[摘要] 昨天一则合肥 客的故事在锐理业内微信群引发了不小的波澜,更有人感叹自己家的老板,为什么没去合肥、南昌、苏州、深圳这样的城市拿地。在春节后到4月底的这一波楼市升温(有些地方应该是着火)的行情中,成都的表现确实令许多人失望了,不过也有人说,重庆、成都这样的城市,房价“温柔”是件好事,起码自己买套房子的压力......
昨天一则合肥 客的故事在锐理业内微信群引发了不小的波澜，更有人感叹自己家的老板，为什么没去合肥、南昌、苏州、深圳这样的城市拿地。在春节后到4月底的这一波楼市升温（有些地方应该是着火）的行情中，成都的表现确实令许多人失望了，不过也有人说，重庆、成都这样的城市，房价“温柔”是件好事，起码自己买套房子的压力不会那么大。
成都的房价为什么不涨？业内朋友们归纳了几条，条条在理：
1、土地供应规模过大，导致市场库存量大，价格永远是由供需关系决定的，供大于求，价格上刚不起。
2、成都的城市首位度强，对周边城市的吸附能力过强，但是成都产业结构中，第三产业占比过大，而且以中低端服务业为主，这些行业的从业者，薪资水平不高，对房价的承受能力有限，总体出价能力不强。
3、成都当地人中，相当大比例在成都已经有多套住房，这个群体的改善意愿并不强烈，且再次改善置业需要通过出售已经持有的房产作为变现手段，成都新房和二手房的成交占比已经达到1:1，可见本土改善客群的需求释放，已经比较充分。
4、成都的城市基本格局还是传统的一 式，环域概念对买房人的置业选择影响大，距 越远，价值衰减就越明显，新区、新城要成气候还需要漫长的过程。以近郊为成交主力区域的成都房地产市场，容纳刚性置业需求的能力过强，而对改善客群的吸引力尚且不足。
成都市整体上房价基本不涨，不代表 楼盘的价格都不涨。既然成交量有明显的增长趋势，无论如何都应该会有楼盘在 ！有 理由的，当然是在这一波行情中卖得好的项目。根据锐理监控数据，今年1—4月份，成都市场上备案销售面积高的前20个项目，备案均价涨跌互现，极少数楼盘的价格增长，能为整个市场找到 的理由。
先来看1—4月备案面积20榜单的情况：
| 排名 | 项目名称 | 区域 | 销售面积(㎡) | 成交套数 |
| 1 | 驿都城 | 龙泉驿 | 92495.52 | 1018 |
| 2 | 恒大天府半岛 | 天府新区 | 87747.31 | 739 |
| 3 | 滨江和城 | 天府新区 | 77065.19 | 900 |
| 4 | 中港ccpark | 锦江区 | 67462.83 | 674 |
| 5 | 国色天乡（鹭湖宫） | 温江 | 66877.44 | 486 |
| 6 | 蓝光圣菲悦城 | 双流 | 64191.76 | 751 |
| 7 | 海悦豪庭 | 新津县 | 63827.11 | 700 |
| 8 | 成都万达城 | 都江堰 | 63040.04 | 733 |
| 9 | 金强欧郡 | 温江 | 61737.38 | 687 |
| 10 | 新城吾悦广场 | 龙泉驿 | 60468.27 | 655 |
| 11 | 郫县百伦广场 | 郫县 | 59337.89 | 633 |
| 12 | 洲际亚洲湾 | 温江 | 55780 | 591 |
| 13 | 南湖逸家 | 双流 | 52903.72 | 693 |
| 14 | 蜀镇半岛 | 双流 | 52545.3 | 588 |
| 15 | 合能珍宝琥珀三期 | 温江 | 50673.82 | 580 |
| 16 | 中德英伦世邦 | 高新区 | 48187.48 | 437 |
| 17 | 珠江御景湾 | 温江 | 47340.13 | 408 |
| 18 | 绿地 | 锦江区 | 46991.99 | 520 |
| 19 | 天府逸家 | 龙泉驿 | 46041.06 | 537 |
| 20 | 德商华府天骄 | 双流 | 44855.86 | 567 |
双流、温江在这份榜单上表现抢眼不是偶然，近两三年来，这两个近郊区域土地放量不多是主要原因。2015年开始进入土地放量周期的天府新区，两个项目高居榜单前列，这两个项目均是在2015年之前即取得土地进入开发销售周期的，两个项目在今年的爆发，在一定程度上能够佐证天府新区规划利好带来的楼市能量。
