两大职能使命重二字定位方向明
——就市房产开发企业协会近期工作访 晓白会长
“强化行业自律”与“维护企业合法权益”是党和政府赋予行业协会的两大职能；“亲”、“清”二字，是习总书记近为新型政商关系所作的重要定位。在认真落实房产“去库存”任务和学习习总书记关于新型政商关系重要论述的过程中，如何充分发挥行业协会应有的作用？近日，《成都报道》记者带着这个问题，采访了成都市房地产开发企业协会会长 晓白同志：
两大职能 责无旁贷
成都报道： 会长好！近几个月来，各级政府和房地产业的主管部门都在为房地产的“去库存”出政策、找措施，使房产形势出现了转暖的良好趋势。3月4日，习总书记又在两会上用“亲”、“清”二字对新型政商关系做出了明确的定位，被工商界称之为吃了“定心丸”。请问在这春风荡漾的形势之下，协会工作有哪些打算？取得了怎样的进展？
晓白：去年7月15日中共 厅和国务院 厅关于行业协会的有关文件曾对行业的两项重要职能作了进一步的明确，即：“强化行业纪律，引导企业规范经营”和“积极反映会员诉求，维护会员合法权益”。在主管部门的正确领导与大力支持下，这些年来，协会也正是紧紧围绕这两大任务来开展工作的。例如，紧密配合市建委抓好企业诚信度的监督与考评，与成都市消协一起开展讲诚信、重质量的“广厦杯”创建活动，以及召开“德商论坛”、动员 企业带头签署《诚信宣言》，通过办培训班提高从业人员的思想与业务素质等，强化了行业自律，促进了企业的规范经营。
成都报道：这大概也是成都市房地产开发企业协会在2015年被评为成都市“级协会”的重要原因吧？
晓白：应当说这只是“重要原因之一”，而另一方面则体现在“积极反映会员诉求，维护企业合法权益”的工作上。
成都报道：请您讲一讲协会在这方面做了哪些工作？
晓白：遵循国务院 厅（2007）36号文件关于协会必须“充分发挥桥梁和纽带作用”、“积极向政府及其部门反映行业诉求”的职能与要求，这十多年来，尤其是行业发展遇到重大困难之时，成都的两大房产协会都 重视及时反映会员诉求，尽大努力争取政府部门的支持，以维护企业的合法权益。仔细回想了一下，自我被会员们推选为会长以来，给市政府和有关部门的《情况反映》和《建议》中，由我本人执笔或修改定稿的至少不低于20份。
成都报道：能否举几个例子来加以说明？
晓白：其中，引起政府部门高度重视，且在相关部门大力支持下，已经和正在被采纳或部分采纳的意见与建议有：2008年“5.12”之后，关于“灾后重建中促进房地产恢复发展的建议”；关于住宅小区用电“一户一表”收费竟高于实际成本近一倍问题急需纠正的建议；关于取消“地票”竞拍（因高已达92万元/亩），以免进一步推高房价的建议；关于请房管部门不搞预售资金统一监管审批和增收“保证金”的建议；关于请求对规划验收时建筑面积必须“零误差”规定加以调整的建议；关于请求规划部门推迟《建筑面积计算标准规范》执行时间的建议；关于简化工程报建手续中的“环境影响评估”、“水土保持评估”、“节能评估”的建议；以及近期的《关于去库存、稳定房产市场的十条建议》等。这里还需要作强调说明的是，这些意见的采纳，主管部门的领导和许多企业的老总们都做了大量工作、出了大力，尤其是我市房产行业的领军人物杨铿、许晓舟、罗羽林等老总，更是做了许多鲜为人知的重大贡献。
“亲”、“清”二字 春风化雨
成都报道：协会的这些建议，牵扯面较宽，若要研究采纳，必然会加大相关部门的工作强度与难度，甚至还会涉及到某些单位的既得利益。因些，经常反映这些问题，无论是会对协会或您个人，大概都难免会产生一定的负面影响吧？
晓白：你的这番话，恰恰触及到了协会工作的一个重大难点。为企业的合法权益而奔走呼号，是行业协会的基本职责之一，对于我个人而言，既然被选为会长，就必须“在其位，谋其政，履其职。”更何况，协会还收取了会员单位的会费，因此，做这些工作更应当是责无旁贷的。但正如南宋文学家洪迈在《容斋随笔》中所说的“谏说之难，自古而然”，要冲破这一“难关”，协会的工作者就必须具备应有的责任感与使命感，另一方面，对于企业的诉求是否真正属于“合法权益”范畴，相关部门作出某些规定的文件依据与客观原因是什么，若要调整的难点又有哪些等问题，也必须有一个客观的分析与科学的判断，而不能只站在行业的角度，忽视大局，失去理性。
