一次规划调整，“砍掉”3000套房子，货值减产至少10亿元……日前，历时半年规划调整，位于城南的万锦城新项目“花千墅”浮出水面，刷新行业“三观”的同时留下一个大大的问号：万锦城疯了？！
砍掉3000套房子减产10亿元
资料显示，调规前的万锦城位于城南华府板块，由万腾集团 开发。项目占地面积约300亩，规划容积率4.0、户数8000户，主推户型67-115平米套二套三，备案销售均价5364元/平米。与区域其他项目一样，是一个不折不扣的刚需盘。项目工程分四期开发，目前一期高层在售。
关于万锦城改规的消息，从去年10月就开始在地产圈流传，彼时猜测颇多；今年3月，万锦城举行媒体见面会，正式公布了规划调整的消息，但新产品透露不多。而历时大半年、不断流出的碎片式信息，也逐渐勾勒出其新产品的轮廓。
据了解，规划调整的是第二、三、四期共计200余亩土地。调整后，新组团命名为花千墅，产品将升级为别墅和类别墅，容积率相应调低，其中，三期低密组团容积率降至1.5，成为一个纯改善社区。同时，项目总户数将减少3000户，按照每户三人计算，小区人口减量约1万人。
产品设计方面，户户均有大幅赠送。据称，花千墅的部分产品类型，得房率可达到300%以上，如面积为135平方米的B1户型，实得面积可以达到301平方米。而产品总价控制在100万左右，面积稍小的别墅产品总价仅80万起。
“损失容积率的做法，在规划设计里并不常见，容积率降低带来的是总建筑面积的减少，也就意味着销售面积的减少，利润降低。”业内参照区域房价测算，万腾此次调规，起码减值10亿元。
突破产品同质化 万腾主动去库存
10亿不是小数目，2015年，排名成都单盘备案销售面积 名的世茂城，一整年的销售额也就10.98亿元。开发商调整规划也不是稀奇事，但往往通过提密度、增加可售面积，来获取更高利润。万腾如此大费周章却大折利润，图什么？
万腾内部知悉改规详情的相关负责人，据她介绍：“我们的产品调整是基于对华府市场的判断，与其在刚需红海中厮杀，不如主动开拓蓝海，创造和满足改需市场需求。通过 的产品力获得市场定价权，实现产品溢价。”
“由高密改低密的，确实少见。”资深业内人士如此表示。“当然，敢于牺牲利润让利购房者的，销售应该不成问题。”在成都地产 ，2010年也曾出现过建发•天府鹭洲“3亿楼 换绿地”后一战成名，开盘热销200余套的先例。
在了解华府区域的地产人看来，这更像是万腾为从区域突破所做的一次主动去库存之举。“华府板块产品雷同，库存居高不下。万腾调整后的产品为区域稀缺，将形成差异化竞争，有利于市场突围。”
中成房业数据显示，2015年，华府板块整体库存72.9万平米，居于成都各区域住宅存量第四名。另据中成房业监测，2012年-2016年，华府推售的14个项目中，90平米以下户型占了近70%，产品同质化严重。目前，区域仅海伦春天一个别墅项目在售，价格在200万以上。万锦城新产品推出后，有望成为区域 的 别墅项目。
区域升级前瞻 “华府之变”
土地市场的动向，也印证了万腾的前瞻性。今年1-5月，华府一共拍出五块共计511亩土地，分别被德商、北辰和万科拿下。值得注意的是，这三块土地的容积率全部低于3.0：万科地块1-2.8，北辰两宗地均小于2.4，德商地块 2.79。“适合做改善。”
早于土拍市场约四个月时间，敏锐的万腾似乎嗅到了区域变化的信号。万腾内部人士透露，早于2015年9月，改规一事就提上了日程。当2016年低容积土地连续拍出时，万腾的前瞻性眼光得以验证。
土地市场放量，产品形态从刚需到改善，品牌房企万科的重磅加码，2016年，“刚需 ”华府正在集结一股推动区域蜕变的力量。其实早在2012年华府板块刚启动时，就有业内断言该区域有做别墅的潜质。
“从区位上讲，华府板块直接承接城市中 定位的大源板块，共享区域大型基础设施配套，如欧尚和伊藤等大型商业设施以及锦城公园等绿化和文体娱乐设施。除此之外，华府板块东侧的南湖度假区为华府板块提供了更多的购物和休闲娱乐选择。”西南财经大学经济学院副教授刘璐曾表示，优越的自然资源和区位 ，华府一度被寄予下一个大源的希望。如今，华府终于迎来了一次正名的机会。
低密大行其道 积极迎合改善潮
规划调整之后，新产品将以联排、跃墅为主，已有135平米等多个户型面世，赠送 达305%。产品形态的由刚需升级改善，也正是成都楼市2016“改善元年”的又一新证。
关注楼市的人会发现，今年以来，入市新项目普遍大爱低密。4月入市的龙湖九里晴川，6月5日开盘的万科第五城，2015年亮相的首创娇子一号等项目，无不如此。而已开盘的九里晴川销量领跑成都，万科第五城别墅更是一日清盘。
锐理5月统计数据表明：90平以上的改善型产品占市场的60%左右。而在其2010-2015年大成都各面积段销量对比中，2015年是改善型面积段涨幅显著的年份。其中，90-130㎡占比从21.9%升至25.99%，成为近五年以来占比高的年份，市场往改善型产品倾斜得趋势十分明显。另据四川省统计局调研，近7成购房者倾向于选择91平米以上大户型。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，“改善型产品是引导2016年楼市复苏的主导力量”。刘璐在预测下半年市场走势时也断言“改善产品会一直火”。
5月，万锦城改规之后以新案名“花千墅”出街。在仅有一些站台推广的情况下，已有不少购房者慕名前来咨询。置业顾问介绍，“客户意向都很明确，就是来看花千墅的。”
改规的带动下，项目高层销售也大放异彩。数据显示，今年前五月，万锦城高层项目月均销售190套，仅次于南湖逸家，迈入华府 梯队。
无论是大刀阔斧地调规做减法，还是对市场的前瞻性把握、产品的大尺度赠送，万腾此次调规，对于行业、区域、购房者，乃至中小房企突围，绝不只是从一次从“城”到“墅”的转变这么简单。正如万腾负责人所说：“市场看到的是我们单纯的降低容积率，牺牲可售面积，但是我们开发团队背后对成本和运营的控制力才是保证产品实现溢价的关键。不过我们本身不打算在这个项目上过多盈利，更希望通过国民别墅的平价热销向市场证明：全面墅居时代已经到来。”
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