一日下班高峰，刚走下二环高架的我突然被一位大妈拦下。只见大妈挺着个大肚子，手上挎个篮子，屁股后头还插着把葱，拿着皱巴巴的楼书，堆着笑脸着道：“帅哥，买不买房子？”
惊地我虎躯一震，原来房地产行业已经如此兼收并蓄，自降身价了？被称为楼市“小蜜蜂”的退休大妈们每天混迹各大热销楼盘，在半路拦截客户为楼盘带去到访，是一线的地产工作人员。
在快速城市化进程中，房地产行业野蛮生长，相关从业人员迅速激增，需求倒逼入行门槛下降，行销大妈就是此类乱象下的一个体现。将目光放大至整个行业，从规划拿地到后期运管，不管是从哪个阵营中，都能窥探出一丝危机交错的气息，回归专业成为从业者的共同述求。
在此背景下，房观察采访行业内多位业内人士，梳理在房地产开发中多类不专业现象，谨以此作为经验分享，为2016年提供一点提示。
1.拿地盲目竞价 欠缺可行性分析
放眼全城，成都不乏由于商业打造难度大，拖项目后腿终停摆的项目；也存在拿地环节失算，面粉高过面包价导致迟迟不敢动工的项目。RET睿意德刚来成都 年接洽75个项目，终只接了4个项目，因为其余71个都属于未做好可行性分析就盲目拿地，终导致后期乏力的项目。四川中原地产顾问事业部总经理赵忻也表示，目前房地产市场在拿地环节 失算、盲目竞价、将高产值项目价值无限放大的乱象比比皆是。
2.住宅先行 未卖出溢价空间
拿地冲动之后，商业比对半的规划却让许多开发企业陷入为难。纵观市场，很大部分商业比对半的地块，大多选择先开住宅，以实现快速现金回流；但对于商业地块的打造并没有思考透彻，导致商业打造一拖再拖，呈现时间远落后于住宅。
“很多开发商拿地时觉得地价 ，计算理论货值很高，但后难以实现计划中的去化。转化思路，在入市之初，就将项目商业设计、规划等方面考虑周全，更早呈现，住宅也能实现溢价，卖出应该具有的价值。”成都贝氏设计有限公司总经理贝月森表示。
3.水军太多 跳槽频繁
近几年，众多城市土地出让频繁，大规模项目上马，疯长的房地产市场进入以追求现金流为 的时代。NAI新巢地产机构总经理蒋鹏介绍到，许多开发商都以老心态、老方式应对新市场环境，始终追求项目变现，以销售主导一切。间接导致整个行业欠缺人才沉淀、开发理念沉淀以及人文文化的追求。
某业内人士表示，过去行业内组织考察、学习的机会更多，有专业的培训学校、机构为提升从业人员综合素质而努力。但近几年频繁出现一切以业绩为个人能力的评估标准，忽略客户服务、专业度的野蛮方式，这是行业倒退的一个体现。
此种现象在商业地产领域则更甚，一个项目从前期拿地策划、项目定位、建筑策划、营销推售到招商运管，至少需要五年时间。但房地产开发历史才不过短短十五年，商业地产甚至才短短十年，行业内极少数人能耐心地在一个项目经历一个五年。
“地产人跳槽频繁，欠缺沉淀，缺失完整项目经历，导致个人行业技能水平过低。专业人才的缺失会间接导致商业地产全链条的断裂，终项目呈现也不尽人意。”RET睿意德西南大区总经理张建华认为。
4.败絮其中 精装无细节
“互联网普及，现代人对建筑审美逐渐提升。很多精装豪宅设计产品的细节常遭人诟病。”黑蚁设计董事长傅冰直言。他分析道，其一，一般开发商很难支付高额设计费；其二市场上建筑室内设计师多为年轻人，欠缺豪宅居住生活体验，难以把握客群需求。
此外，贝月森直言市面上建筑、装饰、景观之间的协调性 差。诸如某处 豪宅，外观呈现现代、时尚、简约风格，内装力求奢华，整体效果 油爆，效果适得其反，精装难以体现附加价值。
5.复制粘贴 作假盛行
细数近两年热销板块楼盘，ART-DECO风格占据十之八九，从刚需到豪宅，这种欧美风格建筑外立面可以达到贫贱通吃的特效。行业经历二十多年，能被历史铭记的建筑作品却 。多位业内人士在接受采访时直言，行业不乏产品设计者流程化、机械化复制做产品，鲜有结合周边实际情况，比如城市周边情况、交通情况，进行相应定制，缺乏亮点。
此外，以销售为主导的市场，还衍生出一些急功近利的现象。贝月森指出在如今市面上，保守估计90%的刚需产品户型图造价。在样板间陈设打造中，更是呈现视觉的错觉效果，故意把陈设家具制作得很小，用户体验感觉空间很大，但真正收房后，存在诸多缺陷，悔之莫及。
6.认为乙方是万精油
开发企业往往也被称为甲方，但不乏地产服务机构直呼其为整合商，从规划、建筑、景观、园林、施工、营销推广，每一个步奏都对应相应乙方服务机构。部分乙方从业者就曾向房观察哭诉“乙方不是万精油”！