如果把价格的话语权交给这销售状况好的20个项目，会是什么样的结果呢，来看另外一份数据：
| 项目名称 | 2016年4月备案均价（元/㎡） | 半年价格涨幅 |
| 合能珍宝琥珀三期 | 5142 | 29.78% |
| 德商华府天骄 | 8614 | 18.08% |
| 蓝光圣菲悦城 | 6426 | 13.61% |
| 恒大天府半岛 | 7290 | 13.2% |
| 滨江和城 | 5683 | 9.46% |
| 中港ccpark | 10710 | 6.84% |
| 洲际亚洲湾 | 5741 | 3.11% |
| 驿都城 | 5483 | 2.18% |
| 珠江御景湾 | 7332 | 1.14% |
| 中德英伦世邦 | 8298 | 0.94% |
| 绿地 | 8942 | 0.54% |
| 蜀镇半岛 | 5473 | -0.27% |
| 天府逸家 | 6347 | -5.37% |
| 南湖逸家 | 6020 | -7.78% |
| 新城吾悦广场 | 6280 | -13.9% |
| 成都万达城 | -- | -- |
| 国色天乡（鹭湖宫） | 5663 | -- |
| 海悦豪庭 | 0 | -- |
| 金强欧郡 | 6007 | -- |
| 郫县百伦广场 | 6344 | -- |
根据20个项目在2015年11月及2016年4月份的备案成交均价数据测算，以半年为考量的时间维度，价格上涨的和下跌的几乎对半开（上表中成都万达城因无价格数据，无法进行涨幅计算，其他项目在2015年11月—2016年4月期间，有几个月份没有备案销售数据，可视为阶段性集中备案，价格视为无涨幅或负增长）。
排在价格涨幅榜前5名的项目中，合能珍宝琥珀三期价格大幅上涨的原因是去年11—12月期间备案的房源几乎全部为政府部门团购，因此无法客观反映近半年来的销售价格变化；德商华府天骄项目的备案价格在今年3—4月份出现明显上涨，其原因是销售的产品由清水变为精装；蓝光圣菲悦城的价格上涨直接的原因是所推产品类型发生变化，近三个月里备案房源中，大户型产品明显增多，由小户型到大户型，由位置较差到位置好的房源，价格上涨是必然；恒大天府半岛项目的备案价格上涨同样是因为精装，恒大收购新 地产后，项目更名为天府半岛，改推精装产品，3、4月份，精装产品在备案数据中的占比增加，均价自然呈现较大幅度上涨。排在第五的滨江和城，半年里所推产品并未发生较大变化，大户型面积也只有约120平方米，半年近10%的价格涨幅，可以说是实打实的 。
滨江和城半年近10%价格上涨，支撑的理由无外乎以下几种：
1、2015年10月份首批次开盘的滨江和城，采取了低开高走的开盘策略。低开高走的价格策略，几乎是 开发商的共识。滨江地产作为新进入成都的房地产品牌，通过价值让渡给客户的策略，前期迅速打开了市场局面，建立 度。同时后期自然而然的价格上涨也赢得了前期购房客户的口碑，和对项目、对滨江地产品牌的信心。
2、因前期销售状况良好，滨江和城有意通过 的方式放慢出货速度；
3、市场对滨江和城项目所处的区位、地段的认知度迅速提升，价格自然水涨船高；
4、滨江和城所处区域面临的存货压力小，竞争并不激烈；原本滨江和城所在区域内存在同类型产品的竞品项目，但因为滨江和城策略性低价入市，竞品项目调整了产品结构，避免与其直接竞争，促成了滨江和城的产品在区域内更明显的 。
5、伴随着滨江和城为麓山板块提供的大量首置或首改产品，麓山板块的人气问题，也将得到解决，两年之后，滨江和城住宅交付使用，麓山板块将更为成熟，滨江和城的入市，即意味着麓山板块的买点到来。
上述五点理由中，仅有第二点被项目营销负责人“旗帜鲜明”地反对：自首批次开盘以来，滨江和城一直存在工程进度赶不上销售速度的问题，为此已经想过很多办法加快工程进度，但从未以 的方式“”。
所以，滨江和城的其它四点价格上涨理由，基本上可以视作是成都楼市今年畅销的项目对市场的客观回答了。对此还有疑问的业内同行们，别忘了下周三锐理举办的“营销杀客蓄势之争”公开课，滨江和城副总经理段愚奇将会在现场吐露营销的心得，并回答同行们的尖锐提问。如有不服，不妨到场一辩？
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