[摘要] 3月12日,成都万科第五城正式对外亮相。尽管此次亮相中,万科并未强调与华润的关系。但在万科的“880亩国际墅级大城”中,未来两个月内将先后出现两座售楼部。北边的姓“润”,控股方为华润,南边的姓“万”,控股方为万科,两者皆售卖第五城。这正是万科、华润的全新合作开发模式。
3月12日，成都万科第五城正式对外亮相。尽管此次亮相中，万科并未强调与华润的关系。但在万科的“880亩国际墅级大城”中，未来两个月内将先后出现两座售楼部。北边的姓“润”，控股方为华润，南边的姓“万”，控股方为万科，两者皆售卖第五城。这正是万科、华润的全新合作开发模式。
华润操盘1号地块 卖清水
2016年1月以来，成都华润第五城项目团队忙于楼盘亮相前的诸多准备事宜。在计划表中，临时售楼部将于5月底亮相，9月开盘。与以往不同，项目团队的工作内容发生改变：除内部交流外，项目团队平均每周一次与万科第五城团队会面，大量的精力用于设计、工程、营销等环节的沟通商议。
这源于成都华润与万科之间的合作：开发第五城，位于成都双流九江街道社区的203.9亩地块。该地块为万科2015年11月19日拿下的成都双流九江街道万家社区的3宗合605亩120万平方米土地中的一块，九江项目1号地块。万科同时拿下的605亩二类住宅用地，加上地块北侧需附属承建的市政公园，正是万科3月12日对外公告的“880亩国际墅级大城”。
之前的1月29日晚，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）曾发布公告称，成都九江项目1号地块的项目公司成都润万进行股权转让。相关股权转让完成后，成都万科实际拥有成都九江项目1号地块49%权益，成都华润实际拥有51%权益。华润与万科合作开发九江项目由此正式公诸于众。
据知情人士称，早在成都万科准备拿地期间，万科、华润双方高层即就共同开发达成了意向。公开资料显示，多年来，华润置地一直以万科大股东的身份存在。在此之前，华润一直渴求在成都区域内获得上百亩的大地块，未果。万科，自2014年开始坚持小股操盘，输出品牌和管理进行轻资产运营。
此番合作，1号地块虽由华润操盘，万科并没有涉足具体环节，但项目开发流程、产品定位、营销定价策略以及分期开发节奏等经营计划，均需华润、万科双方一致同意后才可实施。
双方的合作，正经历磨合期。双方团队平均每周一次的频繁会面，就开发涉及的多个环节商讨。“具体操盘的团队并没有万科的成员，双方通过开会进行商讨决议，也互相学习。前期肯定比一家独立开发麻烦，但开始是作为探索，相互之间，需要熟悉磨合。”华润相关人士称。
合作指向了更高的沟通成本，但双方 互补被视为关键所在。华润第五城相关负责人介绍：“现在对任何开发商来说，拿地都非易事。同时，万科作为民营企业相对灵活，在产品设计上尤为擅长，而华润在资源上的 ，利于项目幼儿园、小学等资源的引进。”
眼下，如何打造市政公园成为双方的商讨重点。按照约定，该公园由华润、万科组成的润万承建。万科独有的非住宅事业部在此发挥了作用。在公园的设计中，万科作为顾问存在，提供专业建议。“对于公园，万科有自己的想法，华润有自己的诉求，后商量敲定。”
“和之前单独一家公司开发相比，确实会更繁复。现在需要征求股东的意见，满足股东的诉求。对两家来说，是相互适应的过程。如果做好了，会改变房地产的格局，是双方品牌、技术上的 互补。”华润第五城项目经理何麒介绍。
万科操盘2、3地块 卖精装
此番进入双流九江，万科、华润的关系并不单一。对于1号地块，华润与万科共同出资打造，为合作关系。但另一方面，在第五城整个项目上，万科与华润同为开发商的竞争身份凸显。