甲方施压，责问该篇推广稿能拉动多少到访；甲方偷懒，让广告代理做好渠道来访行销系列工作；甚至于在产品设计过程中，甲方也为乙方放好框划上界却要求达到好销售结果，终一系列奇葩户型火热面市。
“奇葩产品的面市归根结底是前期欠缺全过程的演练和推演，拿地不仅是一块地的买卖，许多相关指标都需要计算。部分甲方对市场不熟悉，以销售作为主导，认为没有买不出去的房，只有卖不去的价格。”中泰联合设计股份有限公司董事、 建筑师张小波如是说。
7.低俗营销 缺乏深度
传统媒体进入瓶颈期，专注内容和深度的机构日益稀缺，互联网营销花样百出。“美女全城送shui”、“这次，真的搞大了”，地产搏出位的低俗内容、乱贴热点遭人诟病。事实上，无论是网推还是带客，对于楼盘品牌的扩散都只是敲边鼓。
NAI新巢地产机构总经理蒋鹏认为，行业不专业很大部分责任在于媒体，如今内容出口普遍肤浅。媒体营销手法和开发商急功近利的心态彼此遥相呼应，欠缺思考。
8.行业粗放 产品欠缺细分
成都进入2016改善元年，许多客户需求已发生转变，改善类产品发生细分，但目前市面上对于此类用户需求的响应却回应寥寥。蒋鹏认为，随着市场升级换代，部分开发企业没有与时俱进，用以前的思路来应对新环境，欠缺对消费者充分的研究和市场创新。
“以具体人群来说， 改善型客群需求目前已经出现 的个性化定制需求，但产品设计方面，开发商缺少应对。主要原因在于开发企业缺乏深入调研，去研究末端需求的。”锐理数据品牌营销 总经理郭洁介绍道，随着改善市场的细分，市场中产生更大的可挖掘空间，开发企业如何应对需求，做好细化的产品设计也是专业化的体现。
9.用销售思维做商业
如今用一句话来概括商业地产的盛况莫过于“卯足干劲、力争上游，多快好省地建设商业帝国”。据数据显示，80%的商业地产开发商都是从住宅转型的，其中不乏卖牛奶、卖煤炭的企业，各种跨界合作在行业内层出不穷。
商业地产与住宅不同之处在于，住宅是卖给个人的，是B2C的生意；商业是B2B生意，对应商户、公司，后期运维服务至关重要。半道上路的开发企业们习惯性地运用销售思维，将可供销售产品投入市场，导致后期运维效果低于预期。
“目前行业内对于商业地产的运作，依然是抱着一个销售的思维，停留在追求现金流上，缺乏对商业本身规律的认知。”蒋鹏直言。
10.病急乱投“电商”药
2014年伊始，房产电商迅速攻占各大项目，俨然成了房企后的救命稻草。事实上，电商只是一种销售道具，实质为渠道电商，主打全民经纪人。某房产开发商就直言，不管哪种渠道，与谁电商，购房者并没有得到真正的优惠。
据了解，于电商之前，项目价格体系已经确定，所谓的优惠，只是营销的噱头、底价和表价之间的游戏。电商合作方即渠道方，没有价格的话语权，作为分销商，还会从购房者中收取 。
中睿营销总经理何良栩表示，电商是营销手法中的“西医”，短期内能缓解开发商的急功近利，但是销售乏力的问题治标不治本。随着市场透明度的提升，购房者越来越理性，以电商去解决项目销售是不现实，需要更加系统完备的“中医”疗法。
行业优胜劣汰 回归专业成竞胜之道
在同质化竞争激烈的房地产行业，如何创新、以更专业化的态度打造产品成为当下竞争中的一大难点。虽然购房者的需求日趋多元化，但究其根本还是无法脱离居住舒适这一根本需求。业内人士表示，现在行业内的房屋销售方式还是随行就市，其背后反映出尚未形成精细化管理的模式。新港地产董事总经理张月认为，现阶段已经进入互联网经济时代，随着购房者专业水平的提升，对行业内营销人提出更加专业的要求，地产开发的过程中应该借助互联网工具，提升精度、广度、深度。
此外，去库存不断推进，房地产行业呈现优胜劣汰的态势，拿地、规划、开发、物业等领域的不专业等问题日益暴露，直接导致一些粗放化开发的中小房企无法适应更加精细化的客户需求，被诸多龙头房企“大鱼吃小鱼”并购。同策咨询总监张宏伟指出，未来一段时期内，实力较强的央企地产商，可能会利用地产重组加速开放的机会，兼并入股民营房企，或接盘其他国企“退房”的资产。
中海外、招商蛇口、保利地产、中交地产，在完成重组后将变成一个个“巨无霸”，房企1000亿、2000亿俱乐部阵营迅速扩容。事实上，规模并不是央企地产商的全部，随着行业集中度不断提升，承载着房地产转型使命的央企“巨无霸”们，将成为从单一的住宅、商业开发商，到城市运营商、产融结合的实践者，未来的房地产格局也会更令人期待。
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