[摘要] 关于“营改增”(营业税改 税,自2016年5月1日起,中国全面推开营改增试点,将建筑业、房地产业等纳入营改增试点)的讨论,自消息传出起,从未停止过:买卖二手房,税是增还是减?新政对成都二手房市场是否将带来影响?
关于“营改增”（营业税改 税，自2016年5月1日起，中国全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业等纳入营改增试点）的讨论，自消息传出起，从未停止过：买卖二手房，税是增还是减？新政对成都二手房市场是否将带来影响？
5月3日，是“营改增”实施的 个工作日。成都商报记者来到成都市房管局房产交易 ，一探究竟。
中介人员：
办手续的人比4月下旬少了近1/3
和往常一样，摩的司机冯师傅5月3日早上9点就赶到了成都市房管局房产交易 ，他不太明白的是，“今天前来办理二手房过户的人怎么没有和节前一样，排起长队呢？”人流量的减少，也让他的生意随之减少，“一早上起码少跑了2趟。”
有如此同感的还有成都某中介公司驻场人员郭毅（化名）。今年是郭毅加入房产中介的第二个年头，他的职责是帮助公司的客户办理相关手续。“在这两年里，刚刚过去的4月是忙碌的一个月。”据介绍，交易 每天早上8点50开门，他早上8点不到就得赶到现场。“这都不算什么，有的客户6点就来了。”郭毅说，因为人太多，交易 自4月下旬起实行了限号，如果不早点来，至少就得在这里等上半天，“但从5月3日早上的情况看，来办理审税和过户的购房者少了近1/3。”
数据：
比上周的日均成交量下降一半
交易 排队时间的长短，直接体现出成交量的涨跌。根据正合地产统计，3月28日至4月29日，成都二手住宅备案成交共计14054套，平均每天卖掉401套，超出3月318套的日平均成交量。同时，4月的成交量，已达到2015年全年成交套数的42.6%。其中，4月25日至4月29日这一周，二手住宅备案成交共计3262套，日均652套，创下主城区近两年来周备案量新高。
5月3日，“营改增”实施的 个工作日。成都市房管局官网数据显示，当天主城区二手住宅成交328套，比上一周日均成交量下降324套，降幅近50%。
机构看市：
市场回归理性 个别区域或波动下滑
“二手房成交量在4月猛增，一方面跟银行宽松的信贷政策有关，另一方面还是受‘营改增’的影响。”郭毅表示，由于之前政策的实施细则尚未出台，部分人一时恐慌，就加快了入市节奏。
市民文女士正是其中之一，“我有2套房，都是2004年左右的，之前有些传言，我就想赶在‘营改增’执行前把房子处理掉。”据文女士回忆，4月13日早上9点她来到交易 时，办理大厅已没有空位可坐。为了节省精力，她花800元请了一个“串串”帮其排队，自己才有空到旁边的茶馆休息和等待。下午2点，她办完手续离开交易 ，“那个时候，等待过户的人还在排着长队。”
如今，传言被证不实，无论是“2年及以上”还是“不满2年”的二手住宅，实际缴税金额并没有太大差别，买卖双方也就相对回归了理性。
中原地产分析人士称，随着时间推移，政策刺激带来的利好已较前期减弱。业内人士则表示：“城南、城西等热点板块或持续保持稳定，而个别区域不排除呈现波动下滑趋势。”
记者帮你算笔账
100万元的房约少纳税2400元
成都商报记者当天在交易 看到，为了帮助买卖双方更清楚了解“营改增”实施细则，成都市地税局还在交易 设置了讲解点。
据了解，个人将购买不足2年的住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，全额征收 税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征 税。其中，判断是否满“2年”以个人购买住房取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。
具体而言，新政前后大的不同在于计算公式：营业税=含税销售额×征收率； 税=含税销售额÷（1+征收率）×征收率。
举例来说，以一套不满2年，计税价100万元的房子为例，过去征收营业税5%时，计税公式为100万元乘5%，需要交5万元的营业税；改为 税后虽然税率还是5%，但计税公式变为100万元除以1.05后再乘以5%，实际交 税约为47600元，比之前约少纳税2400元。
需要 说明的是，营业税是价内税，即过去100万元房价是含税价， 税是价外税，要按照不含税价来征税，所以要先除以（1+5%）计算得到不含税价格，再计算缴纳 税。
因此，总体上说，营改增对于一般的个人买卖二手房影响不大。
成都商报记者 谢雯
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