除与华润共同开发的1号地块之外，万科还有2、3号地块需开发。2、3号地块由万科操盘，亦有知情人士称，之前盛传的蓝润将入股2、3号地块，实际未达成合作。截止发稿，万科及蓝润地产双方并未就蓝润入股一事明确回复。
由于万科将操盘的2、3号地块，1、2、3号地块的土地性质及规划类似：二类住宅用地（兼容商服用地10%）、容积率1.0-3.0、引入装配式建筑技术，指向华润、万科之间的竞争关系。
竞争首先凸显在产品设计上，华润操盘的1号地块与万科操盘的2、3号地块都将采用高低配的模式。华润为清水，高层、洋房、别墅；万科为精装，产品同样为高层、别墅。
“又有合作又有竞争，这是不可避免的，虽然华润操盘，万科也有股份，但万科也在卖。所以我们在产品上尽量会有一些区别。销售上可能会错峰，如果对方卖高层，我们可能会卖别墅，对方卖别墅，我们可能卖高层，大家亮出产品，让客户去选。”华润第五城相关负责人称。
尽管案名同为第五城，但华润、万科将为自己的组团命名分案名，用于对外、对内区分。同时，虽然万科在1号地块占有49%股份，但未来交房之后，1号地块的物业仍是华润物业而未万科。
时间上的比拼早已开始，由于万科拿地时间较早，华润参与开发的时间相对较晚，相较于万科的推进，之前考虑与万科同步亮相的华润选择了推后亮相和开盘时间。消息称，万科第五城预计将于3月中旬售楼部亮相，5月开盘。而华润第五城的开盘时间将平均比万科晚两月。
“两个项目开发周期会有区别。前期万科推的时候，我们也会有声音。在合同中有这点，大家合力打造。但这不能持久，刚开始合力，后面也会分开推。双方合作比较多竞争的，可能是营销口。营销比的是业绩，但没有必要恶性竞争。”华润称。
开发商的合作经 强强联合与利润率
尽管亦敌亦友，但万科与华润的合作被视为在房地产市场的变化下，全新模式的探索。
对此，华润第五城相关负责人则称：“这次华润万科合作，是拿地模式的突破。对华润来说，是西南区的 次。有钱出钱，有资源出资源，有技术出技术，各取所需。对于双方来说， ，要盈利；第二，相互学习，各家能在这个市场这么多年，肯定有专业性，有不一样的打法。第三，新的模式尝试，作为探路者，一旦华润和万科这种模式合作好，那自然，更多的有地开发商会来找你。”
“万科这种合作在很多城市都是常见的，在成都也是有这种合作的方式，比如万科魅力之城，将商业部分拿给凯德商业。像万科、华润这种开发商合作，属于强强联合 互补。万科在品牌上、运作能力上，产品上都是有 ，华润的资金、资源都 突出。”锐理地产战略研究 总经理郭洁称。
当前，合作开发模式正被更多开发商选择。3月，绿地、新希望、中铁建三家开发商正联合开发位于龙泉驿龙工北路南侧的皇冠湖壹号，正是绿地于2015年7月23日拿下的135亩地块。
2014年开始，擅长绿建的朗诗地产正加大小股操盘的力度，范围内频繁进行合作开发。进入2015年，朗诗在成都先后与北辰、太行瑞宏合作拿地，仅在项目中占比较小股份开发，而重点在品牌输出与操盘。
利润率被视为开发商普遍采用合作模式开发的一大原因。“开发商之间的合作，有的企业是被迫的抱团取暖，被迫合作。但强强联合是追求更大的利润。比如说一个公司投入很多亿元，利润率可能在5，如果两三个公司一起来做，大家出的钱就分摊了，利润率还是能做到这么高，时间更短，同时还能投三个项目，三个项目都收更高的项目，那么 率就更高。”郭洁分析。
万科正不断加大在范围内的合作开发模式，而对华润来说，第五城的情况，则成为华润未来是否在推广合作开发的关键所在。
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