特性，正因从土地规控就决定的大比例商业导致成都商品房市场产生住宅和商品房库存量的不平衡，尤其是新兴发展区域，商业配套急缺，但这些新兴区域的商业运营却是 冒险的，去化自然不比住宅。
再者，无论是成都的商业还是住宅，从2014年开始，一些数值都产生了明显的变化，市场的低迷使得购房人群观望心理加剧，在基础住房需求都减弱的市场下，有 属性的商铺和 产品购房需求自然也应市削弱，商业地产市场面临更严峻的库存压力。
令人欣喜的是，楼市总算有些抬头的迹象，买房需求在一系列政策刺激下在翻年后的这两月中表现明显，不过，这中间又有多少成交是购买商铺和写字楼呢？一个观点认为，过去几年成交的高地价项目终靠的是商业盈利。若是如此，眼下不少房企手中的大把商业却难寻买家，有信心企业的早已开始自己招商运营， 培养人气等待 ，而还有大部分商铺却还在等待租赁。
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