[摘要] 6月12日,春熙路正街后一个项目转让的消息见诸媒体,受到多方关注。地块转让成功与否尚不清楚,地块具有的商业价值却有目共睹。春熙路有地可供开发本就难得,更难能可贵的是地块正临春熙正街。
6月12日，春熙路正街后一个项目转让的消息见诸媒体，受到多方关注。地块转让成功与否尚不清楚，地块具有的商业价值却有目共睹。春熙路有地可供开发本就难得，更难能可贵的是地块正临春熙正街。
目前春熙—府井商圈面临着商圈重心东移，区域竞争激烈的现实困境。项目是迎难打造传统商超，还是走差异化经营路线，这值得考虑。
外界存诸多猜测 地块拆迁尚未完成
观察员在日前实地走访该地块发现，项目空地部分正作为停车场使用，需要拆迁的楼面多为上世纪修建的筒子楼，目前已经到了升级换代的时候，但该栋楼目前尚未进行拆迁，预期短时间内难以完成拆迁工作。
地块现状
资料显示，该转让地块总占地7.8315亩，可供开发建筑面积达68600㎡，春熙大厦房屋开发有限公司转让建筑面积60565㎡，报价报价3.5亿。位置 ，同时可供开发面积达到6万方，转让价格却只有3.5亿，一时间业界猜测颇多。
“可能转让涉及一些债务打包，这在转让交易中是常见的方式。”西南财经大学经济学院副教授刘璐告诉观察员。“3.5亿的交易金额估计不包含拆迁费用。”高力国际物业服务有限公司成都分公司董事总经理蔡孟颐猜测到，同时他认为，1700㎡的拆迁安置费用将会是一笔巨款。
此观点确实在项目报告中得到印证，春熙大厦三期工程项目现已完成工程招标及报建等审批手续，目前正急待完成8669㎡房屋的拆迁收尾工作。考虑到拆迁费用以及可能涉及的债务打包，项目的实际转让费用远不止3.5亿元。
春熙商圈重心东移 但项目前景可期
诸多猜测也与该地块本身的商业价值有着紧密联系。虽然地块面积仅不到8亩，但项目具有可观的开发建筑面积。并且地处在 的春熙路， 是现在春熙路很多建筑都已老旧，物业硬件升级换代的需求明显。
其实太古里、IFS等新商业体的打造也正是春熙—府井商圈物业硬件升级换代的体现。
随着太古里、IFS等新商业体的加入，春熙—府井商圈也发生着一系列变化。“春熙商圈的重心正在东移，由原来的中山广场向太古里、IFS转移。”四川中原地产顾问事业部总经理赵忻分析到，由于交通体系、建筑布局的变化，目前春熙商圈人流、主力店的入驻都在向东转移。
在春熙商圈人流向东转移的过程中，有观点认为这是春熙路走向衰落的标志，蔡孟颐解释说：“商圈都有兴盛到衰败的周期循环，但春熙—府井商圈由于太古里、IFS的加持，短期之内没有任何衰退的迹象。”新商业体的加入更多是对老春熙路的升级补充。
事实上，春熙路作为十大步行街，对于游客的吸引力，短时间内不会减弱，地段也具有不可代替性，项目有充足的潜在客群。“虽然说成都本地人购物消费会有更多元的选择，但春熙路会是外地游客购物消费的 之地。”蔡孟颐表示看好项目的地段 。
与此同时，和2015年蓝润以17073元/㎡拿下的地块相比，本地块的位置微观条件更好，属于“春熙路—府井”商圈的核心位置，交通条件也比蓝润地块好，加上现在的土地市场环境更热，理论上说其价格不应该比蓝润地块低。刘璐分析表示，“这个位置正常的市场楼面价高可到2万元/㎡，低也不会低过1.5万元/㎡。”
高昂的楼面地价，实际转让涉及的资金远超3.5亿元，那么谁能接手，项目如何打造呢？
写字楼可引进经济酒店 商场需打造差异化产品
蔡孟颐建议到，项目由资金势力雄厚的企业接手比较合适。同时他建议接手企业采用自持的运作模式，将使项目商业效益大化。“资金实力雄厚的企业来做这个项目的话，自持经营商业效应能够得到极大的释放。”
中国西部商业地产联盟主席冉立春亦认为，项目如果散卖，将会极大减弱项目商业价值，交易价值会进一步缩小。
资金实力雄厚的企业接手的话，商场加 式写字楼在后续打造中也将会得到体现。
如果项目打造标准写字楼，则会因为周边巨量的供应， 环境差等原因缺乏足够的竞争力。但项目如果将 式写字楼改造成经济酒店，则可以避免产品打造的失误。或者说经济酒店本就是项目佳的打造方式。据资料显示，项目一期便引入了紫薇酒店，目前在成都酒店市场具有较高的 度和美誉度，常年保持70%以上的开房率。
然而项目打造经济酒店，也将面临交通动线的问题。地块西侧临春熙正街步行街，南侧是锦华馆。“交通只能走蜀都大道一侧，会形成偏单向的交通体系。”赵忻解释到。因此，赵忻建议引进一些精品连锁酒店，针对特定人群市场。
另一方面，商场的打造也将面临区域巨大的竞争。虽然说目前来看春熙正街的可租赁价格还是区域高的，但是区域以服饰为主、辅以潮流、珠宝品牌的经济已经涵盖了高中低等各个水平的品牌，区域商超竞争巨大。
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