成都报道：从近20年来我与您的交往来看，我认为你是一位既有思想深度，又敢于为行业发展呐喊，既敢于为企业合法权益建言，而又无所顾及的“无畏者”。
晓白：不!其实我并不是你所想象的那种“无私无畏”的高尚之人，从内心来讲，我也不时地念叨着古人所教诲的“言多必失”与“出头椽子先烂”等警言。正因如此，去年协会换届之时，我提议由两位中青年企业家来协会主持工作，其目的之一，就在于便于自己“适时撤退”、“见好就收”。不过，习总书记今年3月4日用“亲”、“清”二字定位新型政商关系的重要论述，则大大地减轻了我的许多困惑与疑虑。尤其是他关于企业家应当“积极主动同各级党委和政府部门多沟通多交流，讲真话，说实情，建诤言，满腔热情地支持地方发展”的恳切要求，使我深有感触、深受鼓舞，也大大增强了协会向政府部门“建诤言”的底气与尽力为成都房产多作贡献的决心。
堵疏结合 消化库存
成都报道：目前成都房产界在“去库存”和“促发展”方面，反映强烈的难题和主要的建议各有哪些？
晓白：首先，大家建议政府部门应进一步统一房地产业在经济发展中重要意义的认识，尽快改变我市房价与城市经济发展水平、城市人口增长速度、城镇居民人均可支配收入上升和物价上涨水平不能同步增长的反常状况。
成都报道：您能否用几组数据来说明这种“反常”状况？
晓白：据有关资料反映，从重点城市的GDP排名看，近几年成都一直保持在第8—9位；从城镇居民人均可支配收入的排名来看，2013年为22位，2014年上升为 2位；从2015年国内城市人口排名来看，成都为第4位，人口净流入量为第9位。但是从100个城市的商品房价排名来看，成都2013年为第20位，2014年为第28位，2015年下降为第31位。2015年与2014年相比，其他主要二线城市的商品住宅价均随着经济发展水平的提升而提升，而成都的商品住宅、商业用房和 用房却分别比2014年下降了3.81%、4.64%和20.27%。其中，主城区的商品住宅、商业用房和 用房则分别下降了1.46%、9.44%和19.57%。正如晋代《抱朴子》所言：“然物以少为者为贵，多者为贱”，商品房存量偏大，是房价与经济发展水平背道而驰的重要原因。因此，“去库存”是当前成都房市为突出的问题。
成都报道：当前，我市房产市场的“去库存”任务有多大？
晓白：不同区域的存量房销售周期不同，据有关资料反映，主城区的商品住宅大约为10.6个月，二圈层约为11.8个月，三圈层约为14.4个月（个别区域在20个月以上），而非住宅则明显处于“供大于求”的状况。据有关机构分析，我市仅就目前已办预售的商业用房而言，若按2015年的商业销售面积来计算，消化期需要8.3年，如果再加上在建的商业项目与已经拍得商业用地的供应量，总的消化期则已超过20年。
晓白： 主要有如下五点：
是希望政府（尤其是城管部门）能尽力为企业“去库存”创造一个有利于积压房源促销和招商的广告环境与营销氛围。我们认为，城管部门对房产销售与招商广告的整顿与规范管理是完全必要的，但将 楼体广告全部取缔的“一刀切”作法是值得研究的，因为这就导致新建区域的楼盘失去了必要的标识，使这些楼盘雪上加霜。特建议在规范管理的前提下，对项目（尤其是积压和空置 的项目）用地红线范围之内的广告与道旗的管理适当放宽，通过“堵疏结合”的办法，使城市秩序的整顿和房产的“去库存”实现“两不误”。
第二是通过源头上的“截流”来减少库存的“增量”。如，对商品房明显“供大于求”的区域能像河南和内蒙古等省区一样，暂缓推地和报建审批；能像本省德阳市那样，对地下车库长期大量积压的区域，适当降低居住区地下车位的配置比例等。
第三是对库存去化期过长的区域，建议能像福州、泸州等城市那样，在符合土地利用总规划和城乡规划的前提下，允许积压住宅调整户型，允许未开发的项目将非住宅调整为住宅或其他利于去化的产品。
第四是能像福州等城市一样，采取有激励作用的措施来推动房产企业 “售改租”。尽快改变一方面大力宣传“鼓励售改租”，另一方面又大幅度提高“租赁税”税率的“不合拍”现象。大家一致恳求政府能在库存巨大的这一阶段，恢复2016年1月1日之前我省在房屋租赁方面一直实行的税收优惠政策，真正把“售改租”的“鼓励”措施落到实处。
