[摘要] 近日,四川出台“ ”新政,在业界掀起一层不小的波澜。按照政策规定,已全部缴清土地出让金的待开发商业用地,可根据土地使用权人申请,在符合规划和有关规定条件下,经审批转型为商品住宅用地,重新核定出让价款;已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下,经法定程序批准并向社会公示无异议后,可改变建筑使用功......
近日，四川出台“”新政，在业界掀起一层不小的波澜。按照政策规定，已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款；已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下，经法定程序批准并向社会公示无异议后，可改变建筑使用功能，用于 培训、幼儿园、文化、旅游等经营性、公益性用途。对于““新政带来的市场影响以及开发商如何应对，世邦魏理仕华西区战略顾问部副董事范小蔺进行了解读。
新政利好成都商业地产市场去库存
“”新政通过功能实现多元化利于促进商业市场去化流转。一方面 产品可转型为住宅产品，而住宅销售相较于 销售的 得以体现，包括产权年限的增加、住宅能源消耗单位成本的降低、购房者首付比及信贷利率的优惠等方面，有利于提升项目去化速度。另一方面，就成都写字楼、商铺两大商业地产市场而言，据世邦魏理仕统计，截至2016年 季度末，甲乙级写字楼总存量已超过680万平方米，在二线城市中居首位，而空置面积逼近260万平方米，预计需要4-5年的去化周期，且未来两三年内年均新增供应面积仍维持于80-100万平方米量级，成都 零售商业面积也超过600万平方米，且成都全市范围内近两年的商业 用地成交规模约14,000亩，未来供应高企。新政细则落实后，满足条件的开发项目在业态配比上可得到更多的调整空间，利好商业市场去库存的趋势，利于缓解商业地产市场供应持续高企的危机，有助缓解因高供应量高空置率导致的商业运营层面诸如同质化竞争等问题，对住宅市场会形成一定冲击，不同区域影响程度各异，同时也对土地对接市场需求的优化利用提供了更多的方式。
新政为发展商带来机遇
虽然新政为商业市场带来利好，但因涉及到地价调整、规划调整等影响不确定的因素，建议发展商充分预判审慎行动，必要时寻求专业机构支持。对于已全部缴清土地出让金可经审批转型为商品住宅用地的待开发用地，土地价款和规划条件的调整和明确需要一系列标准和程序，成都商业用地地价一般较纯住宅用地低，容积率更大，调整后对财务 的影响需要进一步核算明确。待开发商业用地相对集中的区域如天府新区，可预期的住宅开发提速可能引起的住宅供应变化以及催生的配套需求，都需要发展商充分预判。而对于“已建在建的商业用房可改变建筑使用功能”政策，尽管使用功能更加多样，但若以传统方式解决，此类业态因承租能力和购买实力相对较弱，对存量去化和利润实现的促进作用有限，即使争取政府给予公益性用途的扶持，也难以从根本解决问题。成都商业市场良性发展不仅需要缓解市场供应量过大的问题，还需要实现产品层面到运营层面的升级创新，其中包括在建已建商业项目可考虑依托目前政策给予的功能调整空间，尝试在资产运营处置方面结合金融市场的多元创新。
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