第五是希望成都能学习眉山、泸州等地的经验，在一定的时期和区域内，对购房者（包括农民工）给予契税补贴、个人所得税补贴或一定的财政补贴。
解除困惑 提高效率
成都报道：问一个比较尖锐的问题。据3月11日《天府早报》报道，成都市中级人民法院发布报告显示，交房、办证已成2015年度成都地区商品房买卖纠纷的主要案件。请问 总，在进一步提高政务效率、改善 软环境、推进成都市房地产业发展方面，开发商还有哪些迫切的要求与建议？
晓白：据相关资料得知，2015年该院受理的商品房买卖纠纷案件中，交房和办证的占65.85%。的原因很多，开发商自己的责任也的确不少，但有关部门办事效率降低也是其中重要的因素之一。所以，如何加快工程报建的审批与工程竣工验收的速度，如何提高房产证的办证效率，现已成为会员单位提得多，也显得为迫切的诉求。
大家反映，除了报建增加“环评”之类的新要求办理速度过慢耗时过多等原因外，部分政府工作人员在“政商关系”上的困惑，也是导致工作效率低的重要因素之一。由于四川属于腐败问题的“重灾区”，几乎每一个落马官员的背后，都很可能会牵出好几个房产企业的老总来。作为广大房产企业，对于彻底纠正业内“不公平竞争”的反腐是发自内心拥护的。但近两年来，部分区域的部分部门，却或多或少地出现了将“政商关系”视为“瓜田李下”的禁区。一些干部片面地总结过去某些人因“权钱交易”而对开发商“有求必应”，终栽了跟头的教训，常常对开发商采取“敬而远之”、“疏淡冷漠”、“求之不理”的态度。虽然通过“三严三实”活动，许多部门的工作作风有了一定好转，但不少单位仍存在“门好进，脸好看，事难办”的现象。比如，对于文件上 明确具体的事，常常不愿出面向相关部门催办；对于需要研究协调的难事，则往往采取“多一事不如少一事”的态度，尽量回避、推诿，不予作为，使房产项目工程报建与竣工验收手续的办理速度明显下降。若属于较为复杂的历史 问题及“老政策”的兑现问题，则往往是无限期的拖延下来，严重影响了项目的进展。为此，会员单位都纷纷建议，盼望能在各级干部（尤其是“重灾区”的干部）中展开一次对习总书记新型政商关系系列论述的学习活动，在坚持“清”的大前提下，理直气壮地鼓励干部“亲商”，即按照习总书记所要求的“要坦荡真诚同民营企业接触交往， 是在民营企业遇到困难和问题情况下更要积极作为、靠前服务，对非公有制经济人士多关注、多谈心、多引导，帮助解决实际困难”。并建议学习江苏省泰州市通过设立“蜗牛奖”来治理慵懒的经验，拟定工作标准（如《亲商要求八条》之类），纳入工作督察考核的范畴。
各级重视 前程似锦
成都报道：请问，协会所反映的这些诉求与建议，是否得到了政府及相关部门的高度重视？
晓白：我的体会是，其重视的程度，不低于2008年抗震期。首先是我市房产行业的主管部门市建委与房管局，多次听取协会汇报，并要求协会收集会员单位的意见和建议。同时，市经信委、省建委、省政府 厅的领导和住建部调查组都先后邀请房协和众多企业的代表参加座谈会，认真听取大家对“去库存”和促进产业发展的意见。3月14日，我又接到省建设厅的通知，近期内省政府主要领导还要亲自听取包括我在内的几位企业代表对“去库存”的建议。从各级领导的重视程度和几次座谈会上到会领导的讲话内容及有关政策措施的《讨论稿》之中，与会同志都强烈地感受到了各级政府部门真抓实干的灼灼热情，深切地体验到了“新型政商关系”的浓浓春意，清楚地看到了成都楼市未来发展希望的暖暖阳光。所以，尽管有关政策措施的出台， 是文件的落实还需要有一个较长的过程，但我仍对成都房地产的未来充满了必胜的信心。
作为生在成都、长在成都，且已在成都房产业干了32年的业界老兵，我深深地爱着生我养我的城市、深深爱着自己所从事的行业，并坚信成都的城市价值一定会随着社会经济的发展而提升到她所应有的水平。我认为，这 的到来并不会是 遥远的。
二0一六年三月十五日
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
